Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego

Przeczytaj także: Najem instytucjonalny lepszy niż okazjonalny?

Naczelnym celem, który przyświecał ustawodawcy przy tworzeniu Ustawy o KZN było: „wprowadzenie instrumentów zwiększających dostępność mieszkań i kształtowanie stabilnych ram budownictwa mieszkaniowego”. Stąd też w preambule do Ustawy KZN znajdują się odwołania do art. 75 Konstytucji, na mocy którego na władzy publicznej spoczywa obowiązek prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz do art. 5 Konstytucji, nakazującego kierowanie się zasadą zrównoważonego rozwoju.

Ustawa o KZN wprowadza wiele istotnych zmian, mających swoje źródło aż w 17 ustawach, w tym dotyczących funkcjonowania rynku nieruchomości, a w szczególności obejmujących sektor mieszkalnictwa. Na szczególną uwagę zasługuje rozdział 1 Ustawy o KZN, w którym zawarte zostały nowe pojęcia m.in. czynsz normowany, podział najmu na najem z opcją oraz bez opcji, czy też najem instytucjonalny.

Wśród najważniejszych zmian wyróżnić należy: utworzenie krajowego zasobu lokali mieszkalnych na wynajem, wprowadzenie nowego typu umowy najmu – tzw. najmu instytucjonalnego, zmiany w funkcjonującej już od 2010 r. instytucji najmu okazjonalnego oraz zmiany w zasadach obliczania taksy notarialnej za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do zajmowanego lokalu.

Szczególną uwagę chcemy poświęcić bardzo istotnemu novum na rynku najmów jakim jest najem instytucjonalny. Ta nowa instytucja ma na celu lepsze zabezpieczenie interesów wynajmującego i ochronę interesów osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych.

Najem instytucjonalny – cechy charakterystyczne

Artykuł 119 ust. 4 Ustawy o KZN wprowadza nowy rozdział 2b do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1529), zwanej dalej „Ustawą OPL”.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 19f ust. 1 Ustawy OPL: „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali”.

I. Wynajmujący – przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych

Pierwszym istotnym elementem, na jaki należy zwrócić uwagę jest zawężenie grupy adresatów niniejszego przepisu wyłącznie do przedsiębiorców. Zapis ten został powiązany ze zmianą dotyczącą najmu okazjonalnego, również uregulowanego w Ustawie OPL, który od tej pory dedykowany będzie osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych, czyli inwestorom prywatnym.

II. Umowa najmu instytucjonalnego – wyłącznie na czas oznaczony

Artykuł 19f ust. 2 Ustawy OPL umożliwia zawarcie umowy najmu instytucjonalnego wyłącznie na czas oznaczony. Istotny jest zapis wyłączający stosowanie art. 661 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym najem zawarty na okres dłuższy niż 10 lat po upływie tego terminu uznaje się za zawarty na czas nieokreślony. Dla porównania umowa najmu okazjonalnego może być zawierana na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Zatem okres, na jaki może być zawarta umowa najmu instytucjonalnego pozostaje w gestii stron umowy, tj. może to być nawet kilkanaście, czy też kilkadziesiąt lat.

III. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego przy najmie instytucjonalnym wymagane jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego wynajmującemu oraz przyjęcie do wiadomości informacji o tymczasowym braku prawa do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Istotną zmianą jest nowy sposób kalkulacji taksy notarialnej. Zgodnie z art. 19g ust. 2 Ustawy OPL wynagrodzenie za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu powyższego oświadczenia będzie wynosić nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1m2 mieszkania na wynajem w Krajowym Zasobie Nieruchomości określona dla miasta stołecznego Warszawy.

IV. Kaucja zabezpieczająca – maksymalnie trzykrotność miesięcznego czynszu

Bardzo istotne zmiany dotyczą również wysokości kaucji zabezpieczającej. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia lokalu.

W najmie instytucjonalnym maksymalna wysokość kaucji może wynosić trzykrotność miesięcznego czynszu, podczas gdy dla najmu okazjonalnego może to być maksymalnie sześciokrotność, oraz odpowiednio dwunastokrotność dla zwykłego najmu. Zwrot kaucji, podobnie jak w pozostałych przypadkach, następuje w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu mieszkalnego, po potrąceniu należności wynajmującego.

V. Wymogi formalne umowy najmu instytucjonalnego

Art. 19g ust. 1 Ustawy OPL wprost reguluje, że umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego.

VI. Opłaty z tytułu najmu instytucjonalnego

Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego, oprócz czynszu, właściciel jako wynajmujący pobiera również opłaty niezależne od właściciela, np. dostawców mediów, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel ma prawo podwyższenia czynszu najmu, jednak wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu instytucjonalnego.

