eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plNieruchomościPorady › Zakup mieszkania na rynku wtórnym: o czym pamiętać?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym: o czym pamiętać?

2012-03-17 00:15

Przeczytaj także: Kupno nieruchomości na rynku wtórnym


  • termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz termin opuszczenia lokalu przez sprzedającego oraz jego wydania kupującemu, przy czym wydanie lokalu następuje zwykle po uprzednim zapłaceniu przez kupującego całej ceny sprzedaży. Pamiętajmy, że jeżeli strony w takiej umowie przedwstępnej nie określą szczegółowo terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania umowy przyrzeczonej, choć w praktyce to obie strony są do tego uprawnione, zarówno sprzedający jak i kupujący. W takim przypadku, jeśli każda ze stron wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w powyższym zakresie. Dlatego właśnie, choć ważność samej umowy nie zależy od ustalenia w niej terminu umowy przyrzeczonej, wcześniejsze jego wspólne ustalenie daje obu stronom komfort psychiczny, a także czas do tego, aby odpowiednio przygotować się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży: sprzedający może spokojnie zebrać niezbędne dokumenty, kupujący zaś, który na daną chwilę nie dysponuje wystarczającymi środkami na zakup lokalu, może je spokojnie gromadzić, np. poprzez wcześniejsze zerwanie lokaty, czy też uzyskanie kredytu w wybranym banku na sfinansowanie zakupu lokalu,
  • konsekwencje ponoszone przez strony w przypadku niewywiązywania się przez nie z postanowień umowy, ewentualne kary umowne, przy czym zwykle zamiast kar umownych na rynku wtórnym obowiązują postanowienia dotyczące wpłaty zaliczki lub zadatku na poczet ustalonej ceny mieszkania. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że te podobnie brzmiące wyrażenia, w zależności od tego które z nich zostanie w danej sytuacji zastosowane, pociągają za sobą odmienne konsekwencje finansowe dla stron.

I tak zadatek jest formą finansowego zabezpieczenia wykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek w kwocie nominalnej, a jeżeli sama go dała może żądać jego dwukrotnej wysokości. Oznacza to, że strona z przyczyn której do przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dochodzi, traci kwotę ustalonego zadatku. Pamiętajmy, że zadatek zwyczajowo wynosi 10% wartości umowy, choć oczywiście jego wysokość strony mogą ustalić odmiennie. Wręczona zaś przy zawarciu umowy przedwstępnej zaliczka nie jest w zasadzie zabezpieczeniem finansowym i nie pełni funkcji odszkodowawczej, gdyż w przypadku jeśli strona wycofa się z zawartej już umowy i to niezależnie od przyczyn nie dojścia umowy do skutku, zaliczka jest zwracana w kwocie nominalnej stronie, która ją wręczyła.

W przypadku wykonania umowy, zarówno wręczony zadatek jak i zaliczka, ulegają zaliczeniu na poczet ustalonej przez strony ceny sprzedaży.

Dodatkowo umowa taka może zawierać inne elementy związane z konkretną sytuacją oraz ustalenia poczynione przez strony, takie jak np. opis stanu lokalu, wykonanie ewentualnych dodatkowych prac w lokalu, usunięcia usterek, jeśli jest to lokal wykończony a sprzedający zobowiązał nam się pozostawić w ramach ustalonej ceny jakieś wyposażenie, również warto to zapisać. Każdorazowo należy sprawdzić także, czy nabywane przez nas mieszkanie nie jest obciążone jakimiś długami, w tym celu należy nie tylko zapoznać się z treścią wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu ale także poprosić o zaświadczenie z właściwej administracji oraz o ostatnie opłacone rachunki, choć tak naprawdę będą one nam niezbędne przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Umowa taka powinna także zawierać szereg dodatkowych oświadczeń sprzedającego, które co prawda w żadnym razie nie powinny nam zastąpić weryfikacji dokumentów, ale jednak mogą być źródłem dodatkowej wiedzy i dodatkowego zabezpieczenia, w tym w szczególności co do stanu nieruchomości: zarówno prawnego jak i fizycznego, co do braku wad lokalu a także co do braku innych długów i obciążeń poza tymi wynikającymi z zawartej przez nas umowy.

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (1)

  • koszty utrzymania - co trzeba sprawdzić przed kupnem

    MarekW12 / 2014-01-14 13:51:18

    Dzięki za cenne wskazówki. Pierwsze mieszkanie kupiłem z żoną trochę pochopnie. Myśleliśmy wtedy głównie o cenie i lokalizacji. Teraz, kupując drugie mieszkanie, już wiem, że bardzo ważne są też koszty użytkowania (zwłaszcza jak z pojawieniem się dzieci, chcemy kupić większe mieszkanie a przecież sam koszt wychowania naszych maluchów jest już dużym obciążeniem…). Na koszty użytkowania składają głownie koszty ogrzewania- więc tym razem kupując mieszkanie patrzę już czujniejszym okiem na technologię budowy i usytuowanie samego mieszkania w bloku (nie od strony zachodniej ani nie na ostatnim piętrze). Skorzystałem również z fajnego kalkulatora energetycznego, gdzie sobie wpisuje parametry mieszkań o których myślę ile jeszcze można by zaoszczędzić na lepszej izolacji (co jest też dobrym argumentem negocjacyjnym). Polecam kalkulator z portalu Oszczędny dom; http://www.oszczednydom.pl/programs/kalkulator/ odpowiedz ] [ cytuj ]

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: