Księga wieczysta a rękojmia wiary publicznej

Przeczytaj także: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywców

Zdaniem firmy Jartom istnieje złudne przekonanie, że sprawdzenie danych w księdze i stwierdzenie, że zbywca jest do niej wpisany jako właściciel danej nieruchomości, wystarcza do tego, by być pewnym transakcji i daje gwarancję uniknięcia poważnych kłopotów.

Wiele osób słyszało o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Czym ona jest i jaki jest jej faktyczny zakres? Wyjaśnia to art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001r, nr 124, poz. 1361 ze zm.). Stanowi ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Mówiąc prościej, przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chronią tylko tego nabywcę, którego kontrahentem jest osoba wpisana w księdze wieczystej.

Tomasz Branecki z Jartom Nieruchomości mówi: od tej zasady są jednak wyjątki. I tak, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizna) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, czyli osoby, która wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mogła się o tym dowiedzieć.

Nie działa ona również przeciwko prawom, obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (niezależnie od wpisu), prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, służebnościom przesyłu.

Rękojmię wyłącza także wzmianka o wpłynięciu wniosku, złożeniu skargi na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, kasacji, a także ostrzeżenie o prowadzonym procesie scalania gruntów, ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – dodaje Olga Wałkiewicz, dyrektor Jartom.

Co prawda, właściciel nieruchomości zobowiązany jest do niezwłocznego ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej, jednakże niejednokrotnie zdarza się, iż tego nie czyni. Przykładem jest spadkobierca po uzyskaniu stosownego postanowienia sądu, potwierdzającego nabycie własności.