Jaka jest różnica pomiędzy najmem instytucjonalnym a okazjonalnym?

Podstawowymi różnicami pomiędzy obiema instytucjami najmu jest status właściciela lokalu mieszkalnego oraz maksymalny czas trwania takich umów.

Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, co było już przedmiotem rozważań. Tym samym najem okazjonalny to najem, gdzie właścicielem mieszkania jest wyłącznie osoba fizyczna, co więcej - prowadzenie przez tę osobę działalności gospodarczej, polegającej na najmie lokali mieszkalnych uniemożliwia jej zawarcie tego rodzaju umowy.

W wypadku umowy najmu instytucjonalnego wynajmującym będzie mogła być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, która prowadzi działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych. Umowa taka zawierana jest jedynie na czas oznaczony, bez limitu czasu jej trwania.

Kolejną cechą charakteryzującą najem instytucjonalny, którą niewątpliwie należy ocenić pozytywnie, jest brak wymagań dotyczących oświadczeń znanych z najmu okazjonalnego: wskazania lokalu, do którego najemca może wyprowadzić się po zakończeniu umowy najmu, oświadczenia właściciela nieruchomości o przyjęciu tego najemcy jako domownika, a także brak wymogu zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Ten ostatni stanowi fundamentalny warunek, bez spełnienia którego tryb najmu okazjonalnego nie działa, a najemca może korzystać z pełni ochrony gwarantowanej w Ustawie OPL. Brak obowiązku zgłoszenia umowy najmu instytucjonalnego do organów podatkowych wynika z faktu, że umowy te mogą zawierać tylko przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, a przychód z tytułu najmu podmioty te rozliczająjako przychód z działalności gospodarczej.

Podsumowanie

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które realizowało wprowadzenie najmu instytucjonalnego ocenia, że: „Zmniejszone ryzyko ze strony właściciela w związku z pominięciem długotrwałej procedury eksmisyjnej powinno się przełożyć na niższe czynsze oferowane przez operatorów w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości oraz szerszą ofertę wynajmowanych lokali”. Nie sposób zgodzić się z tym stanowiskiem, gdyż mocno dyskusyjnym jest argument, że na ustalenie wysokości czynszu najmu ma wpływ ewentualne ryzyko poniesienia kosztów w związku z prawdopodobieństwem eksmisji lokatora. Pewniejszymi kryteriami dla przedsiębiorców przy ustalaniu wysokości opłat czynszowych jest aktualna sytuacja na rynku najmów oraz średnia wysokość czynszów w poszczególnych lokalizacjach.

Przedsiębiorcy trudniący się zawodowo najmem lokali mieszkalnych niewątpliwie powinni mieć środki prawne, aby zakończyć stosunek najmu z nieuczciwym, niepłacącym, czy też nieszanującym cudzego mienia najemcą w jak najszybszy i jak najmniej kapitałochłonny sposób. Stąd też na plus należy ocenić zobowiązanie najemcy do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania w terminie wskazanym w żądaniu jego opróżnienia oraz przyjęcia do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, bez konieczności jak w najmie okazjonalnym wskazania przez najemcę innego lokalu mieszkalnego, do którego może wyprowadzić się po zakończeniu umowy najmu oraz oświadczenia właściciela nieruchomości o przyjęciu tego najemcy jako domownika, co nie zawsze jest możliwe.

Negatywnie natomiast należy ocenić ograniczenie wysokości kaucji zabezpieczającej do trzykrotności czynszu, która w warunkach obrotu cywilnoprawnego nie zawsze będzie zabezpieczać wynajmującego na wypadek szkód wyrządzonych przez najemcę. Mieszkania o wysokim standardzie mogą być bowiem wyposażone w sprzęty i meble znacznie przekraczające taką wartość.

Konstrukcja przepisów dotyczących najmu instytucjonalnego oraz ich wprowadzenie do porządku prawnego należy ocenić pozytywnie w aspekcie zabezpieczenia interesów przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w obszarze najmu lokali mieszkalnych w ten sposób, by mogli bardziej swobodnie dysponować swoją nieruchomością. Najem instytucjonalny ma również szansę na większą popularność niż najem okazjonalny, gdyż przedsiębiorcy będą gotowi pokryć koszty związane z zawarciem takiej umowy za cenę zabezpieczenia przed ewentualnymi problemami z wyprowadzką najemcy.

adwokat i wspólnik Agnieszka Adamczewska oraz aplikant adwokacki Dominika Bura z