Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski II 2017

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy: największe miasta Polski VIII 2016

Największe miasta Polski bez MdM-u

Sytuacja na poszczególnych rynkach jest dość zróżnicowana. Wspólnym mianownikiem dla wszystkich badanych lokalizacji jest brak pieniędzy przeznaczonych na tegoroczne dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla młodych.

– Styczeń to miesiąc, w którym pasjonowaliśmy się pytaniem, na jak długo wystarczy środków przeznaczonych na dopłaty w programie MdM i jaki wpływ będzie mieć ten program na rynek nieruchomości. Środki na 2017 r. skończyły się, zanim zdążyły wywrzeć jakikolwiek wpływ na obraz stołecznego rynku mieszkań – przyznaje Dariusz Mitrowski, z warszawskiego biura Metrohouse.

Nie inaczej było w przypadku pozostałych miast.

Wprawdzie kredytobiorcy mogą ciągle wnioskować o środki z programu MdM, ale należy pamiętać, że obecnie można starać się o wsparcie z puli na przyszły rok, które skończy się najprawdopodobniej już w maju. Ponadto nie wszyscy sprzedający skłonni będą czekać na pieniądze do przyszłego roku.

– Należy pamiętać o tym, że jeżeli chcemy sfinansować zakup mieszkania z rynku wtórnego, korzystając z dotacji przyznawanej w ramach programu MdM, możemy napotkać pewne trudności. Pieniądze z kredytu przyznawane są od razu, ale dopłata dopiero z początkiem 2018 r., a większość sprzedających mieszkania na rynku wtórny, nie jest skłonna czekać na pozostałą część zapłaty tak długo – uważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

– Należy także pamiętać o tym, że jeżeli chcemy sfinansować zakup mieszkania z rynku wtórnego, korzystając z dotacji przyznawanej w ramach programu MdM, możemy napotkać pewne trudności. Pieniądze z kredytu przyznawane są od razu, ale dopłata dopiero z początkiem 2018 r., a większość sprzedających mieszkania na rynku wtórny, nie jest skłonna czekać na pozostałą część zapłaty tak długo – uważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

WARSZAWA

Środki finansowe przeznaczone na dopłaty z programu Mieszkanie dla Młodych na rok 2017 wyczerpały się szybko, co pokazuje, że zainteresowanie programem było duże. Jak podkreślają eksperci Metrohouse i Expandera, ten sposób wsparcia sfinansowania zakupu mieszkania nie miał dużego wpływy na rynek w Warszawie. Początek roku to także szczególnie dobry moment na kupno nowego lokum, kiedy na horyzoncie jeszcze nie widać reakcji rynku na planowane przez banki zaostrzenie wymagań kredytowych.

Stabilnie wysokie ceny

Jak pokazuje lutowy raport Metrohouse i Expandera, kupujący mieszkanie w Warszawie, za m kw. płacą średnio 7516 zł, czyli najwięcej spośród mieszkańców wszystkich lokalizacji analizowanych w raporcie. Nie od dziś wiadomo przecież, że w stolicy jest najdrożej. Co więcej, cena pozostaje tutaj stabilna już od kilku notowań. Wysoka średnia cena transakcyjna za m kw. przekłada się na wysoką kwotę, którą musimy zapłacić za mieszkanie – przeciętnie jest to 406 tys. zł.

Kupując mieszkanie w stolicy po średniej cenie, rata kredytu wyniesie 1560 zł, jeśli posiadamy 20% wkładu własnego. Natomiast, jeżeli dysponujmy wkładem własnym na poziomie 10%, rata wzrasta już do 1789 zł.

– Te wyliczenia zostały dokonane na podstawie przeciętnej oferty kredytowej. Można się spodziewać, że w rzeczywistości suma, którą będziemy musieli przeznaczyć na opłacenie comiesięcznej raty kredytu, będzie niższa. Wystarczy, że poświęcimy nieco czasu na samodzielne porównanie ofert kredytów dostępnych na rynku lub skorzystamy z pomocy doradcy finansowego – tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Rozważny klient gotówkowy

W Warszawie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o średnim metrażu, ok. 55 m kw., zlokalizowane w rejonach dobrze skomunikowanych z centrum miasta.

