Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest specyficznym prawem podmiotowym w polskim prawie cywilnym. To relikt PRL’u – mówi Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości. Jest to jedno z praw rzeczowych, poza prawem rzeczowym ograniczonym i własnością. Użytkowanie wieczyste to oddanie w użytkowanie nieruchomości, która stanowi własność państwa, województwa, powiatu czy gminy lub ich związku. Taką nieruchomość może użytkować osoba fizyczna lub prawna. Przekazanie nieruchomości następuje poprzez spisanie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej. Najczęściej akt jest podpisywany na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat, ale czasami ten czas może być krótszy. Musi jednak wynosić co najmniej czterdzieści lat. – Użytkowanie wieczyste to możliwość nabycia nieruchomości, która powstała niejako z przymusu, ponieważ w okresie PRL’u wszystkie nieruchomości gruntowe w miastach musiały należeć do państwa – dodaje Marcin Sodo.
W praktyce więc użytkowanie wieczyste stanowiło jedyną możliwość nabycia gruntu, który znajdował się w granicach miasta i stanowił własność państwa.

Jaka jest skala użytkowania wieczystego w Polsce?

Według różnych danych obecnie w Polsce użytkowaniu wieczystemu podlega około 85 tysięcy hektarów gruntów skomunalizowanych, co stanowi 8,6 procent. Jedna trzecia tych nieruchomości jest użytkowana przez osoby fizyczne. Spośród gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa tej formie użytkowania podlega około 2,7 procent czyli 305 tysięcy ha. Z kolei zdaniem Głównego Urzędu Statystycznego w 2009 roku łącznie w użytkowaniu wieczystym w Polsce znajdowało się 390 tysięcy hektarów gruntów.

Jakie są obowiązki użytkownika wieczystego?

Jeżeli jesteśmy użytkownikiem wieczystym to prawo nakłada na nas pewne obowiązki. Nabywając nieruchomość w drodze użytkowania wieczystego musimy przede wszystkim uiścić jednorazową opłatę, która musi zostać wniesiona najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego i stanowi równowartość od 15% do 25% ceny nieruchomości.

Dokładną wartość ustala właściciel nieruchomości – zwraca uwagę Sodo. Kolejne koszty to roczne opłaty. Należy je wnosić do końca marca. Ich wysokość waha się od 0,3% do 3% ceny danej nieruchomości. Jeśli wartość nieruchomości ulega zmianie, to jej właściciel może zmienić wysokość opłaty rocznej, może to jednak czynić nie częściej niż raz na trzy lata.

Co jest lepsze?

Załóżmy, że jesteśmy już użytkownikami wieczystymi danej nieruchomości, zastanówmy się teraz czy nie warto stać się jej właścicielami. Użytkowanie wieczyste czy własność? Co bardziej się opłaca po nowelizacji ustawy? Najważniejszą cechą użytkowania wieczystego, która przemawia za jej zmianą na własność nieruchomości jest wspomniana wcześniej roczna opłata. Oczywiście jest ona uzależniona od wielkości i lokalizacji nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że może ona stanowić istotną pozycję w rocznym budżecie wydatków, które ponosimy na rzecz korzystania z danego lokalu czy gruntu. Różne pozostałe koszty stałe rosną z roku na rok, może się więc zdarzyć, że i wartość nieruchomości wzrośnie, a co za tym idzie będziemy zmuszeni do uiszczania wyższej opłaty rocznej. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że opłatę roczną wnoszą także następcy prawni użytkownika wieczystego, bez względu na to od kogo nabyli prawo użytkowania wieczystego (bezpośrednio od Skarbu Państwa czy poprzedniego użytkownika).

Kolejnym minusem bycia użytkownikiem wieczystym jest to, że mamy ograniczone możliwości inwestowania na takiej nieruchomości, jeśli jest to grunt. Umowa o użytkowanie wieczyste określa bowiem to kiedy możemy rozpocząć i zakończyć prace budowlane. Precyzuje także, jaki rodzaj budynku możemy wznieść na danym gruncie oraz to, jakie urządzenia mogą znaleźć się na działce.

Ponadto jeśli dojdzie do szkód w stosunku do użytkowanej nieruchomości, to ciąży na nas obowiązek ich usunięcia i zadośćuczynienia względem właściciela nieruchomości. Trzeba pamiętać, że tę kwestię reguluje jednak nie prawo rzeczowe, którego jedną z części jest prawo użytkowania wieczystego lecz artykuły kodeksu cywilnego. Są to przepisy dotyczące niewłaściwego wykonania zobowiązań. Może to być szkoda wynikająca z naruszenia obowiązków użytkownika wieczystego lub innych zobowiązań, które dotyczą stron obrotu prawnego nieruchomościami.