Jak przekształcić grunty rolne w budowlane?

Przeczytaj także: Czy warto inwestować w ziemię?

Jeśli natomiast chodzi o przydatność rolniczą, to najtrudniej jest zmienić przeznaczenie najlepszych gruntów, a więc należących do klas bonitacyjnych od I do III. Gdy zwarty obszar takich użytków rolnych przekracza 0,5 ha, to zmiana przeznaczenia wymaga uchwalenia lub zmiany przez gminę planu miejscowego po uzyskaniu zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej. „W praktyce może to potrwać kilkanaście miesięcy”, zauważa Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Łatwiej zmienić przeznaczenie gruntów rolnych pozostałych klas bonitacyjnych na terenach, gdzie nie ma planu miejscowego. Dokonuje się tego na mocy decyzji o warunkach zabudowy, co nie wymaga zgody ministra. „Teoretycznie na wydanie takiej decyzji organ ma maksimum 2 miesiące, ale termin ten może ulec wydłużeniu”, tłumaczy Ewa Lis, starszy prawnik w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.

Po przeznaczeniu wyłączenie z produkcji

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, po zmianie przeznaczenia gruntu rolnego, należy ponadto wystąpić o wyłączenie go z produkcji rolnej. „Poprzez wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów”, wyjaśnia Michał Wielhorski, partner w kancelarii BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni. Procedura ta dotyczy gruntów rolnych o klasach bonitacyjnych od I do III i gruntów rolnych o klasach niższych, o ile są pochodzenia organicznego. Jest to procedura kosztowna, ponieważ w przypadku trwałego wyłączenia wymaga wniesienia jednorazowej opłaty oraz opłat rocznych przez 10 kolejnych lat. Wysokość tych obciążeń zależy od wyłączanej powierzchni, przydatności rolniczej gleby oraz wartości nieruchomości, ale w skrajnym przypadku wyłączenie 1 ha gruntu najwyższej klasy bonitacyjnej może kosztować łącznie nawet kilkaset tys. zł. Warto więc pamiętać o ustawowych zwolnieniach z tych opłat w przypadku przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego. Wynoszą one 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego i 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.

Opinia dotycząca procedury tzw. odrolnienia

Planując zabudowę nieruchomości rolnej, należy najpierw ustalić czy grunt ten może zostać przeznaczony na cele nierolnicze oraz czy wymaga wyłączenia z produkcji rolniczej, tj. czy konieczne jest dokonanie tzw. odrolnienia.

Wspomniany powyżej obowiązek odrolnienia gruntu wynika z ustawy z dnia 03 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2004.121.1266 z późn. zm.), dalej „Ustawa”.

Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z Ustawą nie ma obowiązku zmiany przeznaczenia na nierolnicze i wyłączania z produkcji rolniczej gruntów rolnych stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast.

Ustawa określa następujące zasady zmiany przeznaczenia oraz wyłączenia z produkcji rolniczej gruntu rolnego.

1. Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego

Zasadniczo w aktualnym stanie prawnym na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Procedura zmiany przeznaczenia gruntu zależy od jego statusu w planie zagospodarowania przestrzennego oraz w ewidencji gruntów gdzie ujawnia się również klasę bonitacyjną gleb poszczególnych działek.