Najbardziej wartościowe parcele i stojące na nich budynki często znajdują się w centrach miast lub na terenach atrakcyjnych krajobrazowo. Łączy się to z ryzykiem, iż zostały wpisane do rejestru zabytków lub podlegają ochronie wynikającej np. z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto to sprawdzić, zanim rozpocznie się jakiekolwiek inwestycje związane z tego rodzaju nieruchomością. Jeśli się okaże, iż jest ona pod ochroną konserwatora, jej właściciel nie może nią już dowolnie dysponować. „Nawet jeśli sam budynek czy działka nie są objęte ochroną, warto zwrócić uwagę na status ich najbliższego otoczenia” – komentuje Marcin Studziński, Radca prawny, partner europejski w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak. „Może się zdarzyć, iż zabytkowe sąsiedztwo uniemożliwi realizację planowanej inwestycji.”

Przekonała się o tym firma, która kupiła teren w okolicy zamku w Chęcinach, aby wybudować na nim osiedle domków jednorodzinnych. Wkrótce po dokonanej transakcji, całe otoczenie zamku zostało wpisane do wojewódzkiego rejestru zabytków, co oznaczało dla inwestora brak pozwolenia na budowę osiedla.

Obowiązki właściciela zabytku

Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, z 23 lipca 2003 r. („ustawa”) nakłada na właściciela zabytkowej nieruchomości obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wszelkich robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 7 Ustawy prawo budowlane. Chodzi tu o przebudowy, nadbudowy, rozbudowy, prace mające na celu ozdabianie budynku, uzupełnianie brakujących fragmentów lub odnowę istniejących, zmianę pokrycia czy koloru elewacji bądź rozkładu wnętrz. Wydanie pozwolenia na budowę dotyczącą obiektu wpisanego do rejestru zabytków, również wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z kolei rozbiórka obiektu możliwa jest jedynie po uprzednim wykreśleniu go z rejestru zabytków przez Generalnego Konserwatora Zabytków (art. 39 ust. 1 i 2 prawa budowlanego).

Ustawa dalece ingeruje w konstytucyjnie chronione prawo własności nieruchomości (jak i rzeczy ruchomych), nakładając na właścicieli zabytków szereg obowiązków, związanych z opieką nad nimi, ograniczając możliwość inwestowania w nieruchomość zabytkową, wymagając od właściciela zabezpieczenia substancji zabytkowej przed zniszczeniem lub degradacją. „Powyższe ograniczenia, wprowadzone w celu zachowania zabytku dla ogółu społeczeństwa, przysparzają jego właścicielowi wielu wydatków. W przypadku, gdy konieczne prace remontowe lub zabezpieczające wymagają dużych nakładów finansowych, mogą prowadzić do znaczącego ograniczenia rynkowej wartości nieruchomości. Ustawa nie zawiera jednak żadnego mechanizmu umożliwiającego właścicielowi zabytku domaganie się wyrównania poniesionych kosztów lub wyrównania obniżenia wartości nieruchomości wskutek jej wpisu do rejestru zabytków” – dodaje mec. Marcin Studziński z kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak.

Czy każdy wiekowy budynek to zabytek?

Nie każdy obiekt, nawet wiekowy, jest zabytkiem w rozumieniu ustawy. W art. 3 pkt 1 stwierdza ona m.in., że zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, będące świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową. „Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie odczuwane piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych. Posiadanie powyższych przymiotów przez dany obiekt jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy, jak i organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić, lub zaprzeczyć, iż dany obiekt posiada cechy zabytku” – wyjaśnia mec. Marcin Studziński.

Tak się stało w przypadku głośnej sprawy dawnych koszar carskich, zlokalizowanych przy Łazienkach Królewskich. Inwestor wyburzył je po uchyleniu wpisu nieruchomości do rejestru zabytków. Uzyskał bowiem opinie dowodzące, że obiekt jest budowlą typową dla swego okresu, pozbawioną cech indywidualnych i szczególnej wartości historycznej.