Limity MdM wymagają gruntownej korekty

Przeczytaj także: Nowe limity MdM dla Gdańska i okolic

Niedopasowanie wskaźników było widoczne już 5 lat temu

Na wstępie warto przypomnieć, że MdM „odziedziczył” system obliczania limitów cenowych po wcześniejszym programie dopłat. Już w czasie działania Rodziny na Swoim (RnS) można było mieć wątpliwości dotyczące limitów cenowych – mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dobrym przykładem jest kuriozalnie wysoki poziom wskaźników (> 9000 zł/mkw.), które obowiązywały w Warszawie od IV kw. 2010 r. do III kw. 2011 r. Po ustawowej obniżce limitów RnS (w III kw. 2011 r.), uwidocznił się kolejny problem. Przez kolejne 16 miesięcy, mieszkańcy Krakowa byli prawie pozbawieni możliwości uzyskania dopłat (ze względu na niskie wskaźniki cenowe).

Po uruchomieniu MdM-u, krakowianie znów mają największe powody do narzekania na poziom limitów cenowych (patrz poniższy wykres). W Stolicy Małopolski, graniczna cena dotowanych mieszkań jest o 750 zł/mkw. niższa od średniej stawki transakcyjnej. Deweloperzy dostosowali się do tej sytuacji, poprzez budowę wielu mieszkań w najbardziej peryferyjnych dzielnicach Krakowa (przykłady: Swoszowice, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie). Podobnych dostosowań na pewno nie muszą wykonywać np. inwestorzy z Białegostoku, Bydgoszczy, Katowic, Kielc, Łodzi, Olsztyna i Zielonej Góry. W tych miastach wojewódzkich, poziom wskaźników cenowych wydaje się nawet zbyt wysoki.

Problem niedopasowania krakowskich limitów będzie bardziej widoczny, gdy dopłaty obejmą również używane lokale. Wskaźniki dotyczące takich mieszkań są o ponad 18% niższe od analogicznych stawek z rynku deweloperskiego. W przypadku Krakowa, to skutkuje ogromną różnicą (około 2000 zł/mkw.) między średnią ceną transakcyjną używanych lokali i limitem cenowym. Bardzo poważne problemy z zakupem używanego lokalu, będą mieć też uczestnicy MdM-u, mieszkający w Warszawie, Wrocławiu, Rzeszowie i Gdańsku (zobacz poniższy wykres).

Kiepskie dopasowanie limitów cenowych nie jest jedynym problemem. Wątpliwości budzą również nagłe wahania tych wskaźników. Przykładem może być:

• podwyżka limitu dotyczącego Olsztyna o 6,35% (+326,15 zł/mkw.) w II kw. 2015 r.
• obniżka limitu dotyczącego Rzeszowa o 6,94% (-301,95 zł/mkw.) w II kw. 2015 r.

Tak duże zmiany wydają się dziwne w warunkach deflacji i stabilnych cen materiałów budowlanych. Wahania limitów MdM-u można złagodzić np. poprzez zastosowanie średniej kroczącej z trzech lub czterech okresów. Wydaje się jednak, że system ustalania wskaźników cenowych wymaga głębszych zmian.