Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz może swym prawem rozporządzać w granicach określonych zasadami współżycia społecznego, ustawami oraz postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która określa m.in. okres użytkowania (od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia) oraz sposób korzystania z gruntu.

Fakt, że użytkowanie wieczyste jest wytworem epoki realnego socjalizmu sprawia, że nie odpowiada ono obecnie wymaganiom, jakie Konstytucja stawia prawom rzeczowym, dlatego powstała konieczność zmiany w tym zakresie.

W związku z powyższym, celem wyeliminowania z systemu prawnego instytucji użytkowania wieczystego, obecnie trwa proces legislacyjny zmierzający do uchwalenia nowelizacji ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 3859, dalej „projekt nowelizacji”). W dniu 4 marca 2011 roku w Sejmie obyło się pierwsze czytanie projektu nowelizacji, w związku z czym minie jeszcze trochę czasu zanim zostanie on uchwalony (planowane wejście w życie projektu to 9 sierpnia 2011 r.). Warto jednak już teraz poznać jego główne założenia.

Główne założenia projektu nowelizacji to m.in. przyspieszenie zmiany w zakresie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, poprzez wprowadzenie racjonalnej i odpłatnej, powszechnej formuły uwłaszczenia wieczystych użytkowników, zgodnej z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego.

Dodatkowo, celem projektu jest również wyeliminowanie na przyszłość - po wejściu w życie ustawy - możliwości ustanawiania prawa wieczystego użytkowania, oraz co ważne przygotowanie gruntu dla systemowej zmiany Kodeksu cywilnego polegającej na wprowadzeniu nowej instytucji prawa rzeczowego - prawa zabudowy.

Przyjęcie projektu nowelizacji sprawi, iż istniejące w dniu wejścia w życie prawo użytkowania wieczystego ulegnie przekształceniu z mocy prawa w prawo własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego wieczystego użytkownika. Podstawą wpisu zmian własnościowych w księdze wieczystej będzie decyzja starosty – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub odpowiednio wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa – w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Projekt nowelizacja przewiduje również, iż po jego wejściu w życie, roszczenia o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania przyznane przez przepisy innych ustaw, a wynikające z decyzji, orzeczeń sądowych lub umów, przekształcą się w roszczenia o przeniesienie prawa własności.

W decyzji stwierdzającej nabycie prawa własności z mocy prawa, albo w decyzji późniejszej, dotyczącej tylko kwestii finansowych, właściwy organ ustali opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Opłata za przekształcenie (z mocy prawa) wieczystego użytkowania we własność będzie odpowiadać – co do zasady – opłatom, jakie obecnie wnosi wieczysty użytkownik, płatnym w tych samych czasokresach, przez okres, do którego miało trwać, wg umowy lub decyzji, prawo wieczystego użytkowania. Nieuiszczona część opłaty może być rozłożona na raty i podlegać będzie zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem.

Podsumowując, przewidziane projektem nowelizacji zmiany należy ocenić pozytywnie, bowiem w istotny sposób przygotowują one grunt pod długo oczekiwaną nowelizację Kodeksu Cywilnego, a co za tym idzie wprowadzenie prawa zabudowy jako nowego, kolejnego ograniczonego prawa rzeczowego, które w przyszłości mogłoby zastąpić użytkowanie wieczyste. Należy zatem mieć nadzieję na sprawny i efektywny przebieg procesu legislacyjnego omawianej nowelizacji.