eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plNieruchomościAktualności › Ochrona praw nabywcy mieszkania i domu

Ochrona praw nabywcy mieszkania i domu

2011-09-21 09:46

Przeczytaj także: Mieszkania deweloperskie z ochroną nabywców


Polski projekt przewiduje dwa typy mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwarty, z którego deweloper otrzymuje środki zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego pod kontrolą banku i na koszt dewelopera (w Polsce wyróżnione zostaną cztery etapy budowy) oraz zamknięty, z którego deweloper otrzyma środki jednorazowo, po ustanowieniu prawa odrębnej własności lokalu i przeniesieniu go na nabywcę, lub po przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym – na podstawie właściwej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego – tłumaczy Błażej Wałecki, radca prawny z Grela Mastela Wałecki Kancelaria Radców Prawnych Spółka Partnerska. Deweloper będzie miał obowiązek zawarcia na własny koszt umowy o prowadzenie takiego rachunku z bankiem. Strony nie będą mogły jej rozwiązać w trakcie trwania przedsięwzięcia.

Nie mniej ważnym elementem, który ma chronić prawo nabywcy mieszkania, jest zapis dotyczący obowiązku podpisywania umowy w formie aktu notarialnego. Dzisiaj również istnieje taka możliwość, ale korzysta z niej niewielu klientów, a to dlatego, że sporządzenie aktu notarialnego jest płatne. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przenosi jednak te opłaty na dewelopera i zobowiązuje go do sporządzania konkretnego typu umowy deweloperskiej. I tak deweloper zobowiązuje się po zakończeniu prac do przeniesienia prawa własności lokalu na klienta, a roszczenie nabywcy wpisywane jest do księgi wieczystej.

Rachunki powiernicze gwarantujące bezpieczeństwo

Lepszą ochronę praw nabywcy mieszkania lub domu mają przede wszystkim przynieść rachunki powiernicze. W artykule 4 projektu ustawy czytamy, iż Deweloper zapewnia nabywcom danego przedsięwzięcia deweloperskiego, co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczenia;
  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

Czym jest rachunek powierniczy i w jaki sposób podnosi bezpieczeństwo nabywcy mieszkania? – Mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek bankowy spełniający wymogi rachunku powierniczego w rozumieniu art. 59 ustawy Prawo bankowe (Dz. U. Nr. 72 z 2002 r. poz. 665 z póź. zm.) – służący do gromadzenia środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Deweloper będzie miał prawo do wypłaty tych środków tylko po spełnieniu określonych w projekcie ustawy warunków. Kontrolę realizacji warunków będzie sprawował bank prowadzący taki rachunek. Oznacza to, że środki zgromadzone na rachunku będą „zdeponowane” w banku, a ich przekazanie do dyspozycji dewelopera uzależnione będzie od realizacji inwestycji lub jej konkretnych etapów – wyjaśnia radca prawny Błażej Wałecki.

Propozycja podwójnego zabezpieczenia, czyli powiązania rachunku powierniczego otwartego z gwarancją bankową lub umową ubezpieczeniową, wywołała ogromne kontrowersje. Część analityków oraz deweloperów alarmuje, iż jest to najlepszy krok do stworzenia oligarchicznego rynku, ponieważ małych firm nie będzie stać na płacenie dużych sum związanych z ochroną praw nabywców mieszkania czy domu. Wydaje się, że lepszą sytuacją byłoby stworzenie jednego mechanizmu zabezpieczeń, ale działającego skutecznie. Tym bardziej przemawia za tym fakt, że w ustawie nie przedstawiono regulacji spójnych z ustawą dotyczącą Prawa bankowego. Obecnie nie ma na rynku produktów bankowych wymienionych w projekcie ustawy, czyli rachunku powierniczego z umową ubezpieczenia czy gwarancją bankową. Ponadto ustawa nie przewidziała zapisów dotyczących zasad kontroli przez banki inwestycji deweloperskich.

Udział w masie spadkowej

Z kolei za bardzo korzystną regulację należy uznać zapis dotyczący postępowania w sytuacji procesu upadłościowego dewelopera. Ponieważ środki wpłacane przez nabywców mieszkania lub domu są gromadzone na rachunku powierniczym, tworzą one odrębną masę upadłościową wraz z prawami własności i użytkowania wieczystego. I w tej sytuacji syndyk zobowiązany jest do dokończenia inwestycji. Zatem nawet jeżeli deweloper ogłosi upadłość, to nasze mieszkania i domy powstaną. Co o tych regulacjach sądzą deweloperzy? – Te zapisy w sposób faktyczny stawiają klienta na pierwszym miejscu, jeżeli chodzi o możliwość odzyskania zaangażowanych przez niego środków.

Wydaje się jednak, biorąc pod uwagę doświadczenia z ostatnich lat, iż ta regulacja będzie miała marginalne zastosowanie. Upadłości firm deweloperskich przy założeniu, że rynek mieszkaniowy oparty jest na ich działalności w 50 % budowanych mieszkań w Polsce, mają charakter incydentalny. O tym fakcie może świadczyć chociażby przykład wysokości przeterminowanych zadłużeń firm deweloperskich. W ostatnim czasie prasa podnosi temat rocznej ilości przeterminowanych faktur deweloperów nie podając danych, że łączne przeterminowane zadłużenie wynosi obecnie 5 mln, co dla skali wartości całego rynku deweloperskiego szacowanego w skali roku na kwotę rzędu 15 -20 mld rocznie, stanowi znikomy promil. Z pewnością koszt dodatkowych zabezpieczeń nakładanych przez ustawę przekroczy wartość podanych przeterminowanych płatności obecnie występujących na rynku – tłumaczy Tomasz Sujak z firmy Archicom.

Przeczytaj także

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: