Kupno mieszkania z prawem dożywocia

Przeczytaj także: Księga wieczysta - jakie zapisy sprawdzić przed zakupem mieszkania?

3. Co to jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia uregulowana jest w art. 908 – 916 Kodeksu cywilnego. W umowie tej właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, które w braku odmiennych uzgodnień między stronami obejmuje: przyjęcie uprawnionego jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnianie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie, jak również sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Zaznaczyć należy, że przedmiotem własności przenoszonej przy umowie dożywocia jest nieruchomość. Samo pojęcie nieruchomości definiuje art. 46 §1 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W związku z powyższym, przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdyż jest ono ograniczonym prawem rzeczowym i mimo że jest zbywalne, nie może być traktowane jako prawo własności, co potwierdza art. 17² ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 244 §1 Kodeksu cywilnego.

Następstwem przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest obciążenie tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego zgodnie z art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych i wynikające z tej umowy obciążenia wywierają skutki wobec wszystkich, a zatem nie tylko wobec stron umowy i osób bliskich zbywcy, na rzecz których prawo to zostało ustanowione.

Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Prawo takie ujawnia się w dziale III księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej prawa dożywocia powoduje tylko skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wpis ten nie ma jednak charakteru konstytutywnego, to znaczy dla powstania tego prawa nie jest konieczne jego ujawnienie. W art. 7 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece enumeratywnie wymienione są prawa, przeciwko którym nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wśród katalogu praw zawartych w powyższym przepisie wymieniono między innymi prawo dożywocia. W związku z powyższym nabywca nieruchomości obciążonej tym prawem nie może uchylić się od obowiązku wykonania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest w żaden sposób ograniczona i do zbycia takiej nieruchomości nie jest wymagana zgoda dożywotnika (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1973 roku, Sygnatura akt III CRN 194/73). Prawo dożywocia ciąży więc na każdorazowym właścicielu nieruchomości.