Czym w praktyce jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej?

Przeczytaj także: Warunki zabudowy: kiedy nasz teren ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej? Cz.III

Co zrobić w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki – nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną? Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii – o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą, ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję.

Jeśli nie ma połączenia z drogą publiczną należy ustanowić służebność przechodu i przejazdu, czyli tzw. drogę konieczną na działce sąsiedniej. Służebność taka to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby.

Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl zwraca naszą uwagę na następujący fakt: jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie. Właściciel nieruchomości ma prawo wystąpić z roszczeniem o ustanowienie na jego rzecz drogi koniecznej w sytuacji, gdy nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej. Może również wystąpić z żądaniem o nadanie służebności przechodu i przejazdu w sytuacji, gdy ma on dostęp do drogi publicznej, ale z jakiś względów wydaje się mu on być nieodpowiedni. O fakcie, czy istniejący dostęp do nieruchomości może zostać uznany za odpowiedni, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Każdy przypadek jest inny, dlatego ciężko mówić o jednoznacznych wytycznych dotyczących tej materii.

Sama kwestia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej okazuje się w praktyce być niezwykle skomplikowana. Jak pokazują orzecznictwa sądowe droga konieczna nie zawsze umożliwia przejazd pojazdem mechanicznym.

Według wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura III CZP 14/14) odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, jednak nie w każdym rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia z podobnymi okolicznościami, a zatem od tej zasady także są wyjątki. W sytuacji, gdy dojazd pojazdem jest technicznie niemożliwy, przykładowo ze względu na stromy charakter drogi, zapewnić można tylko piesze przejście. Podobnie jest w sytuacjach, w których stwierdzona zostanie zbyt duża ingerencja w prawo własności sąsiada, lub gdy przejazd samochodem miałby odebrać działce jej dotychczasowy charakter. Mowa o przypadkach, gdy mamy do czynienia ze szczególną konfiguracją granic działek, ukształtowaniem terenu lub innymi czynnikami społeczno-gospodarczymi. Dlatego warto zapewnić sobie dostęp do drogi bez angażowania sądu, który może po indywidualnym rozpatrzeniu naszych postulatów definitywnie odmówić.

Art. 145 kodeksu cywilnego dyktuje zasady ustalania drogi koniecznej. Można dokonać tego ustanowienia na dwa sposoby. Po pierwsze można próbować załatwić sprawę polubownie z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie będzie wyrażał żadnego sprzeciwu wobec faktu, że przez obszar jego działki przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeśli jednak w praktyce takie rozwiązanie nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje jedynie droga sądowa. Należy uświadomić sobie, że sąd w żadnym razie nie jest zobowiązany treścią zgłoszonego wniosku i sam może przeprowadzić drogę w sposób inny, niż zażądał tego wnioskodawca.
Co więcej, nawet w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzić będzie ustanowiona droga (staje się ona wtedy tzw. nieruchomością służebną) sprzeda ją, i tak osoba na której rzecz droga została ustanowiona, zachowa swoje prawo do korzystania z przejazdu przez nią. Oczywiście właściciel obciążonej służebnością nieruchomości ma prawo domagać się wynagrodzenia z tego tytułu. Jeśli nie zostało ono rozstrzygnięte odgórnie, a sąsiedzi nie są w stanie porozumieć się co do jego wysokości, właściciel obciążonej nieruchomości może dochodzić swojej należności na drodze sądowej. Wynagrodzenie takie może mieć formę jednorazową, albo być wypłacane cyklicznie. Można przy tym, w obawie przed zmniejszeniem się wartości pieniądza, ustalić stosowny mechanizm waloryzacyjny.