Co 60 najem mieszkania kończy się eksmisją

Przeczytaj także: Umowa najmu bez niespodzianek

W 2013 r. do komorników wpłynęło 8,6 tys. wniosków o eksmisję - o 513 mniej niż rok wcześniej. Wbrew pozorom eksmisja nie jest więc rozwiązaniem częstym. W 2012 r. było bowiem w Polsce w 2012 r. około 550 tys. czynnych umów najmu – wynika z szacunków Lion’s Bank bazujących na danych Eurostatu. To oznacza, że nieuczciwi lokatorzy stanowią 1,65% wszystkich najemców.

Selekcja pomoże uniknąć problemów

To niski wynik, biorąc też pod uwagę, jak słabo przeciętny właściciel mieszkania na wynajem weryfikuje potencjalnych najemców. Cały „proces” sprowadza się najczęściej jedynie do spisania danych z dowodu osobistego. Za ten błąd co 60 właściciel płaci koniecznością przeprowadzania czasochłonnej i kosztownej procedury eksmisyjnej. Dla porównania, w zachodnich krajach nikogo nie dziwi, gdy właściciel mieszkania pyta potencjalnego najemcę o miejsce pracy, stanowisko, wynagrodzenie czy nawet referencje od osoby, od której kandydat na najemcę wcześniej wynajmował mieszkanie. W Polsce nie wszystkie te mechanizmy można wprowadzić od razu. Większość z nich mogłaby też być odebrana przez najemcę za nadmierną ingerencję w sferę prywatną. Bez wątpienia jednak z czasem zachodnie standardy będą w coraz większym stopniu stawały się normą także na rodzimym rynku. Wprowadzenie sytemu weryfikacji najemców przewiduje bowiem np. BGK, tworzący właśnie fundusz, który docelowo ma zarządzać portfelem 20 tys. mieszkań na wynajem w największych miastach.

Coraz mniej eksmisji

Pocieszający jest fakt, że nierzetelność najemców była w ostatnich latach malejącym problemem. Gdyby bowiem odnieść liczbę wniosków o opróżnienie lokalu mieszkalnego do liczby czynnych w danym roku umów najmu, okazałoby się, że w latach 2007 – 2010 eksmisją kończyła się prawie co 50-ta umowa najmu. Dla porównania w latach 2011 i 2012 problem ten ograniczony został niemal o jedną czwartą.

Umowa zwykła kontra najem okazjonalny

Warto także dodać, że orężem właścicieli mieszkań na wynajem stała się też formuła najmu okazjonalnego (znacznie bezpieczniejsza z punktu widzenia właściciela), która funkcjonuje od 28 stycznia 2010 roku. Pierwotnie było to rozwiązanie zarezerwowane dla właścicieli mieszkań, którzy będąc osobami fizycznymi, nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Od 2014 r. katalog uprawnionych został rozszerzony o osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą oraz o osoby prawne. W odróżnieniu od tradycyjnej umowy najem okazjonalny pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Warunkiem jednak jest posiadanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości (element umowy podpisywanej w omawianej formie). Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza. Maksymalna opłata za czynności notarialne tego typu to 1/10 minimalnego wynagrodzenia (168 zł netto). Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu. Nie można też zapomnieć o poinformowaniu fiskusa o fakcie czerpania zysków z wynajmu.

Co ciekawe, tego typu umowa wciąż stosowana jest w Polsce relatywnie rzadko. Wynika to z konieczności ponoszenia dodatkowych wydatków i większej czasochłonności. Problemem może być też wskazanie alternatywnego adresu, pod którym najemca miałby zamieszkać. Wszystko wskazuje jednak na to, że formuła najmu okazjonalnego będzie zyskiwać na popularności. Jej główną zaletą jest bowiem fakt, że w przypadku niewywiązywania się najemcy z umowy procedura eksmisyjna trwać może kilka miesięcy, a nie - jak w przypadku umowy tradycyjnej - nawet kilka lat.

---

Po odszkodowanie można iść do gminy

Jeśli jednak ktoś podpisał umowę w zwykłej formie i w związku z niepłaceniem czynszu wypowiedział umowę najemcy, nie może siłą usunąć go z mieszkania. Właściciel musi zgłosić się do sądu, aby ten orzekł o konieczności eksmisji. Problem jednak w tym, że jeśli w orzeczeniu o eksmisji sąd uzna, że byłemu najemcy należy się lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe, a gmina wolnego lokalu o tym charakterze nie będzie w stanie udostępnić, procedura jeszcze bardziej się wydłuży. Z punktu widzenia właściciela ważne jest, że w takim wypadku może on wystąpić o odszkodowanie od gminy. Możliwość tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 21 stycznia 2011 r. (sygn. akt III CZP 120/10 i III CZP 116/10).

---

Bartosz Turek,