– Klienci gotówkowi nadal poszukują mieszkań, które z łatwością będzie można wynająć, ale wykazują też sporo zdrowego rozsądku, nie godząc się na wygórowane żądania sprzedających. Nadal szybko znajdują nabywców mieszkania dwu- i trzypokojowe w niewygórowanej cenie – uważa Dariusz Mitrowski, Metrohouse.

WROCŁAW

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, w stolicy Dolnego Śląska odnotowano najniższe ceny mieszkań od kilku miesięcy. Jest to szczególnie dobry moment na zakup nowego lokum, kiedy na horyzoncie jeszcze nie widać reakcji rynku na planowane przez banki zaostrzenie wymagań kredytowych. We Wrocławiu jednak nie wszyscy wspierają się kredytem przy zakupie czterech kątów. Od kilku tygodni daje się zaobserwować większą liczbę transakcji kupna mieszkań, które dokonywane są za gotówkę.

Niższa cena idzie w parze z większym metrażem

Wrocław jest jednym z tych miast, w których mamy do czynienia ze spadkiem średniej ceny transakcyjnej, którą musimy zapłacić kupując mieszkanie, i jest to spadek rzędu 4,8 proc w stosunku do poprzedniego notowania. Średnia cena za m kw. wynosi obecnie 5164 zł i choć najniższa od ośmiu miesięcy, to zbliżona jest do wartości odnotowanej przed rokiem. Może to świadczyć o stabilności cen na wrocławskim rynku mieszkaniowym. Niższe ceny mieszkań skłaniają do zakupu większych metraży. Wrocław jest liderem, jeżeli chodzi o wielkość nabywanych mieszkań – średnia z ostatniego kwartału to aż 64 m kw. Wedle opinii pośredników z wrocławskiego oddziału Metrohouse, w stolicy Dolnego Śląska najczęściej są poszukiwane niedrogie i duże mieszkania w kamienicach, których we Wrocławiu nie brakuje.

– Powodzeniem cieszą się lokale do 260 tys. zł także do remontu. Kupujemy głównie mieszkania dwupokojowe, natomiast wrocławski rynek cierpi na deficyt kawalerek. Poszukujemy ich także na rynku deweloperskim, gdzie popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie – zauważa Michał Nadolny, Metrohouse Wrocław.

Kupując mieszkanie we Wrocławiu po średniej cenie, rata kredytu wyniesie 1072 zł, jeśli posiadamy 20% wkładu własnego. Natomiast, jeżeli dysponujmy wkładem własnym na poziomie 10%, rata wzrasta już do 1229 zł.

– Te wyliczenia zostały dokonane na podstawie przeciętnej oferty kredytowej. Można się spodziewać, że w rzeczywistości suma, którą będziemy musieli przeznaczyć na opłacenie comiesięcznej raty kredytu, będzie niższa. Wystarczy, że poświęcimy nieco czasu na samodzielne porównanie ofert kredytów dostępnych na rynku lub skorzystamy z pomocy doradcy finansowego – tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Wrocławski klient gotówkowy

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez NBP, osoby myślące o zakupie mieszkania na kredyt, mogą się spodziewać nowych, bardziej rygorystycznych zasad, na podstawie których banki będą udzielały pożyczek. Już teraz powodu do optymizmu nie mają także chętni na dofinansowanie w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Wraz z podwyżką marż w Alior Banku, średnia marża dla kredytów udzielanych w ramach programu wzrosła do najwyższego poziomu od czasu jego uruchomienia i w lutym wyniosła 2,36%. Chętnych na zakup mieszkania za gotówkę we Wrocławiu nie jest mało i ich problem podwyżki marży nie dotyczy.

– Podczas gdy w końcówce roku przeważały transakcje kredytowe, które były realizowane w ramach programu MdM, to pierwsze tygodnie roku pokazały, że we Wrocławiu do głosu wracają klienci gotówkowi. Ci poszukujący produktów inwestycyjnych liczą na to, że znajdą mieszkanie, które w całości sfinansują z własnych oszczędności – podaje Michał Nadolny, Metrohouse Wrocław.

