Grunt rolny: jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Przeczytaj także: Zakup działki budowlanej: na co zwrócić uwagę?

Nabywca nieruchomości może nabyć grunt rolny a następnie przekształcić go w działkę budowlaną albo zakupić grunt rolny pod tzw. zabudowę siedliskową. Interesuje nas „zabudowa siedliskowa”. Tego typu inwestycję mogą realizować „rolnicy”, ponieważ jest ona związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wyjaśnia, co należy rozumieć pod pojęciem gospodarstwo rolne i kwalifikacji rolnika.

Gospodarstwo rolne powinno obejmować obszar nie mniejszy niż 1 ha użytków rolnych. Z kolei rolnikiem zgodnie z ustawą jest osoba, która dysponuje w/w gruntem w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy i ma odpowiednie kwalifikacje. Zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt. 1 o kształtowaniu ustroju rolnego osoba fizyczna ma odpowiednie kwalifikacje, jeżeli:

• uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze albo wykształcenie średnie lub wyższe (wykładnia gramatyczna tego przepisu jest niejasna. Niektórzy uznają, iż każdy stopień wykształcenia musi mieć profil rolniczy, inni natomiast uważają, że obowiązek profilu rolniczego dotyczy jedynie szkoły zasadniczej, a wymóg przepisu art. 6 spełniony jest po ukończeniu jakiejkolwiek szkoły średniej lub wyższej) lub,
• osobiście prowadziła gospodarstwo rolne albo pracowała w gospodarstwie rolnym przez co najmniej pięć lat.

Zabudowa siedliskowa może obejmować budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze. Powinny być zlokalizowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź zgodnie z warunkami zabudowy uzyskanymi przez właściciela gruntu. W przypadku, gdy w gminie obowiązuje plan miejscowy, jest w nim z pewnością ustalona minimalna powierzchnia działki wymagana w danej gminie do budowy domu (w zabudowie siedliskowej). Jeśli działka jest mniejsza, to zainteresowany nie uzyska pozwolenia na budowę. Jeśli jest większa lub równa, można bez przeszkód składać wniosek o pozwolenie na budowę w systemie zabudowy siedliskowej.

Gdy jednak nie ma planu w gminie, konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy dla siedliska. I w tym miejscu pojawia się wiele wymogów dotyczących uzbrojenia terenu, dostępu do drogi publicznej i zabudowy na sąsiednich działkach. Z kolei, jeśli wielkość gospodarstwa rolnego związanego z budową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie (określa ją rada gminy w uchwale), nie trzeba spełniać wymogu dobrego sąsiedztwa.

Może się zdarzyć, że w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy zainteresowany uzyska pozwolenie na budowę tylko wówczas, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Średnia ta waha się średnio od 7 do 20 ha. Średnia powierzchnia gospodarstwa ogłaszana jest w uchwale właściwej Rady Gminy.

Jeśli zainteresowany nie spełnia ustawowych warunków „bycia rolnikiem”, zobowiązany jest odrolnić działkę, w celu wybudowania na niej domu. W takim przypadku, przed nabyciem dotychczasowy właściciel – rolnik – powinien wystąpić o warunki zabudowy.

Taka działka musi spełniać w szczególności następujące warunki:

• co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana,
• teren pod inwestycję musi mieć dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy.

Po uzyskaniu przez rolnika warunków zabudowy, można podpisać z nim umowę przedwstępną kupna danej działki. Rolnik występuje wówczas o pozwolenie na budowę. Należy też pamiętać, że prawo pierwokupu ziemi rolnej posiada Agencja Nieruchomości Rolnych.

Jeszcze innym rozwiązaniem jest znalezienie gospodarstwa ze zniszczonymi zabudowaniami. Rewitalizacja takich zabudować będzie związana ze zdecydowanie mniejszą ilością spraw formalnych.