Czym jest kara umowna, kiedy można dochodzić jej zapłaty i jaka jest jej wysokość? Odpowiedzi na te pytania w dużej mierze zależą od sformułowania konkretnych postanowień umownych. Istnieją jednak ogólne reguły dotyczące kar umownych, których stronom zmodyfikować nie wolno.

Kara umowna to zobowiązanie jednej ze stron, że w przypadku, gdy nie wykona ona swego zobowiązania niepieniężnego (np. deweloper nie wybuduje budynku i nie przeniesie własności mieszkania, odstąpi od umowy) lub wykona swoje zobowiązanie niepieniężne nienależycie (np. mieszkanie zostanie oddane do użytku po terminie, deweloper opóźni się z rozpoczęciem robót budowlanych), zapłaci ona na rzecz drugiej strony określoną sumę pieniędzy. Kary umownej nie można zastrzec na wypadek niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego. Oznacza to, że jeśli świadczenie klienta polega na zapłacie ceny za mieszkanie, to deweloper nie może zastrzec sobie kary umownej na wypadek opóźnienia w zapłacie.

Kodeks cywilny nie wskazuje kazuistycznie, w jakich wypadkach można żądać zapłaty kary umownej, dlatego strony powinny określić to w umowie. Deweloper, chcąc zabezpieczyć swoje interesy musi zadbać, aby poszczególne jej postanowienia były na tyle precyzyjne, aby jednoznacznie można było stwierdzić, w jakim terminie, za jakie naruszenie, w jakiej wysokości i komu klient ma zapłacić karę.

Przykład: „Jeżeli nabywca odstąpi od niniejszej umowy z przyczyn leżących po jego stronie, wówczas zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz dewelopera kary umownej w wysokości 3% ceny całkowitej mieszkania. Zapłata kary nastąpi w terminie 14 dni od dnia doręczenia deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu, na następujący rachunek bankowy […]”.

Aby nie stwarzać klientom możliwości uchylenia się od obowiązku zapłaty kary umownej, racjonalny deweloper powinien tak konstruować postanowienia umowy z klientami, aby ograniczyć im możliwość powołania się na tzw. niedozwolone klauzule umowne. Są to postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie. Nie są one wiążące dla konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 3851 oraz art. 3853 k.c.). Oznacza to, że jeśli obowiązek zapłaty kary umownej rażąco narusza interes naszego klienta, to może on uznać, że z mocy prawa nie jest on nim związany i w konsekwencji może uchylić się od obowiązku zapłaty kary.

Przykład: „Rozwiązanie umowy przez inwestora, z przyczyn leżących po stronie kupującego, skutkować będzie zwróceniem przez inwestora wpłat kupującego, pomniejszonych o wpłacony zadatek oraz karę umowną w wysokości odsetek za opóźnienie, naliczonych przez inwestora od kwot niewpłaconych w terminie określonym umową.”