Ceny mieszkań - średnia arymetyczna czy mediana?

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości XII 2017

Największe różnice wcale nie dotyczą wiodących rynków

W praktyce niełatwo jest znaleźć informacje, jak kształtuje się mediana ceny 1 mkw. lokali, czyli jednostkowa cena nieosiągana przez połowę mieszkań na danym obszarze. Najnowsze takie dane, pozwalające na porównanie średniej i mediany cen metra kwadratowego lokali, udostępnia nam Główny Urząd Statystyczny. Wspomniana instytucja prezentuje między innymi wyniki z miast na prawach powiatu i całej Polski. Te wyniki dotyczą mieszkań, które zostały sprzedane w 2016 r.

Zgodnie z danymi GUS-u, średnia cena wszystkich lokali mieszkalnych sprzedanych w Polsce od stycznia do grudnia 2016 r. wyniosła 4635 zł/mkw. Mowa o łącznym wyniku dla rynku pierwotnego i wtórnego. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl ogólnopolska mediana ceny za 1 mkw. była znacznie niższa (4286 zł w 2016 r.). To zróżnicowanie można tłumaczyć wpływem, jaki na średnią cenę wywierały transakcje dotyczące bardzo drogich lokali mieszkalnych z największych rynków.

Sytuacja wygląda jeszcze ciekawiej w przypadku poszczególnych miast na prawach powiatu. Wbrew pozorom, to nie krajowe metropolie (np. Warszawa lub Kraków), cechują się największą dodatnią różnicą między średnią i medianą (średnia > mediana). W 2016 r. taka różnica była największa dla:

• Mysłowic - 13%
• Częstochowy - 13%
• Dąbrowy Górniczej - 12%
• Rybnika - 11%
• Gdyni - 11%
• Radomia - 9%

Na terenie wszystkich wymienionych miast, miały miejsce relatywnie „drogie” transakcje, które sprawiły, że średnia cena 1 mkw. z 2016 r. jest zawyżona. Co ciekawe, zdarzają się też miasta ze średnią ceną 1 mkw. nieco niższą od mediany. Taka sytuacja jest spowodowana wpływem sprzedaży bardzo tanich mieszkań na średnią stawkę. W 2016 r. ujemną różnicę porównywanych wskaźników (średniej i mediany za 1 mkw.), można było zauważyć m.in. na terenie Szczecina (średnia o 4% niższa od mediany), Łomży (4%), Gorzowa Wielkopolskiego (5%), Przemyśla (5%) oraz Leszna (6%).

Warszawska średnia cena bywa o 6% wyższa od mediany

W kontekście średniej i medianowej ceny metrażu, warto również wspomnieć o sytuacji dotyczącej największych krajowych rynków. W tej grupie jedynie Gdynia wyróżnia się bardzo dużą różnicą (ok. 11%) pomiędzy średnim i medianowym poziomem ceny 1 mkw. Analogiczne wyniki dla pozostałych miast oscylują na poziomie od -4% do +6%. W przypadku Warszawy, mamy do czynienia z około sześcioprocentowym wynikiem. Jeżeli weźmiemy pod uwagę średni koszt zakupu stołecznego metrażu (nowego i używanego), to wynik dla 2016 r. (7783 zł/mkw.), będzie o 437 zł/mkw. większy niż mediana z tego samego okresu (7346 zł/mkw.). Podobną różnicę procentową (ok. 6%), odnotowano również dla Łodzi oraz Gdańska. Mniejsze wyniki dotyczą Krakowa (4%), Wrocławia (0%) i Poznania (-2%).

Na średnie ceny trzeba uważać w przypadku Katowic i Gdyni

Dzięki danym GUS-u, w kontekście średniej oraz mediany, można sprawdzić również największe rynki pierwotne i wtórne. Poniższe zestawienie prezentuje różnice pomiędzy średnią i medianową ceną metrażu, obliczone osobno dla rynku pierwotnego oraz wtórnego. Takie wyniki mogą nam dokładniej powiedzieć, w przypadku których miast często podawane średnie ceny 1 mkw. są najmniej reprezentatywne. Z ostrożnością trzeba na pewno traktować średnią cenę 1 mkw. obliczoną dla Katowic i Gdyni. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl w obydwu tych miastach mamy do czynienia z obecnością relatywnie „drogich” inwestycji deweloperskich, które zawyżają średnią cenę metrażu. Dlatego w 2016 r. średnia cena 1 mkw. nowych mieszkań (Katowice - 3837 zł, Gdynia - 6740 zł), okazała się o 16% wyższa od rzadziej podawanej mediany (Katowice - 3318 zł, Gdynia - 5828 zł). Na terenie Gdyni, widoczna jest również duża różnica (9%) średniej ceny i mediany dla 1 mkw. używanych mieszkań. Analogiczne różnice dla rynków pierwotnych oraz wtórnych z innych miast (nawet Warszawy i Krakowa), osiągają znacznie niższy poziom.

Przykład Katowic oraz Gdyni pokazuje, że w przypadku niektórych miast, mediana może dostarczać o wiele bardziej wiarygodnych informacji na temat faktycznego poziomu cen metrażu. Problem polega na tym, że medianowych cen nie podaje nawet wiele instytucji państwowych (m.in. NBP). Z kolei na dane GUS-u dotyczące medianowej ceny 1 mkw. z ubiegłego roku, trzeba czekać aż dziesięć kolejnych miesięcy.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu