Wynajem mieszkania – czy to bezpieczna inwestycja?

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania. Jak radzić sobie z zadłużonym lokatorem?

Opłacalność inwestycji

Nie ma jednej definicji umożliwiającej prostą kalkulację opłacalności danej inwestycji. W przypadku wynajmu mieszkań najbardziej miarodajne zdaje się być obliczenie prostego zwrotu procentowego z inwestycji, czyli po prostu jaki procent kapitału włożonego w powzięty projekt jest możliwy do odzyskania w ciągu rocznego okresu z tytułu zysków z najmu mieszkania. W ten sposób można łatwo dokonać waloryzacji takiej inwestycji poprzez porównanie osiąganych przez nią przewidywanych profitów z innymi produktami finansowymi, np. lokatami czy nawet kredytami. Na zainwestowany w lokum kapitał składają się: kwota wydana na samo pozyskanie mieszkania wraz z innymi kosztami transakcyjnymi, np. prowizja pobierana przez pośrednika, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych. Oczywiście należy także uwzględnić ewentualne koszty związane z pracami remontowymi na terenie mieszkania oraz koszty jego wyposażenia.

Koszty utrzymania a czynsz netto

Zwyczajowo w czynszu zamieszczonym w umowie z najemcą uwzględnione powinny zostać opłaty dla administracji – wszelkie koszty wymagane by utrzymać nieruchomość, zużytej wody lub prądu etc. Zazwyczaj opłaty te regulowane są przez właściciela mieszkania. Zawsze należy odliczyć je od czynszu pobieranego od najemcy i obliczyć w ten sposób tzw. czynsz netto. Warto zauważyć, że bardzo rzadko zdarza się wynająć mieszkanie na okres pełnych 12-miesięcy w danym roku. Często dochodzi do sytuacji, gdy najemcy rozwiązują umowy przedwcześnie. Nawet jeśli osoby wynajmujące użytkują lokum przez cały czas określony w umowie, właściciele mają pewne trudności z płynnym znalezieniem innego najemcy, tak by lokal od razu został przejęty i nie stał pusty przez jakiś okres. Ten tzw. „pustostan” jest największym zagrożeniem dla intratności tej opcji inwestycyjnej. Właściciel bowiem nie osiąga żadnych przychodów z tytułu jego najmu a jednocześnie cały czas ponosi koszty utrzymania tego mieszkania. Dlatego patrząc na realia i bazując na doświadczeniu, warto w kalkulacjach przyjmować krótszy okres wynajmu – np. 10 miesięcy w roku. Oczywiście współczynnik ten warunkowany jest wieloma innymi okolicznościami, ale najbardziej determinuje go mniejszy lub większy popyt na mieszkania w danej lokalizacji. Można go oczywiście poprawić korzystając z usług profesjonalnych firm zajmujących się najmem mieszkań, ale w takiej sytuacji należy odjąć od projektowanego zysku koszty prowizji pobieranych przez takie firmy.

Konieczne wydatki

Wspomniane już wyżej opłaty administracyjne są oczywistym wydatkiem na jaki musi przygotować się przedsiębiorca decydujący się na inwestycję w lokum do wynajęcia. Inwestorzy jednak często zapominają, że zobligowani są do ich ponoszenia niezależnie od faktu, czy najemca wynajmuje mieszkanie, czy stoi ono puste. Należy także liczyć się z kosztami ubezpieczenia mieszkania i obowiązku uiszczenia podatku od nieruchomości. Te ostatnie są jednak relatywnie niskie przy inwestowaniu w małe i tanie mieszkania. Kolejną kwestią wymagającą sporej uwagi jest podatek dochodowy. Właściciel może skorzystać z rozliczenia ryczałtowego na poziomie 8,5 proc. przychodów, co obniży oczywiście jego dochód netto. Istnieje także możliwość rozliczenia się na zasadach ogólnych. Pozwoli to na wliczenie w koszty np. rat kredytowych czy samą amortyzację mieszkania. Jak zauważa Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl kupując lokum z rynku wtórnego możemy w praktyce płacić zerowy podatek dzięki mechanizmowi przyśpieszonej amortyzacji mieszkania.

W drugiej części poradnika: nieprzewidziane wydatki czyhające na inwestorów, czynniki obniżające zyski, jak radzić sobie z kłopotliwymi i zadłużonymi najemcami.