To już koniec rekordów w nowych mieszkaniach?

Przeczytaj także: Nowe mieszkania: sprzedaż w dół, podaż w górę, a ceny?

Pierwotny rynek mieszkaniowy rósł nieprzerwanie przez niemal 3 lata. Wiadomo było jednak, że taka sytuacja nie może trwać w nieskończoność - pierwsze oznaki zadyszki deweloperów pojawiły się już na przełomie roku, kiedy to wprowadzono do oferty znacznie mniej mieszkań niż sprzedano. Zjawisko to nie okazało się jednorazowe - sytuacja powtórzyła się zarówno w pierwszym jak i w drugim kwartale br. W I połowie br. na sześciu rynkach, którym przygląda się REAS (tj. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi), do sprzedaży trafiło 30,3 tys. nowych mieszkań, a więc o 3 tys. mniej niż przed rokiem. Jednocześnie sprzedaży doczekało się 34,1 tys., co również jest wynikiem gorszym od uzyskanego rok wcześniej

Drugi kwartał 2018 r. był też pierwszym od ponad 5 lat, w którym nastąpił tak wyraźny spadek sprzedaży. Liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków wyniosła 15,6 tys. – o 15,2% mniej niż w poprzednim kwartale, i o 17,4% mniej, niż w rekordowym ostatnim kwartale 2017 r. Na największym polskim rynku - w Warszawie - sprzedaż była niższa o 24,0% k/k. Zbliżony spadek REAS odnotował we Wrocławiu: o 23,3% k/k. W Krakowie i Trójmieście kwartalne spadki oscylowały w okolicy 10% (odpowiednio 9,6% i 11,5%). Co ciekawe, najmniejsze z badanych rynków odnotowały wzrosty. W stolicy Wielkopolski liczba transakcji wzrosła o 6,7% k/k, a Łódź już drugi kwartał z rzędu bije swoje rekordowe wyniki poprawiając rezultat o 16,2%.

- Nie oznacza to wcale, że nabywcy nagle przestali kupować nowe mieszkania. Tempo sprzedaży i bardzo niski odsetek gotowych niesprzedanych lokali potwierdzają, że popyt wciąż znacznie przewyższa podaż. Był to jeden z powodów dla którego we wszystkich miastach wzrosły ceny. Część nabywców nie była w stanie zaakceptować tych podwyżek. Ponadto już praktycznie od 2 kwartałów ci, którzy balansowali na granicy zdolności kredytowej nie mogą liczyć na wsparcie rządowymi dopłatami (MdM). – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS kierująca pracami Zespołu Badań i Analiz Rynku.

W drugim kwartale podwyżki cen można uznać za umiarkowane. Najwyższe wzrosty średniej ceny mieszkań w ofercie odnotowano w Warszawie (4,9%) i w Krakowie (5,3). W ujęciu rocznym skala wzrostów jest jednak pokaźna. W porównaniu z II kw. 2017 r. największa zmiana nastąpiła w Trójmieście (+16,4%). Dwucyfrowe wzrosty odnotowano również w Warszawie (13,3%), w Poznaniu (10,4%) i Wrocławiu (10,2%). Kraków zbliżył się do pozostałych miast z podwyżką o 8,2%. Na tym tle Łódź wypada umiarkowanie (+6,9% r/r).

Pytanie, na które wszyscy poszukują odpowiedzi brzmi „Czy ceny spadną? A jeśli tak to kiedy?

- Zgodnie z teorią, w przebiegającym w typowy sposób cyklu rynkowym, czyli np. bez wpływu globalnego kryzysu, w fazie dekoniunktury ceny powinny wyraźnie spaść – o ok. 10-15%. Ale ten spadek powinien wynikać z dużego nawisu oferty, czyli sytuacji, w której liczba mieszkań czekających na nabywców jest około dwa razy większa niż roczna sprzedaż. Tymczasem na nic takiego się nie zanosi, oferta to niewiele ponad połowa rocznej sprzedaży, a nożyce popytowo-podażowe nie rozwierają się. Przeciwnie – podaż spada szybciej niż popyt. Nie ma zatem typowego mechanizmu wymuszającego spadek cen. – komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu i główny ekspert REAS. – Deweloperzy mogą się spodziewać, że spadek akceptacji dla rosnących cen i mniejszy wybór lokali zaowocuje mniejszym zainteresowaniem ze strony kupujących. Wszystko jednak wskazuje na to, że zmniejszenie się wolumenu obrotów na rynku będzie miało powolny, stopniowy charakter, co pozwoli firmom na dostosowanie do zmieniającej się sytuacji rynkowej.