eGospodarka.pl

eGospodarka.plNieruchomościAktualności › Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych III kw. 2016

Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych III kw. 2016

2017-01-02 09:10

Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych III kw. 2016

Osiedle mieszkaniowe © Grzegorz Polak - Fotolia.com

PRZEJDŹ DO GALERII ZDJĘĆ (3)

Narodowy Bank Polski opublikował najnowsze opracowanie poświęcone sytuacji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Analiza procesów, które w III kwartale br. stały się udziałem analizowanych rynków mieszkaniowych potwierdziła ciągle wysoką aktywność, przejawiającą się dużym popytem i odpowiadającą mu podażą. Na rynku nieruchomości komercyjnych na uwagę zasługują z kolei wyjątkowo niskie stopy zwrotu na warszawskim rynku biurowym.
Na niektórych rynkach pierwotnych największych miast ceny nieruchomości okazały się nieznacznie wyższe. Taka sytuacja miała miejsce m.in. w Gdyni i Warszawie, gdzie dostrzegalny był niewielki wzrost średnich cen, co znajdowało swe wytłumaczenie w nieco wyższym popycie. Z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia we Wrocławiu, gdzie dały się zauważyć nieznaczne spadki cen.

Średnie ceny transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach wtórnych w siedmiu miastach (7M - Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) były stabilne. Niewielkie wzrosty indeksu hedonicznego przy stabilnym poziomie ceny średniej dowodzą, że na rynku więcej było mieszkań tańszych, które jednak okazywały się nieznacznie droższe niż w poprzednich okresach.

Najnowsze opracowanie NBP dowodzi również, że we wszystkich analizowanych grupach miast rynek pierwotny charakteryzował się wyższymi cenami. Średnie stawki najmu mkw. mieszkań (ofertowe i transakcyjne) w 7M ważone udziałem zasobu ustabilizowały się w omawianym kwartale po niewielkim wzroście.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach pozostał stabilny i wyniósł 0,86 mkw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. był wyższy o 0,37 mkw. względem minimum z III kwartału 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego dla przeciętnych gospodarstw domowych w 7M również pozostał stabilny.

Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) w horyzoncie krótkookresowym nadal okazuje się opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości możliwego do uzyskania czynszu, jej rentowność jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej, rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) nadal była wysoka (w omawianym kwartale było to 9,6 mld zł ), choć odnotowano jej zmniejszenie o 17,4% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz o 6,9% względem III kwartału 2015 r. Wypłacono istotnie mniej kredytów w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” , ze względu na wyczerpanie się puli środków przeznaczonych na dopłaty (środki z 2016 i połowa z 2017 r.). Ankietowane banki w III kwartale br. istotnie zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, oraz trzeci kwartał z rzędu zadeklarowały zaostrzenie wymogów dotyczących posiadanych przez kredytobiorców zabezpieczeń. W IV kwartale 2016 r. przewodniczący komitetów kredytowych przewidują brak istotnych zmian polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych, co oznacza oczekiwania spadku popytu na ten segment kredytów. Jakość mieszkaniowych kredytów złotowych jest wysoka, a udział kredytów zagrożonych utrzymuje się na koniec III kwartału 2016 r. na poziomie ok. 2,6%.

Od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie oraz regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania. Jakość mieszkaniowych kredytów walutowych jest nadal wysoka - udział kredytów zagrożonych utrzymuje się na koniec III kwartału 2016 r. na poziomie ok. 3,3%.

fot. mat. prasowe

Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na rynku pierwotnym

Najtańszym z analizowanych miast jest Łódź, w której ceny utrzymują się na dość stabilnym poziomie.


Nadal utrzymywała się wysoka szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych, co związane jest z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do niskich od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych, zakumulowanymi zasobami gruntów pod budowę nowych projektów mieszkaniowych oraz wysokim popytem. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnym projekcie inwestycyjnym, która wskazuje bardzo dobry poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym. Wyniki szacunków potwierdza bardzo duża liczba rozpoczynanych i wprowadzanych na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. Zmalała także w omawianym kwartale liczba upadłości przedsiębiorstw w branży deweloperskiej (postanowienia sądów o ogłoszeniu upadłości lub otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego). Tendencja ta nie dotyczy firm budowlanych, gdzie sytuacja w związku ze spadkiem zamówień inwestycyjnych uległa pogorszeniu.

fot. mat. prasowe

Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na rynku wtórnym

Średnie ceny transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach wtórnych były stabilne.


Zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce zwiększył się w omawianym okresie o ok. 0,2 tys. mieszkań i wyniósł 51,2 tys. Przyrost ten był wynikiem decyzji produkcyjnych podjętych przed kilkoma kwartałami. Jednocześnie spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wzrost podaży przewyższał wysoki popyt. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w 6 największych miastach był stabilny w omawianym okresie. Oznacza to, że deweloperzy w swoich decyzjach inwestycyjnych kierują się, jak dotąd, rzeczywistym popytem na rynku i racjonalnie reagują na zwiększanie się nadwyżki niesprzedanych mieszkań. Dobrze dopasowują także strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od sytuacji na rynku wtórnym, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu mieszkaniowego. W segmencie nieruchomości popularnych cena jest nadal podstawowym kryterium wyboru mieszkania, zatem największym popytem cieszą się lokale kompaktowe, tj. dwupokojowe o niewielkim metrażu.

W III kwartale wzrosła liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań, zwłaszcza w istniejących projektach. Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do zwiększenia liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań oraz liczby mieszkań oddanych do użytkowania.

W ramach programu MDM do 30 września 2016 r. spośród 73 279 wniosków złożonych od 2014 r. zaaprobowano 55 979, z dofinansowaniem w łącznej kwocie ok. 1,37 mld zł. W br. BGK nie będzie już przyjmował wniosków o dofinansowanie. Bank wznowi przyjmowanie wniosków o dopłatę od stycznia 2017 r.14 . Wysokie wypłaty środków w 2016 r. należy wiązać zarówno z zeszłoroczną nowelizacją ustawy rozszerzającą program o mieszkania z rynku wtórnego, jak i zapowiedzią nieprzedłużenia działania programu po 2018 r . Limity maksymalnych cen mkw. mieszkań dopuszczonych do programu MDM w III kwartale br. w omawianych miastach nieznacznie zwiększyły się wyłącznie w Gdańsku, natomiast w IV kwartale obserwowano liczne, niewielkie wzrosty i zmniejszenia limitów. Ze względu na wyczerpanie się dostępnych w br. środków na dopłaty nie powinno to jednak mieć wpływu na rynek mieszkaniowy.

Stopniowe wygasanie dofinansowania oprocentowania kredytów udzielonych w ramach programu RNS nie stanowi istotnego problemu dla obsługi tych kredytów dzięki historycznie niskim stopom procentowym oraz dobrej sytuacji na rynku pracy i wzrostom wynagrodzeń. W dniu 27 września 2016 r. Rada Ministrów przyjęła uchwałę o Narodowym Programie Mieszkaniowym, którego działania będą finansowane ze środków pozyskiwanych przez Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, pieniędzy budżetowych oraz innych środków publicznych (Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, fundusze europejskie), a także ze środków prywatnych, np. gromadzonych w funduszach inwestycyjnych finansujących budowę nowych mieszkań. Podstawowym celem programu rządowego Mieszkanie Plus jest zwiększenie dostępu do mieszkań osobom o dochodach uniemożliwiających ich nabycie lub wynajęcie po cenach komercyjnych.

W ramach Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem (FSMnW) do końca III kwartału 2016 roku zostało zakontraktowanych ponad 3200 mieszkań , z których ponad 500 udostępniono do wynajmu, ponad 2300 jest w trakcie realizacji, a blisko 400 jest w trakcie finalizacji decyzji inwestycyjnej. Aktualnie FSMnW oferuje mieszkania w Warszawie, Poznaniu, Piasecznie, Gdańsku i Krakowie. W ramach istniejącego od 2007 r. programu o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych BGK w 2016 r. dysponuje środkami w wysokości 131,7 mln zł. Zgodnie z założeniami Programu wspierającego budowę mieszkań czynszowych w 2017 r. ma powstać łącznie ok. 3 tys. mieszkań, najwięcej w województwach: zachodniopomorskim, śląskim i mazowieckim. Od lutego 2016 r. działa Fundusz Wsparcia Kredytobiorców , oferujący zwrotną pomoc kredytobiorcom (w tym mieszkaniowym), którzy przejściowo mają problem ze spłatą kredytu.

Na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszych trzech kwartałach 2016 r. wyniosła około 2,8 mld euro, przy czym 1,1 mld euro zainwestowano w powierzchnie handlowe, ok. 1,4 mld euro w biurowe i 290 mln euro w magazyny. Stopy zwrotu na warszawskim rynku biurowym utrzymują się na bardzo niskim poziomie, ok. 5,5% . Inwestorzy godzą się na wysokie ceny przy spadających czynszach, gdyż porównują zwrot z inwestycji w nieruchomości komercyjne z historycznie niskimi rentownościami alternatywnych inwestycji o podobnym ryzyku w Polsce oraz za granicą. Uwzględniają też bardzo niskie stopy finansowania za granicą. Na warszawskim, najważniejszym, rynku wynajmu powierzchni biurowych stopa pustostanów lekko się poprawiła do 14,6% z 15,4% w poprzednim kwartale. Jednak oddawanie dalszych budynków biurowych do użytkowania może tę stopę podnieść w bliskiej przyszłości. Czynsze transakcyjne dla powierzchni biurowych klasy A w Warszawie spadły lekko do 21 euro/mkw./m-c., zaś dla klasy B do 15 euro/mkw./m-c, na pozostałych rynkach pozostawały stabilne. Czynsze dla powierzchni klasy B, mierzone w zł w Warszawie i 6 dużych miastach wykazywały spadek, na rynku 10 miast lekki wzrost. Z kolei czynsze wynajmu powierzchni w centrach handlowych w większości miast wojewódzkich pozostawały stabilne, jedynie w Warszawie, Łodzi, Katowicach i Poznaniu wykazywały trend spadkowy. Na rynku sprzedaży pojedynczych lokali usługowo-handlowych, mediana ceny ofertowej w całej Polsce wykazuje spadkowy trend, jednak w Warszawie i Gdańsku rośnie.

Narodowy Program Mieszkaniowy


Rada Ministrów w dniu 27.09.2016 r. podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM). Zgodnie z zapisami uchwały NPM ma 3 cele:
  1. Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych, realizowane poprzez:
    • zwiększenie podaży mieszkań o niskim czynszu i aktywizację podmiotów dostarczających tego typu mieszkania,
    • obniżenie kosztów budowy mieszkań – wykorzystanie gruntów publicznych pod budownictwo mieszkaniowe,
    • upowszechnianie optymalnych technologii i projektów architektonicznych szczególnie w budownictwie społecznym,
    • zachęcanie do systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe,
    • ułatwienie podmiotom instytucjonalnym inwestowania na rynku mieszkań na wynajem,
    • zwiększenie możliwości finansowych rodzin (w tym program „Rodzina 500+”); Miernikiem ma być wzrost z 363 do 435 mieszkań na 1000 mieszkańców.
  2. Zwiększenie możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową, realizowane poprzez:
    • zwiększenie możliwości gmin w zapewnianiu mieszkań dla najuboższych,
    • rozwój mieszkalnictwa wspomaganego (np. chronionego),
    • zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc w noclegowniach i schroniskach dla bezdomnych,
    • wypracowanie strategii w polityce mieszkaniowej dotyczącej potrzeb grup o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osób starszych i niepełnosprawnych,
    • pomoc osobom znajdującym się przejściowo w trudnej sytuacji finansowej, uniemożliwiającej m.in. obsługę opłat za mieszkanie lub spłatę rat kredytu hipotecznego; Miernikiem ma być zmniejszenie do zera w 2030 r. liczby oczekujących na najem mieszkania gminnego (wg stanu na 2014 r. liczba oczekujących to 165,2 gosp. domowych).
  3. Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej, realizowane poprzez:
    • racjonalizację zasad zarządzania budynkami i lokalami mieszkalnymi zasobu publicznego,
    • wspieranie inwestycji termomodernizacyjnych i remontowych, w tym podejmowanych w ramach rewitalizacji obszarów zdegradowanych,
    • zapewnienie infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu; Miernikiem ma być zmniejszenie liczby osób mieszkających w warunkach substandardowych (zły stan techniczny budynku, brak instalacji technicznych, przeludnienie) – z ok. 5,3 do ok. 3,3 mln osób do 2030 r.

Zgodnie z założeniami NPM będzie opierał się na 4 filarach:
1. Mieszkanie dostępne:
1.1 Dostępne mieszkania na wynajem z opcją dochodzenia do własności, powstające m.in. na gruntach Skarbu Państwa. Powstaną tańsze mieszkania na wynajem z możliwością nabycia do nich prawa własności. Średni czynsz (bez uwzględnienia kosztów eksploatacji oraz mediów) w mieszkaniu na wynajem ma wynieść od 10 do 20 zł za mkw. W opcji najmu z docelowym wykupem mieszkania stawka czynszu ma wynieść ok. 12–24 zł za mkw. Preferowane będą rodziny wielodzietne i rodziny o niskich dochodach, ale prawo ubiegania się o najem będą mieli wszyscy obywatele. Operacyjne prowadzenie inwestycji oraz zarządzanie wybudowanym zasobem będzie zadaniem m.in. Narodowego Operatora Mieszkaniowego. Obecnie pilotażowo tę funkcję pełni Bank Gospodarstwa Krajowego, wykorzystujący swoje struktury (spółka BGK Nieruchomości, Fundusz Inwestycyjny Zamknięty).

1.2 Zwiększenie wsparcia dla społecznego budownictwa czynszowego. Program uzupełnia rozwiązania wspierające społeczne budownictwo czynszowe. Samorządy będą mogły wnioskować o dofinansowanie 35–55% kosztów budowy mieszkań komunalnych i chronionych oraz noclegowni i schronisk dla bezdomnych. Przewidziano również wsparcie budownictwa społecznych mieszkań czynszowych budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego lub inne podmioty (np. deweloperów). Nowym instrumentem wsparcia będzie dotacja dla gmin (20% kosztów inwestycji), które wspólnie z inwestorami będą budowały mieszkania o niskim czynszu przeznaczonym dla określonej (m.in. kryteriami dochodowymi) grupy osób. Czynsz za wynajem takiego mieszkania nie będzie wyższy niż 4% wartości odtworzeniowej. Ocenia się, że będą to mieszkania dla mniej zamożnych rodzin lub osób młodych, chcących założyć rodzinę oraz osób opuszczających lokale komunalne.

1.3 Systematyczne oszczędzanie na cele mieszkaniowe: Wsparcie oszczędzania na cele mieszkaniowe w ramach Indywidualnych Kont Mieszkaniowych (IKM). Program stwarza możliwość oszczędzania: na zakup, budowę oraz remont mieszkania lub domu jednorodzinnego, na tzw. subkontach mieszkaniowych. Środki mają być gromadzone na IKM, założonych w bankach i spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych. Oszczędności będą zwolnione z podatku dochodowego od zysków kapitałowych. Niektóre cele mieszkaniowe będą wspierane premią wypłacaną z budżetu państwa, której wysokość będzie zależeć m.in. od wielkości rodziny. Dodatkowo, spółki gminne oraz spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego, będą mogły ubiegać się o preferencyjne kredyty w Banku Gospodarstwa Krajowego (z dopłatą budżetową) na budowę społecznych mieszkań czynszowych lub spół- dzielczych lokatorskich. W tym przypadku czynsz nie będzie wyższy niż 5% wartości odtworzeniowej.

2. Finansowanie stabilne i efektywne: Narodowy Fundusz Mieszkaniowy (NFM) będzie wykorzystywał grunty należące do Skarbu Państwa pod budowę mieszkań na wynajem, co zwiększy ich dostępność. Będzie pełnił funkcję banku ziemi wykorzystywanej do realizacji budownictwa mieszkaniowego. Grunty będące w posiadaniu NFM będą przekazywane pod budowę mieszkań na wynajem, w tym z opcją dochodzenia do własności, Narodowemu Operatorowi Mieszkaniowemu i innym podmiotom o statusie operatorów mieszkaniowych (np. przez wniesienie gruntów do funduszu inwestycyjnego w zamian za objęcie przez NFM certyfikatów inwestycyjnych).

3. Warunki zamieszkania: nowoczesne, oszczędne i bezpieczne: Przewidziano instrumenty prowadzące do poprawy standardu technicznego istniejących zasobów mieszkaniowych, a tym samym polepszenia warunków mieszkaniowych. Ze środków krajowych i funduszy europejskich wspierane będą inwestycje remontowe i termomodernizacyjne. Kontynuowane będzie wsparcie procesów rewitalizacyjnych na obszarach zdegradowanych. Założono też wsparcie tworzenia infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu.

4. Dobre prawo: Przewidziano m.in. regulacje dotyczące funkcjonowania rynku mieszkań na wynajem i organizacji procesu inwestycyjno-budowlanego, a także funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, gmin i towarzystw budownictwa społecznego w celu ułatwienia budowy mieszkań i gospodarowania wybudowanym zasobem. Podstawowym działaniem będzie przygotowanie nowego Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Zmienione zostaną regulacje określające za ady funkcjonowania rynku najmu. Przewidziano racjonalizację zasad gospodarowania zasobem mieszkań komunalnych. Założono rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w segmencie dostępnych mieszkań. Przygotowana zostanie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

oprac. : eGospodarka.pl

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

  • Komentarz usunięty

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: