Zobacz, co powinna zawierać umowa deweloperska

Przeczytaj także: Zamiana mieszkania: opcja dla oszczędnych?

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Jej treść oraz formę określa ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. 2016 poz. 555). Jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się po ukończeniu inwestycji do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę lub przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej zlokalizowanego, który stanowi oddzielną nieruchomość. Na podstawie umowy deweloperskiej zawartej u notariusza można żądać od dewelopera zawarcia umowy przyrzeczonej, co stanowi swego rodzaju zabezpieczenie interesów nabywcy. Umowa sporządzona w takiej formie przez notariusza daje gwarancję rzetelności ze względu na świadczenie przez niego usług w ramach zawodu zaufania publicznego.

Należy zwrócić uwagę na to, że informacje zawarte w prospekcie informacyjnym stanowią podstawę treści umowy deweloperskiej. Warto zatem porównać te dwa dokumenty i sprawdzić, czy się od siebie nie różnią. Każda różnica powinna być wyszczególniona w akcie notarialnym i zaakceptowana przez nabywcę. Jeśli warunek ten nie zostanie spełniony, nabywca ma prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania. Inną okolicznością, w jakiej nabywca ma prawo odstąpić od umowy, jest nie przeniesienie prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Ustawa dopuszcza dodatkowo przed skorzystaniem z odstąpienia wyznaczenie przez nabywcę deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa do nieruchomości, po upływie którego nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy, zachowując przy tym prawo uzyskania od dewelopera kary umownej za okres opóźnienia.

Umowa deweloperska powinna w szczególności zawierać:

• określenie stron umowy oraz miejsca i daty jej podpisania;
• cenę nabycia prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego;
• dane nieruchomości na której prowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (powierzchnia, działki, stan prawny, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu, obciążenia hipoteczne oraz służebności);
• istotne cechy oraz położenie domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy lub budynku, w którym będzie znajdował się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy;
• określenie usytuowania lokalu będącego przedmiotem umowy w budynku;
• powierzchnię, rozkład funkcjonalny oraz standard wykończenia, które deweloper zobowiązał się wykonać;
• termin przeniesienia praw do lokalu lub domu jednorodzinnego;
• wysokość oraz termin płatności zobowiązań finansowych nabywcy na rzecz dewelopera;
• informacje dotyczące m.in. mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej;
• dane o pozwoleniu na budowę ( nazwa organu wydającego, informacja czy jest ostateczne i czy nie zostało zaskarżone);
• termin rozpoczęcia oraz zakończenia inwestycji;
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz zwrotu wpłaconych przez nabywcę środków na rzecz dewelopera;
• wysokość odsetek oraz kar umownych dla stron umowy;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz dopuszczalnego marginesu błędu;
• oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym oraz innymi dokumentami takimi jak projekt architektoniczno - budowlany, księga wieczysta, kopia pozwolenia na budowę, kopią aktualnego odpisu z KRS lub CEIDG;
• sposób oraz termin zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu lub domu jednorodzinnego;
• informacja czy bank, który finansuje przedsięwzięcie deweloperskie zgodził się na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego – nabywca musi mieć pewność, że po wpłaceniu całej sumy za nieruchomość nie będzie ciążyć na niej hipoteka;
• zobowiązanie dewelopera do ukończenia zaplanowanej inwestycji i przeniesienia na nabywcę prawa własności.

Umowa deweloperska często utożsamiana jest z umową przedwstępną, która również jest jedną z form stosowanych przez deweloperów. Stosowanie tych pojęć zamiennie jest błędem, gdyż są to różne rodzaje umów. Umowa przedwstępna zawierana jest w przypadku lokalu mieszkalnego oddanego już do użytkowania i prowadzi do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli przeniesienia prawa własności. Umowa deweloperska natomiast odnosi się do inwestycji, która jest w trakcie realizacji i poza zobowiązaniem się stron do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, nakłada na dewelopera obowiązek dokończenia lokalu mieszkalnego. Skutek zarówno umowy deweloperskiej, jak umowy przedwstępnej jest podobny, ponieważ obie prowadzą do nabycia prawa własności, jednak ich konstrukcja i zawarte w nich treści są różne. Pamiętać należy również, że umowa deweloperska i umowa przedwstępna nie dają nabywcy żadnych praw do nieruchomości, które stanowią ich przedmiot. Prawo takie daje dopiero umowa przeniesienia prawa własności.

Mariusz Gnys Specjalista ds. Weryfikacji Wycen