Rynek nieruchomości stabilizuje się

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkań spadła

Do połowy 2008 roku mieliśmy do czynienia z optymistycznym inwestowaniem w nieruchomości. Znaczny procent kupowanych lokali nie miał docelowego przeznaczenia, a stanowił raczej lokatę kapitału z perspektywą odsprzedaży z zyskiem. Masowy wykup mieszkań powodował napędzanie machiny popytu, a tym samym nieracjonalnego wzrostu cen za metr kwadratowy.

Można powiedzieć, że kryzys gospodarczy podzielił rynek nieruchomości i doprowadził do segmentacji projektów. Niewątpliwie skorzystali na tym klienci. Projekty, które były mocno przeszacowane spadły do poziomu realnej wartości rynkowej. Jednak klienci, którzy liczą na jeszcze większe spadki cen mogą być bardzo rozczarowani. Akcje promocyjne i obniżone ceny za metr kwadratowy doprowadziły deweloperów do granicy opłacalności. Wartość budowy, koszty zakupu ziemi zostały już poniesione i są żelazną składową końcowej ceny. To oznacza, że każdy deweloper ma swój minimalny poziom opłacalności i większość z nich woli przeczekać moment zastoju niż przekroczyć tę barierę. Bezpiecznie mogą czuć się natomiast deweloperzy, którzy zainwestowali w projekty w strategicznych lokalizacjach, gdyż na fali spadków nie byli zmuszeni do weryfikacji kosztów. Ciekawą wypadkową kryzysu jest utrzymanie popytu na luksusowe nieruchomości. Pomimo opóźnień, nadal istniał popyt na zakup apartamentów w warszawskim projekcie, gdzie metr kosztował od 24 tys. zł. Ponadto, zauważalny stał się popyt na projekty nietypowe, jak budynki poddane rewitalizacji, lofty czy apartamenty na Rynkach i Starych Miastach w Polsce.

Jesień 2009 przyniosła pozytywny nastrój konsumentów i ożywienia rynku, do którego przyczyniają się także banki, które powróciły do udzielania finansowania na 100 procent wartości mieszkania. Wprawdzie kryteria przyznawania kredytu są bardziej zaostrzone, a czas rozpatrywania wniosku to na ogół 2-3 miesiące, to jednak klienci indywidualni coraz częściej decydują się na zakup mieszkania. Na pewno pozytywnym aspektem jest kredyt z rządową dopłatą „Rodzina na swoim” oraz wyższe stawki cen nieruchomości umożliwiające skorzystanie ze wsparcia. Dla przykładu w Łodzi i Warszawie wskaźnik wzrósł o 442 zł, analogicznie do 6043,8 i 7699,6 za metr kwadratowy. Tego typu kredytów udziela już 14 banków komercyjnych i spółdzielczych, a łącznie w całej Polsce przyznano już pożyczek na 3,2 mld zł. Wyższy próg oznacza iż klientów będzie stać na droższe mieszkania w lepszych lokalizacjach, a to również spowoduje wzrost sprzedaży.

Niestety, nadal niezbyt przychylnie banki postrzegają przyznawanie kredytów deweloperom, co generuje kolejny problem. Obecnie kończone są rozpoczęte wcześniej budowy, a w związku z brakiem finansowania nowych projektów możemy mieć do czynienia z niedoborem podaży. Według raportu opracowanego przez REAS w 2010 roku może zabraknąć mieszkań do zakupu – szczególnie w zakończonych inwestycjach – a tym samym mniejszy wybór i dostępność może także generować wzrost cen.

Kryzys ekonomiczny to kosztowna, ale niezbędna dawka edukacji dla wszystkich uczestników rynku: deweloperów, klientów, inwestorów i banków. Deweloperzy uważniej podchodzą do wyboru lokalizacji i skali inwestycji. Banki zaostrzyły politykę kredytową i dużo ostrożniej pożyczają pieniądze, ponownie budują też utracone zaufanie do klientów. Natomiast inwestorzy i klienci zaczęli bardzo selektywnie podchodzić do zakupu. Doceniają jakość wykonania, poziom wykończenia mieszkań i szukają lokali w strategicznych lokalizacjach, co podkreśli jeszcze mocniej rysującą się segmentację. Powoli wchodzimy w fazę normalizacji sektora nieruchomości, rozsądnych cen i stabilizującego się popytu.

Autor: Simon McMahon