Nowe mieszkania drożeją szybciej niż używane

Przeczytaj także: Pod koniec 2014 roku ceny mieszkań sprzyjały kupującym

W poprzednim kwartale Gdańsk był liderem podwyżek …

Narodowy Bank Polski w ramach swoich badań rynku mieszkaniowego podaje średnie poziomy ceny ofertowej i transakcyjnej za 1 mkw. Wyniki obliczone na podstawie faktycznie dokonanych transakcji są bardziej reprezentatywne. Poniższa tabela przedstawia je w podziale na sześć największych rynków pierwotnych i wtórnych.

Nietrudno zauważyć, że średnie ceny 1 mkw. lokali deweloperskich wykazywały tendencję wzrostową i były bardziej stabilne od stawek z rynku wtórnego – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Tę zależność można zaobserwować zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym. Pewien wpływ na podwyżki cen nowych mieszkań może mieć program MdM. Dzięki rządowym dopłatom oraz bardzo niskim stopom procentowym, wyraźny wzrost podaży (np. w Warszawie) nie skutkuje spadkiem stawek za 1 mkw. Utrzymanie korzystnych limitów MdM-u (od kwietnia 2015 r.) zmniejsza prawdopodobieństwo obniżki cen transakcyjnych w pięciu miastach (Warszawa, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk).

Jeżeli chodzi o rynki pierwotne w analizowanych metropoliach, to uwagę zwraca przede wszystkim Gdańsk. Stolica Pomorza wyróżnia się największą zmianą średniej ceny w relacji do I kw. 2014 r. (+8,10%). Spore podwyżki są widoczne też we Wrocławiu (3,46% kwartalnie i 6,04% rocznie). Trzeba wspomnieć, że na rynkach pierwotnych jedyny spadek cen dotyczył Łodzi (-1,68% w stosunku do końca 2014 r.). W przypadku rynków wtórnych trend nie był tak jednoznaczny. Prócz istotnych spadków (Poznań: -4,40% w skali roku, Warszawa: -4,51% w skali kwartału), Narodowy Bank Polski odnotował również bardzo wyraźny wzrost średnich cen na terenie Gdańska (+13,07% w ujęciu rocznym).

Od 2006 r. najbardziej zmienił się wrocławski i łódzki rynek

Publikacja kolejnego zestawu danych NBP stanowi dobrą okazję do spojrzenia na ceny mieszkań w szerszej perspektywie. Narodowy Bank Polski rozpoczął regularny monitoring rynku mieszkaniowego w III kw. 2006 r. Informacje dotyczące cen lokali sprzed 7 – 8 lat znalazły się na poniższym wykresie.

Po przeanalizowaniu wykresu można zauważyć, że ceny notowane na wrocławskim rynku pierwotnym bardzo różnią się od wartości z III kw. 2006 r. Zmiana średniej stawki transakcyjnej (III kw. 2006 r. – I kw. 2015 r.), obliczona dla Wrocławia wynosi aż 86,48% (52,46% po uwzględnieniu inflacji). Analogiczne wyniki dla rynków pierwotnych z pozostałych miast to:

• Warszawa - (+31,95%), (po uwzględnieniu inflacji: +7,87%)
• Kraków - (-9,26%), (-25,82%)
• Łódź - (+60,07%), (+30,86%)
• Poznań - (+75,47%), (+43,45%)
• Gdańsk - (+70,32%), (+39,24%)

W przypadku rynku wtórnego długookresowe zmiany były najbardziej widoczne na terenie Łodzi – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Obecnie średni koszt zakupu 1 mkw. łódzkich lokali jest o 75,43% wyższy od wyniku z III kw. 2006 r. Wspomniana wartość maleje do 43,42%, jeżeli uwzględnimy inflację (CPI) i potraktujemy ją jako deflator cen. W ten sam sposób można obliczyć zmiany dotyczące innych rynków wtórnych (III kw. 2006 r. – I kw. 2015 r.). Ich wartość jest następująca:

• Warszawa - (+13,19%), (po uwzględnieniu inflacji: -7,46%)
• Kraków - (+18,04%), (-3,50%)
• Wrocław - (+10,78%), (-9,43%)
• Poznań - (+47,22%), (+20,35%)
• Gdańsk - (+37,98%), (+12,80%)

Po uwzględnieniu inflacji zmiany cenowe z trzech największych rynków wtórnych (warszawskiego, krakowskiego i wrocławskiego) są niższe od zera. Podobną relację można również zaobserwować na krakowskim rynku nowych lokali. Ujemne wartości analizowanego wskaźnika oznaczają, że średnie ceny mieszkań obecnie są niższe niż w III kw. 2006 r. dla osoby, której zarobki były waloryzowane o inflację. Niestety przez minione 8 lat tylko część pracowników otrzymywała regularne podwyżki.
Andrzej Prajsnar –