Które dzielnice Warszawy najlepsze na inwestycje w mieszkanie?

Przeczytaj także: Inwestycja w mieszkanie na wynajem: czy pandemia to dobry moment?

Inwestycja w mieszkanie to zupełnie innego rodzaju zakup niż w przypadku nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. I wprawdzie preferencje samego inwestora mogą być pewnego rodzaju wskazówką, to lepiej jednak, aby spojrzał on na rynek przede wszystkim okiem tych, którzy w przyszłości będą kupować lub wynajmować daną nieruchomość.

Jeżeli myślisz np. o wynajmie oddzielnych pokoi, to wówczas weź pod uwagę potrzeby studentów, którym zależy przede wszystkim na bliskości uczelni. Z kolei kawalerka, która ma obsługiwać najem krótkoterminowy będzie zdecydowanie zyskowniejsza, jeśli będzie zlokalizowana w centrum miasta. A jak szukać mieszkania, które z czasem będzie zyskiwać na wartości?

– Wzrost cen mieszkań w Warszawie dotyczy w zasadzie każdej dzielnicy, ale widoczne są spore różnice w dynamice. Kupując mieszkanie z myślą o późniejszej odsprzedaży, trzeba brać pod uwagę potencjał wzrostu. Dzielnice od dawna i powszechnie uważane za prestiżowe, są drogie już dziś. Warto poszukać czegoś nieoczywistego, ale dobrze rokującego – mówi Kuba Karliński, członek zarządu firmy Magmillon.

Wskazuje także czynniki, które mogą przyczynić się do wzrostu cen:

– W Warszawie powstaje druga linia metra. Oczywiście jej przebieg znamy od dawna i wpływa on na ceny nieruchomości już teraz, ale perspektywa wybudowania niektórych stacji jest na tyle odległa, że z pewnością potencjał wzrostu nie został wyczerpany. Warto też śledzić, jak zmienia się postrzeganie poszczególnych dzielnic. Niektóre, jak Wola czy Praga zmieniają swoje „łatki”, co w dłuższej perspektywie zawsze ma przełożenie na ceny – dodaje.

Warto prześledzić to na przykładach. Załóżmy, że inwestor pięć lat temu był skłonny wydać na nieruchomość 400 tys. złotych. Co mógł za to kupić w styczniu 2013 roku (wszystkie ceny wg uśrednionych statystyk portalu domy.pl)?

• 65,6 metrów kwadratowych mieszkania na Białołęce,
• 56,3 metrów kwadratowych mieszkania na Pradze Północ,
• 54 metry kwadratowe mieszkania na Bemowie,
• 49,2 metrów kwadratowych mieszkania na Woli,
• 48,2 metrów kwadratowych mieszkania na Ursynowie,
• 43,2 metrów kwadratowych mieszkania na Ochocie,
• 40,2 metrów kwadratowych mieszkania na Mokotowie,
• 39,6 metrów kwadratowych mieszkania na Żoliborzu,
• 33,2 metrów kwadratowych mieszkania w Śródmieściu.

Dziś za te same pieniądze można kupić mniejsze lokale w każdej z tych dzielnic. Ale jaka jest różnica cen?

W ciągu pięciu lat (styczeń 2013 – styczeń 2018) bardzo wysoka była dynamika cen na Woli – aż 19,6 proc. Nieruchomości na Pradze Północ podrożały o 13,1 proc. Podium zamyka Białołęka ze wzrostem na poziomie 10,3 proc. W pozostałych dzielnicach wzrosty były zdecydowanie niższe – 6,4 proc. na Ursynowie, 5,2 proc na Bemowie, 3,7 proc. na Ochocie, 3 proc. na Żoliborzu, 2,1 proc. w Śródmieściu i 1,3 proc. na Mokotowie.

– Oczywiście wszystkie dzielnice rządzą się swoimi prawami – podkreśla Kuba Karliński z Magmillon. – Na Woli w ciągu ostatnich kilku lat powstaje wiele nowych inwestycji, w tym takie zlokalizowane w świetnych rejonach niedaleko Ronda Daszyńskiego. Zarówno Wola, jak i Praga Północ zyskały na planach przedłużenia drugiej linii metra. Cen uśrednionych nie można odnosić do każdej nieruchomości w tych dzielnicach. Niemniej, łatwo zaobserwować trend: w Warszawie są dzielnice, które osiągnęły już maksymalny pułap i ceny rosną tam wolno oraz dzielnice rozwojowe. Jestem pewny, że dystans między nimi będzie się zmniejszał – dodaje Kuba Karliński.

Jeśli planujesz kupić mieszkanie, które za kilka lub kilkanaście lat chcesz sprzedać z zyskiem – wyjdź ze schematów, które określają rynek w 2018 roku. Myśl tymi z roku 2023 albo 2030.