Specustawa mieszkaniowa. Sojusznik czy wróg deweloperów?

Przeczytaj także: Co czeka rynek nieruchomości w 2024 roku?

Jak już wiadomo, od stycznia 2018 roku GUS zmienił metodykę podawania danych dotyczących mieszkań rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę. Jak się okazało, do końca ub. roku prezentacje danych w punkcie „budownictwo indywidualne” dotyczyły budownictwa jednorodzinnego, które było realizowane zarówno na własne potrzeby inwestora, jak i przez inwestorów (deweloperów) budujących na sprzedaż. Z kolei począwszy od stycznia 2018 r. dane dotyczące efektów „budownictwa indywidualnego” odnoszą się już tylko do mieszkań realizowanych na własne potrzeby inwestora, a mieszkania na sprzedaż lub wynajem, dotychczas zaliczane do tej formy budownictwa, zostały włączone do formy „budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem”.

Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl taka zmiana zakresu form budownictwa z jednej strony całkowicie zmienia proporcje w statystykach ich dotyczących, z drugiej natomiast deprecjonuje wartość danych historycznych, które w znacznym lub wręcz całkowitym stopniu stracą funkcję porównywalności. W efekcie przez najbliższy rok zestawianie bieżących statystyk z tymi sprzed roku będzie możliwe tylko w przypadku danych liczonych ogółem.

Tymczasem te ostatnie po raz kolejny wskazują na istotny progres aktywności inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Wolumen mieszkań rozpoczętych wyniósł w lutym ogółem ponad 13,8 tys., co oznacza poprawę wyniku z tego samego okresu ub. roku o ponad 16 proc. Z kolei od początku roku inwestorzy uruchomili już budowę 27,8 tys. nowych lokali, o ponad jedną piątą więcej rok do roku. Tym razem dominacja deweloperów, którzy mają już w br. na koncie ponad 19 tys. rozpoczętych mieszkań, nie podlega dyskusji.

W dalszym ciągu nie słabnie dynamika pozyskiwania nowych pozwoleń na budowę. W lutym było ich ogółem 20,7 tys., a więc kilka procent mniej niż miesiąc wcześniej. Jednak wynik z okresu styczeń – luty, czyli prawie 41,5 tys., jest już lepszy rok do roku o 11,5 proc. I znowu absolutny prym wiodą tu deweloperzy, którzy od początku roku zgromadzili już blisko 27,5 tys. nowych pozwoleń na budowę – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, główny analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Po lekkim osłabieniu z przełomu roku do normy wróciła także sytuacja z mieszkaniami oddanymi do użytkowania. W lutym było ich ogółem nieco ponad 16 tys., co jest wartością nieco wyższą od średniej z ostatnich 12 miesięcy. W sumie od początku roku inwestorzy oddali już prawie 30 tys. lokali, tym razem o jedną dziesiątą więcej licząc rok do roku.
Warto przy tym podkreślić, że wyniki budownictwa mieszkaniowego, uzyskane w dwóch pierwszych miesiącach 2017 roku, określane były wówczas jako wręcz rewelacyjne. Tymczasem rok bieżący ponownie podniósł poprzeczkę dynamiki statystyk inwestycyjnych w krajowej mieszkaniówce o kolejne 10 - 20 procent. Pytanie, gdzie leży kres możliwości deweloperów i inwestorów indywidualnych w nakręcaniu koniunktury inwestycyjnej rynku pierwotnego.

Specustawa mieszkaniowa. Sojusznik czy wróg?

Odpowiedzi na to pytanie należy być może poszukiwać w oparciu o oczekiwane regulacje prawne związane z tzw. specustawą, której projekt ujrzał światło dzienne w ostatnich dniach. Trzeba przyznać, że takiego „prezentu” nie sprawił deweloperom żaden rząd od czasów „dużej ulgi budowlanej” z lat dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia.

Według zapisów specustawy, powszechny brak planów zagospodarowania przestrzennego i chroniczna niemoc w ich uchwalaniu, nie będą już stanowiły większej przeszkody dla uruchamiania deweloperskich inwestycji mieszkaniowych. Co więcej, plany istniejące, acz nie przewidujące w swej treści mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, także specjalnie nie utrudnią deweloperom uzyskania pozwolenia na budowę. Jedynym warunkiem ma być ostateczna zgoda wojewody, o tyle raczej bezproblemowa, bo zależna od organu bezpośrednio podlegającego rządowi.

W sumie ustawa - o ile wejdzie w życie - zdecydowanie zwiększy dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Poza tym, jak tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl, radykalnie uprości proces urzędowych formalności w deweloperskim procesie inwestycyjnym, co znacznie go skróci i przyśpieszy uruchamianie kolejnych inwestycji. Wszystko to razem powinno w decydującym stopniu obniżyć koszty deweloperów, a co za tym idzie ograniczyć lub nawet wyeliminować przewidywane większe wzrosty cen mieszkań z pierwszej ręki w bliższej i dalszej przyszłości.

Oczywistym skutkiem ubocznym specustawy mieszkaniowej będzie wzrost ryzyka chaosu urbanistycznego, wynikającego z przewidywanej, a praktycznie niczym nie ograniczonej swobody deweloperów w zagospodarowywaniu przestrzeni publicznej rodzimych miast. Jest to jednak może nie jedyna, ale jak się wydaje najkrótsza i najpewniejsza droga do ostatecznej eliminacji bardzo na dziś dzień prawdopodobnego zagrożenia definitywną klapą programu Mieszkanie Plus.

Tym samym rządowy program mieszkaniowy, który jeszcze niedawno był identyfikowany jako swoiste zagrożenie i potencjalna „zabójcza” konkurencja dla deweloperów, nieoczekiwanie staje się za sprawą specustawy ich największym biznesowym sprzymierzeńcem. Wszystko wskazuje więc na to, że deweloperzy mieszkaniowi będą budować jeszcze dużo więcej, a ich jedynym zmartwieniem w przewidywalnej przyszłości będzie utrzymanie kondycji strony popytowej na adekwatnym do podaży poziomie.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu