Prace budowlane: opóźnienie to nie zwłoka

Przeczytaj także: Zwłoka lub opóźnienie w wykonaniu zobowiązania

Zwłoka wynikiem opieszałości wykonawcy

Jeżeli prace budowlane przez opieszałość wykonawcy przeciągają się ponad umówiony w umowie termin, to wówczas mamy do czynienia z zawinionym działaniem jednej ze stron, a więc z tzw. zwłoką. Art. 471 kodeksu cywilnego stanowi, że dłużnik (w tym przypadku wykonawca) ma obowiązek naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest efektem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

- Przyjmuje się, że to wykonawca ponosi odpowiedzialność za niedotrzymanie terminu przewidzianego w umowie, a co za tym idzie – zleceniodawca nie musi udowadniać winy wykonawcy, ponieważ jest ona domniemana. To wykonawca w celu uniknięcia odpowiedzialności musi wykazać, że jego działania nie przyczyniły się do niedotrzymania terminu i wskazać okoliczności, które do tego doprowadziły – mówi Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Opóźnienie przez złe warunki atmosferyczne

W przypadku zwłoki nie można jednak domagać się od wykonawcy zapłaty kar umownych za niedotrzymanie terminu ukończenia prac budowlanych, jeśli przyczyna była on niego niezależna. Do takich przyczyn należą np. czynniki atmosferyczne – niskie temperatury, opady deszczu lub śniegu. W umowie z wykonawcą można jednak rozszerzyć jego odpowiedzialność o opóźnienia, czyli wydarzenia, które wpłynęły na przekroczenie terminu, ale nie wynikały z jego zaniedbań. Mówi o tym art. 473 kodeksu cywilnego. Co więcej, z art. 474 wynika, że wykonawca odpowiedzialny jest także za działania i zaniechania osób, z których pomocą wykonuje dane zobowiązanie, jak również osób, którym je powierza. Przepis ten stosuje się także w wypadku, gdy zobowiązanie wykonuje przedstawiciel ustawowy dłużnika.

- Wykonawca może przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. Niezbędne jednak w tym przypadku jest sprecyzowanie okoliczności, za które tę odpowiedzialność przyjmie. Najlepszym rozwiązaniem dla inwestora jest umieszczenie w umowie zapisu, który zastrzega odpowiedzialność wykonawcy za opóźnienia niezależnie od przyczyny. Mówi o tym wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 28 września 2010 r. wydanego w sprawie o sygn. akt: V ACa 267/2010 – „powód nie może podnosić zarzutu, że opóźnienie w wykonaniu przedmiotu umowy powstało na skutek okoliczności, za które wykonawca nie ponosi odpowiedzialności, skoro roszczenie o zapłatę kary umownej powstaje w tym przypadku na sam fakt opóźnienia bez względu na przyczynę” – dodaje Jacek Kosiński.

Inwestor konstruując umowę z wykonawcą musi pamiętać o różnicach w terminologii zwłoki i opóźnienia. Swoje interesy może skutecznie zabezpieczyć w obydwu tych przypadkach, jednak konieczne jest odpowiednie sformułowanie umowy.