Wynajem mieszkań: opłacalna wielka płyta

Przeczytaj także: Ceny wynajmu mieszkań raczej stałe

Sierpień rozpoczyna sezon, w którym zawieranych jest najwięcej umów najmu w roku. W dużej mierze przyczyniają się do tego studenci, którzy szukają lokum przed nowym rokiem akademickim. Mieszkań szukają też rodziny z dziećmi, dla których wakacje są dogodnym okresem na zmianę miejsca zamieszkania. Obie te grupy generują popyt w odmiennych segmentach rynku. Powinni być tego świadomi inwestorzy, którzy chcą na wynajmie zarabiać. Teoretycznie bowiem studenci mają niechlubną sławę mniej wiarygodnych najemców, ale mieszkania dla nich przeznaczone krócej stoją puste. Odbija się to na możliwej do osiągnięcia stopie zwrotu z inwestycji w postaci mieszkania na wynajem, ponieważ niezajęte mieszkanie nie generuje dochodu.

Inwestuj w PRL

Potencjalne zyski z wynajmu w dużym stopniu zależą od technologii w jakiej został wzniesiony budynek. To ona wpływa bowiem na cenę zakupu nieruchomości. Wbrew pozorom na rynku najmu wpływ technologii budowy na cenę nie jest aż tak znaczący. Właśnie dlatego potencjalna rentowność najmu mieszkań w budynkach z wielkiej płyty jest wyższa niż w przypadku budownictwa współczesnego i to pomimo wyższych kosztów utrzymania tego pierwszego. Przeciętna cena ofertowa sprzedaży mieszkania w warszawskim budynku z wielkiej płyty wynosi 8010 zł za m kw., a najmu 45 zł miesięcznie. Uwzględniając koszty utrzymania na poziomie 9 zł za m kw. można oszacować rentowność na poziomie 5,4%. Jest to najwyższy wynik w wyodrębnionych segmentach rynku wtórnego. Trzeba jednak zaznaczyć, że uproszczone szacunki nie uwzględniają podatków, opłat za użytkowanie wieczyste czy okresów niewynajęcia. Ponadto obszar analizy zawężono do Warszawy jako najlepiej rozwiniętego i największego rodzimego rynku nieruchomości.

Nowe to inwestycja na przyszłość

Mniejsze potencjalne zyski można osiągnąć z wynajmu mieszkania w budynku wzniesionym w ostatniej dekadzie. Zgodnie z szacunkami Home Broker byłoby to 5,2%. Wartość ta uwzględnia przeciętną cenę ofertową mieszkania na poziomie 9815 zł za m kw., potencjalny przychód z najmu w kwocie 50,7 zł za m kw. miesięcznie i koszt utrzymania lokalu na poziomie 8,1 zł za m kw. Wyższa cena zakupu nie jest więc w pełni rekompensowana niższymi kosztami utrzymania i wysokością potencjalnego czynszu. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że w przyszłości lokal w relatywnie nowym budynku ma większe szanse na wzrost wartości niż lokal mieszczący się w bloku z wielkiej płyty. Wraz z rozwojem budownictwa mieszkaniowego w Polsce można się także spodziewać, że najemcy mniej przychylnym okiem spoglądać będą na lokale z betonowych blokowisk i to pomimo ich atrakcyjnej ceny. Z drugiej jednak strony potencjalny inwestor musi mieć świadomość, że zakup dwupokojowego mieszkania we współczesnym budynku to niemały wydatek. Przeciętny oferowany na sprzedaż lokal dwupokojowy ma w Warszawie 52,4 m kw. z czego każdy metr wyceniany jest przez sprzedających na 9815 zł. Daje to przeciętną cenę ofertową na poziomie 514,3 tys. zł. Pod tym względem znacznie lepiej wygląda zakup w blokach z wielkiej płyty. Mieszkania dwupokojowe są tam znacznie mniejsze. W Warszawie przeciętne mieszkanie dwupokojowe dostępne obecnie na rynku ma 42,7 m kw. W związku z tym, że cena ofertowa wynosi w tym segmencie 8010 zł za m kw., to za przeciętną „dwójkę” właściciel chciałby dziś 342 tys. zł.