Planujesz budowę domu? Sprawdź dokładnie działkę

Przeczytaj także: Kredyt na działkę budowlaną. To warto wiedzieć

Zabudowa

Informację, pod jaką zabudowę przeznaczony jest grunt uzyskać można w wydziale zagospodarowania gminy. Po otrzymaniu numeru działki urzędnik sprawdzi, czy ma ona charakter budowlany. Następnie należy uzyskać wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który pozwoli na określenie, czy w danym miejscu można postawić dom piętrowy, parterowy, o większej lub mniejszej powierzchni.

- W niektórych gminach wniosek o wypis można złożyć przez Internet. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 14 dni, a koszt to 50 zł za wypis i 20 zł za każdą stronę wyrysu. Tam gdzie nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na decyzję można oczekiwać wtedy do dwóch miesięcy, a usługa kosztuje 107 złotych – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.

Uwaga: zarówno wypis z planu, jak i decyzję o warunkach zabudowy uzyskać można nie będąc właścicielem działki, ani nie deklarując chęci jej kupna.

Czy warto budować?

Częściową odpowiedzią na pytanie czy na działce opłaca się w ogóle budować, jest wypis z planu lub decyzja o warunkach zabudowy, które określają, w jaki sposób można ją zagospodarować. W niektórych przypadkach dopasowanie projektu domu do określonych wymagań może być zbyt kosztowne

- Są również sytuacje, w których cechy samej działki mogą podnosić koszty budowy. Dotyczy to między innymi stanu, gdy grunt leży w pobliżu zbiornika wodnego. Poziom wód gruntowych może być na tyle wysoki, że konieczna będzie rezygnacja z piwnicy lub zadbanie o dodatkową hydroizolację. Warto zamówić wtedy badanie geotechniczne, które wykona specjalistyczna firma. Koszt jest wysoki – może sięgnąć nawet tysiąca złotych – wyjaśnia Maciej Górka.

Stan prawny

Zdaniem Macieja Górki sprawdzenie stanu prawnego ma kluczowe znaczenie dla kupującego działkę. Najważniejszym dokumentem, dzięki któremu potwierdzimy własność jest odpis z księgi wieczystej, który powinien posiadać sprzedający. Aktualny jest jednak tylko ten wydany w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Odpis można uzyskać również samodzielnie – w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w Elektronicznym Rejestrze Ksiąg Wieczystych. Należy zwrócić szczególną uwagę na ujawnione w niej wzmianki - to dopiero zapowiedzi ewentualnych wpisów. Trzeba zdawać sobie sprawę, że nie wszystko wynika wprost z księgi wieczystej. Może okazać się, że gmina ma prawo pierwokupu, lub w przypadku nabywania prawa użytkowania wieczystego jest ono obciążone pewnymi zobowiązaniami np. warunek zabudowy w określonym terminie. W weryfikacji i ustaleniu stanu prawnego pomoże nam wykwalifikowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, który mając doświadczenie w podobnych transakcjach ostrzeże nas przed ewentualnym zagrożeniem.

Zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę

20 lutego 2015 roku Sejm uchwalił zmiany w ustawie Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) dotyczące rezygnacji z wymogu uzyskania pozwolenia na budowę dla domów jednorodzinnych. W przypadku budowy domu, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, wystarczające będzie samo zgłoszenie projektu budowlanego inwestycji do Urzędu Gminy. Jeżeli w ciągu 30 dni starostwo nie wniesienie sprzeciwu, można rozpocząć realizację inwestycji w trybie tzw. domniemanie zgody budowlanej.

Zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i garaży oraz budynków gospodarczych, związanych z budownictwem jednorodzinnym. Konieczność uzyskania pozwolenia na budowę na dotychczasowych zasadach wymagana będzie w przypadku zaistnienia negatywnego wpływu środowiskowego. Obowiązek uzyskania pozwolenia pozostanie także w stosunku do budynków o wysokości przekraczającej 12 m i o kubaturze ponad 5 tys. m sześciennych.