ŁÓDŹ

Jak pokazał styczeń, średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku łódzkim zmalały o 4,5 proc. w stosunku do poprzednio analizowanego okresu. W dodatku, jak podkreślają eksperci Metrohouse i Expandera, jest to szczególnie dobry moment na zakup nowego lokum, bo na horyzoncie nie widać jeszcze reakcji rynku na planowane przez banki zaostrzenie wymagań kredytowych.

Drogie kredyty w ramach MdM

Dostępna kwota kredytu w ostatnich miesiącach niemal się nie zmieniała. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem na poziomie 5000 zł netto, banki są średnio gotowe pożyczyć ok. tysiąc złotych. Jednak, jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez NBP, przyszli kredytobiorcy mogą się spodziewać nowych, bardziej rygorystycznych zasad, na podstawie których banki będą udzielały kredytów. Już teraz powodu do optymizmu nie mają także chętni na dofinansowanie w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Wraz z podwyżką marż w Alior Banku, średnia marża dla kredytów udzielanych w ramach programu wzrosła do najwyższego poziomu od czasu jego uruchomienia i w lutym wyniosła 2,36%.

Ceny na stałym poziomie

Mimo że od początku roku ofertowe ceny mieszkań w Łodzi wzrosły, to ostatnie ceny transakcyjne nie wskazują na te podwyżki. Ceny mieszkań wybieranych przez nabywców powróciły do często pojawiającej się wysokości i w Łodzi za m kw. płacimy obecne średnio 3502 zł. Znacznie spadła także kwota, którą kupujący są skłonni wydać na nowe mieszkanie, która obecnie wynosi przeciętnie 178 tys. zł., za mieszkanie z metrażem 51 m kw., (średni metraż lokali sprzedawanych w Łodzi) co oznacza, że jest ona dwa razy niższa niż w Gdańsku.

– Cały czas dostrzegalny jest duży ruch, skutkiem czego maleje liczba atrakcyjnych ofert zakupu. Ta tendencja powinna utrzymać się do końca zimy, mimo iż nie jest to okres wzmożonej aktywności kupujących – podaje Piotr Gałka, Metrohouse Łódź.

Kupując mieszkanie w Łodzi po średniej cenie, miesięczna rata kredytu wyniesie 727 zł, jeśli posiadamy 20% wkładu własnego. Natomiast, jeżeli dysponujmy wkładem własnym na poziomie 10%, rata wzrasta już do 834 zł.

– Te wyliczenia zostały dokonane na podstawie przeciętnej oferty kredytowej. Można się spodziewać, że w rzeczywistości suma, którą będziemy musieli przeznaczyć na opłacenie comiesięcznej raty kredytu będzie niższa. Wystarczy, że poświęcimy nieco czasu na samodzielne porównanie ofert kredytów dostępnych na rynku lub skorzystamy z pomocy doradcy finansowego – tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

POZNAŃ

Poznań po Łodzi czy Wrocławiu jest kolejnym miastem, w którym na przestrzeni kilku tygodni mieliśmy do czynienia z obniżką cen. Jednak biorąc pod uwagę miasta analizowane w raporcie Metrohouse i Expandera, w stolicy Wielkopolski obniżki są największe. Mieszkania o większym metrażu cieszą się mniejszym zainteresowaniem kupujących, co wcześniej było standardem. Jest to szczególnie dobry moment na zakup mieszkania, kiedy na horyzoncie jeszcze nie widać reakcji rynku na planowane przez banki zaostrzenie wymagań kredytowych.

Rekordowe obniżki

Średnia cena mieszkań nabywanych w Poznaniu spadła ponownie poniżej poziomu 5000 zł za m kw. i wynosi 4932 zł. W stosunku do poprzedniego miesiąca nastąpiła 9 proc. zmiana w cenach transakcyjnych na korzyść kupujących i jest to rekord w skali kraju. To dobra wiadomość dla wszystkich chętnych na nowe lokum w Poznaniu, ponieważ podobnie atrakcyjne ceny na tym rynku dało się zaobserwować w wakacyjnych miesiącach minionego roku.

– Z obserwacji pośredników Metrohouse działających w Poznaniu wynika, że wielu klientów poszukuje ofert do 4300-4500 zł za m kw., najchętniej nieruchomości wymagających remontu. Popyt na tego rodzaju oferty jest bardzo duży, a najtańsze mieszkania sprzedają się w szybkim tempie – zauważa Marcin Jańczuk, Metrohouse.

Kupując mieszkanie w Poznaniu po średniej cenie, rata kredytu wyniesie 1024 zł, jeśli posiadamy 20% wkładu własnego. Natomiast, jeżeli dysponujmy wkładem własnym na poziomie 10%, rata wzrasta już do 1174 zł.

– Te wyliczenia zostały dokonane na podstawie przeciętnej oferty kredytowej. Można się spodziewać, że w rzeczywistości suma, którą będziemy musieli przeznaczyć na opłacenie comiesięcznej raty kredytu, będzie niższa. Wystarczy, że poświęcimy nieco czasu na samodzielne porównanie ofert kredytów dostępnych na rynku lub skorzystamy z pomocy doradcy finansowego – tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Wielkie metraże wyszły z mody

Jeżeli chodzi o wielkość powierzchni, zainteresowani kupnem mieszkania w Poznaniu, najczęściej wybierają te średniej wielkości.

– To, co było cechą znamienną dla transakcji w Poznaniu, czyli znaczna wielkość metrażu, przekraczająca 60 m kw., staje się powoli przeszłością. Obecnie kupujemy mieszkania o średnim metrażu, ok. 56 m kw., co plasuje miasto w połowie stawki – dodaje Jańczuk

To samo dotyczy średniej ceny nabywanego mieszkania. W Poznaniu musimy zapłacić za lokum blisko 270 tys. zł, wybierając wspomniany lokal 56 m kw.

GDAŃSK

Spośród wszystkich lokalizacji analizowanych w raporcie Metrohouse i Expandera, Gdańsk jest jedynym miastem, w którym odnotowano wzrost średnich cen transakcyjnych. W Trójmieście mieszkania kupowane są głównie za gotówkę, także przez inwestorów, którzy coraz częściej nabywają lokale z myślą o późniejszym wynajmie. Jeżeli ktoś planuje zakup własnego M. na kredyt, jest na to odpowiedni moment, ponieważ planowane przez banki zaostrzenie wymagań kredytowych jeszcze nie wpłynęło na rynek mieszkaniowy.

Mały, ale stały wzrost cen

Luty przyniósł w Gdańsku wzrost średnich cen transakcyjnych. Jest on nieznaczny, bo o 0,5 proc., ale podwyżka w tym mieście ma miejsce już piąty miesiąc z rzędu. Obecnie średnia cena za m kw. wynosi tu 5746 zł. W Gdyni, po spadku średnich cen transakcyjnych, nabywający za m kw. muszą zapłacić już jednak jedynie 4770 zł. Gdańsk po Warszawie jest tą lokalizacją, w której musimy zapłacić najwięcej za własne M. Średnia cena nabywanego mieszkania w Gdańsku wynosi przeciętnie ponad 349 tys. zł.

Kupując mieszkanie w Gdyni po średniej cenie, rata kredytu wyniesie 1193 zł, jeśli posiadamy 20% wkładu własnego. Natomiast, jeżeli dysponujmy wkładem własnym na poziomie 10%, rata wzrasta już do 1368 zł.

– Te wyliczenia zostały dokonane na podstawie przeciętnej oferty kredytowej. Można się spodziewać, że w rzeczywistości suma, którą będziemy musieli przeznaczyć na opłacenie comiesięcznej raty kredytu, będzie niższa. Wystarczy, że poświęcimy nieco czasu na samodzielne porównanie ofert kredytów dostępnych na rynku lub skorzystamy z pomocy doradcy finansowego – tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Chętni inwestorzy, nie tylko z Polski

Nie tylko mieszkańcy chętnie nabywają trójmiejskie lokale, ale także inwestorzy z całej Polski czy nawet z zagranicy, których nie odstrasza wzrost cen nieruchomości. Najczęściej poszukują mieszkań 2-3 pokojowych na gdańskiej Starówce, które nierzadko kupują za gotówkę.

– Inwestorzy obecni w Gdańsku posiadają budżet nawet do 800 tys. zł. Coraz częściej w poszukiwaniu zakupu mieszkań pod wynajem rezygnują z popularnego Jelitkowa czy Przymorza, koncertując się na staromiejskich kamienicach. Pod uwagę brane jest także Brzeźno. Tam można spotkać znacznie tańsze oferty. Co ciekawe, tam zakupy są finansowane z udziałem kredytu. Coraz więcej transakcji przeprowadzanych jest przez obywateli Ukrainy, którzy w polskich nieruchomościach upatrują bezpieczną lokatę dla swoich oszczędności – komentuje Patryk Szczodrowski, Metrohouse Gdańsk.

KRAKÓW

Kolejny miesiąc przyniósł niewiele zmian na krakowskim rynku mieszkaniowym. W dalszym ciągu największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o średnim metrażu. Choć spadek cen transakcyjnych nie ominął stolicy Małopolski, obniżki nie są tak znaczące jak w Poznaniu, Łodzi czy Wrocławiu. Według ekspertów Metrohouse i Expandera, chętnych na zakup mieszkania dopiero czekają większe wyzwania, dotyczące zaostrzenia reguł przyznawania przez banki kredytów hipotecznych. Jak podpowiadają eksperci, póki na horyzoncie jeszcze nie widać reakcji rynku na planowane przez banki zmiany, warto właśnie teraz zdecydować się na zakup mieszkania.

Małe mieszkania wykupywane najszybciej

W Krakowie za m kw. musimy zapłacić średnio 5826 zł i jest to spadek o 3,6 proc. w stosunku do poprzedniego notowania. Chętni na lokum w stolicy Małopolski, przeciętnie są gotowi zapłacić nieco ponad 280 tys. zł., czyli podobnie, jak w Poznaniu i minimalnie więcej niż w Gdyni. W dalszym ciągu w Krakowie największym zainteresowaniem cieszą się nieduże mieszkania, o powierzchni do 50 m kw.

– W dalszym ciągu popularne są tutaj małe mieszkania, które nabywane są najczęściej za gotówkę. Jak szacujemy, tylko 40 proc. zakupów mieszkaniowych dokonywanych jest przy wsparciu kredytu. Największy popyt dotyczy mieszkań dwupokojowych do 250 tys. zł i kawalerek do 160 tys. zł. Obecnie trudno jest określić segment rynku, który sprzedaje się gorzej. Jeżeli cena jest wystawiona na rynkowym poziomie, jesteśmy w stanie znaleźć nabywcę na każdy rodzaj mieszkania – uważa Agata Kluzowicz, Metrohouse Kraków.

Jeżeli chodzi o rejony Krakowa, w których mieszkania poszukiwane są najczęściej, to wymienić należy m.in. Grzegórzki i Dębniki i warto podkreślić, że te dzielnice rywalizują z lokalizacjami na obrzeżach miasta, gdzie stawki ofertowe są znacznie niższe.

Kupując mieszkanie w Krakowie po średniej cenie, comiesięczna rata kredytu wyniesie 1210 zł, jeśli posiadamy 20% wkładu własnego. Natomiast, jeżeli dysponujmy wkładem własnym na poziomie 10%, rata wzrasta już do 1387 zł.

– Te wyliczenia zostały dokonane na podstawie przeciętnej oferty kredytowej. Można się spodziewać, że w rzeczywistości suma, którą będziemy musieli przeznaczyć na opłacenie comiesięcznej raty kredytu, będzie niższa. Wystarczy, że, poświęcimy nieco czasu na samodzielne porównanie ofert kredytów dostępnych na rynku lub skorzystamy z pomocy doradcy finansowego – tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.