eGospodarka.pl

eGospodarka.plNieruchomościPorady › Współwłaściciele garażu wielostanowiskowego we wspólnocie: jak głosują?

Współwłaściciele garażu wielostanowiskowego we wspólnocie: jak głosują?

2014-02-19 00:40

Współwłaściciele garażu wielostanowiskowego we wspólnocie: jak głosują?

Garaże © hansenn - Fotolia.com

Przepis art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 1994 roku nr 85 poz. 388 ze zm.) (dalej: "WłLokU") stanowi, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Głosowanie jeden właściciel jeden głos

Na gruncie tej regulacji pojawia się pytanie o możliwość zastosowania zasady głosowania jeden właściciel jeden głos, w przypadku gdy lokal niemieszkalny w postaci garażu wielostanowiskowego, który stanowi odrębny lokal, posiada udział w wysokości ponad 50% ogółu udziałów w nieruchomości. W celu uzyskania odpowiedzi w tym względzie należałoby ustalić, jak traktować współwłaścicieli takiego lokalu, czy jako wielu właścicieli udziałów w lokalu oraz nieruchomości wspólnej, czy też jako jednego właściciela o jednolitym głosie i niepodzielnym udziale w nieruchomości wspólnej.

Powyższa wątpliwość, mająca podstawowe znaczenie dla kwestii ujawniania właściciela większościowego we wspólnocie, nie została do tej pory jednoznacznie rozstrzygnięta, ani w orzecznictwie, ani literaturze przedmiotu. Tym niemniej wykładnia językowa, jak i systemowa ustawy o własności lokali oraz bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego w odniesieniu do tematów pokrewnych, zdaje się nie wykluczać, możliwości przyjęcia teorii jednolitości głosu.

Przesłanki dopuszczalności zastosowania regulacji art. 23 ust. 2a WłLokU

Na wstępie zaznaczyć należy, że ustawa o własności lokali na płaszczyźnie podmiotowej, odnosi się do pojęcia właścicieli lokali w nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 6 WłLokU wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. To właścicielom lokali przyznaje się więc uprawnienia i obowiązki, a w tym prawo do podejmowania uchwał. Ustawa w art. 23 ust. 1 wyraźnie mówi także o uchwałach właścicieli lokali, nie zaś właścicieli udziałów w nieruchomości.

fot. hansenn - Fotolia.com

Garaże

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.


Wskazane znajduje swoje odbicie również na gruncie problematyki związanej ze sposobem liczenia głosów współwłaścicieli lokali w nieruchomości. Przez lata w literaturze prawniczej stawiano pytanie, czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób, to każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie?

Ustawa o własności lokali, w przeciwieństwie do regulacji wcześniejszych, nie definiuje pojęcia współwłasności, nie określa sposobu reprezentacji współwłaścicieli na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu podczas zebrania. Jednakże ze względu na dość wyjątkowy charakter własności lokalu usytuowanego we wspólnocie mieszkaniowej, jako prawa nierozerwalnie związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, słuszne wydaje się twierdzenie, iż wszelkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli danego lokalu.

Powyższe stanowisko podzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 roku o sygn. akt: III CZP 65/03 uznając, że udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal będący przedmiotem współwłasności przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie. W kolejnej zauważył zaś, że w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu będą traktowani jako pojedynczy podmiot, a więc muszą zajmować jednolite stanowisko. Głosy ich powinny być liczone w odniesieniu do udziału powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, zaś udział ten jest niepodzielny. Jeżeli przyjmie się natomiast, że udział jest niepodzielny, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze będą wymagały zgodnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli (tak w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r., o sygn. akt: III CZP 43/05 oraz w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt: II CSK 47/06).

Wskazana linia orzecznicza została jednoznacznie podtrzymana również przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 grudnia 2012 roku, o sygn. akt: III CZP 82/12. Uzasadniając przyjęte stanowisko wskazał on, że z uwagi na fakt, że „ z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, który - zgodnie z art. 50 k.c. - jest częścią składową lokalu, prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość lokalowa jest natomiast jako taka niepodzielnym przedmiotem współwłasności. Z tak rozumianą niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie akceptowane stanowisko, że w razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel - jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a WłLokU), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające zeń prawo głosu.”

Odnosząc powyższe rozważania do rozpatrywanego zagadnienia można byłoby przyjąć, iż skoro powszechnie zaakceptowany został pogląd o niepodzielności reprezentacji i głosu współwłaścicieli lokalu, to takie samo kryterium może zostać przyjęte do określenia udziału tych współwłaścicieli, taktowanych jako jeden podmiot, w nieruchomości. Wobec wskazanego, jeżeli w określonym stanie faktycznym współwłaściciele wyodrębnionego lokalu garażowego głosując, występują jednorodnie i niepodzielnie siłą wszystkich swoich udziałów, to nie wykluczone jest uznanie, że jako tacy, mogliby po zsumowaniu udziałów zostać uznani za właściciela większościowego w rozumieniu art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (1)

  • Ubezpieczenie nieruchomości

    FWUW / 2014-03-31 15:34:11

    Liczne grupy społeczne i zawodowe napotykają na problemy z otrzymaniem oferty ubezpieczeniowej dostosowanej do własnych potrzeb lub napotykają na barierę w postaci wysokich składek. A bezpieczni chcą czuć się wszyscy. Jak więc zapewnić sobie komfort ubezpieczenia?

    Odpowiedzią na takie zagadnienie jest instancja Związku Wzajemności Członkowskiej. Można ją założyć w dowolnym TUW-ie. No, oczywiście za uzyskaniem jego zgody.

    Ludzie w niej zrzeszeni powinni stanowić jednolitą grupę o wspólnym interesie, a współwłaściciele garażu są tu idealni. Polisa w ZWC jest tania i efektywna, ponieważ z założenia szkodowość wspólnoty jest niższa od przeciętnej, a celowość ubezpieczenia dokładnie znana. Dodatkowo w takim trybie ubezpieczenia będą z góry znać jego wynik. Dzięki temu mają wpływ na rozdysponowanie ewentualnej nadwyżki, przykładowo na pokrycie wydatków związanych z remontem.

    Pomoc przy zakładaniu własnych Związków Wzajemności Członkowskiej oferuje Fundacja Wspierania Ubezpieczeń Wzajemnych. Dlatego zachęcam do odwiedzenia strony www.fwuw.pl, gdzie otrzymają Państwo kompleksowe rozwiązania dla wszelkich napotkanych problemów. odpowiedz ] [ cytuj ]

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

REKLAMA

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo:

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.