Jedno mieszkanie w Warszawie? A może trzy na Śląsku?

Przeczytaj także: O zakupie mieszkania czasem decyduje szczegół

Mimo dynamicznie zachodzących zmian w gospodarce woj. śląskiego region ten wciąż postrzegany jest jako obszar, w którym prym wiodą firmy z sektora górniczego, hutniczego oraz różnych gałęzi przemysłu ciężkiego. I to one zdają się być jednocześnie szczęściem i nieszczęściem tej części Polski; z jednej strony wciąż zapewniają wielu tysiącom mieszkańców Śląska stosunkowo dobrze płatną pracę, z drugiej - ograniczanie skali działalności czy zamykanie nierentownych zakładów i zwolnienia licznych załóg powodują wzrost bezrobocia i ubożenie całych grup społecznych. Dotyczy to w szczególności mieszkańców tych miejscowości, w których głównym pracodawcą był likwidowany właśnie zakład.

Brak zatrudnienia skutkuje często koniecznością wyjazdu „za pracą”, a to prowadzi do utrudniającego rozwój zjawiska wyludniania się miast. Z problemem tym boryka się m. in. wspomniany na wstępie Bytom, który u schyłku lat 80. XX wieku liczył blisko 240 tys. mieszkańców, a dziś ma ich o ponad 60 tys. mniej. Ponad 10-procentowy spadek liczby mieszkańców odnotowały także Gliwice czy Zabrze.

Zmiany na rynku pracy i związane z nimi zmiany demograficzne silnie oddziałują na rynek mieszkaniowy. Wpływają na wzrost podaży, ograniczenie popytu, a przez to na ceny.

W stolicy województwa, będącej przykładem pozytywnych przemian gospodarczych (dziś już ponad 70% miejsc pracy zapewnia sektor usług), średnia stawka ofertowa za m2 mieszkania na rynku wtórnym wynosi obecnie ok. 3900 zł. To znacznie - bo aż o 40% - mniej niż w oddalonym o zaledwie 80 km Krakowie (6900 zł/m2). Drożej niż w stolicy Śląska jest też w Białymstoku - o ponad 10% (4330 zł/m2), Olsztynie - o blisko 15% (4425 zł/m2) czy Lublinie - o ponad 20% (4870 zł/m2). Tymczasem jeśli porównamy przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw to, jak wynika z danych GUS za czerwiec br., w Katowicach (4331 zł) było ono tylko o 11% niższe niż w Warszawie (4864 zł). Pod względem wysokości wynagrodzeń województwo śląskie zajmuje drugie miejsce w kraju – ustępuje tylko woj. mazowieckiemu.
Z analizy przeprowadzonej przez serwis nieruchomości Morizon.pl wynika, że zakup najpopularniejszego wśród poszukujących, 2-pokojowego, mieszkania w Katowicach wiąże się dziś z wydatkiem średnio 189 000 zł. Wybierając lokal z dodatkowym pokojem, trzeba się liczyć z wydatkiem o blisko 80 000 zł większym.

Średnia cena mieszkania dużego, 4-pokojowego w Katowicach to 371 000 zł. Jednak w zależności od standardu lokalu, jego powierzchni i przede wszystkim lokalizacji stawka ofertowa może znacznie odbiegać od średniej. Za najtańsze M5 zbywcy oczekują dziś ok. 200 000 zł; ceny najdroższych lokali z tego segmentu - mierzących ponad 100 m2 - znacznie przekraczają pół miliona złotych.

Stosunkowo niskie ceny mieszkań w Katowicach to w znacznej mierze zasługa silnej konkurencji ze strony innych miast tego silnie zurbanizowanego regionu. W pobliskich Tychach średnia cena ofertowa wystawionego na sprzedaż mieszkania jest o już 10% niższa (3490 zł/m2). To samo dotyczy Gliwic, w których zakup mieszkania oznacza oszczędzić blisko 500 zł na każdym metrze kwadratowym.

Ale to nie wszystko. Jeszcze taniej - w cenach poniżej 3000 zł za m2 - oferowane są lokale w Rybniku, Chorzowie czy Siemianowicach Śląskich. Oznacza to, że za cenę kawalerki w Katowicach w tych miastach z powodzeniem można nabyć mieszkanie 2-pokojowe.

Niemal dwa razy niższe niż w Katowicach są ceny mieszkań z drugiej ręki we wspomnianym wcześniej Bytomiu, a także w Wodzisławiu Śląskim i Raciborzu. W tych miastach średnie stawki ofertowe oscylują w okolicach 2000-2100 zł za m2. Dla porównania - w Warszawie średnia stawka jest 4 razy wyższa; środki uzyskane ze sprzedaży 4-pokojowego mieszkania w Wodzisławiu Śląskim wycenianego średnio na 148 000 zł czy w Jastrzębiu-Zdroju (154 000 zł), w stolicy Polski nie wystarczyłyby nawet na zakup kawalerki (średnia cena 254 000 zł).

W odwrotnej sytuacji, tj. sprzedając średniej wielkości 3-pokojowe mieszkanie w standardzie popularnym w Warszawie, uzyskamy środki (ok. 465 000 zł), które wystarczą na zakup np. 3 lokali: kawalerki w Zabrzu - za 83 000 zł, 2-pokojowego mieszkania w Raciborzu (104 000 zł) i 3-pokojowego mieszkania w stolicy województwa - Katowicach (276 000 zł).

Marcin Drogomirecki