Nowa ustawa deweloperska od 29 IV

Przeczytaj także: Ustawa deweloperska wchodzi w życie

Na rachunek powierniczy możesz poczekać

Te zmiany każdy nabywca zauważy, co nie znaczy, że nie będzie ich więcej. Doskonałym przykładem są rachunki powiernicze. Pojawiać się one będą na rynku stopniowo. Ustawa nakazuje bowiem deweloperom otwieranie rachunków dla inwestycji, których sprzedaż rozpocznie się po 28 kwietnia. Nie dotyczy to więc projektów, które dziś są już sprzedawane.

Czym jednak jest rachunek powierniczy? Jest to po prostu konto w banku, na którym gromadzone są środki wpłacone przez nabywcę na poczet ceny mieszkania. Deweloper nie może jednak korzystać z tych pieniędzy dowolnie (jak to jest dziś). Bank będzie poniekąd stał na straży, aby wydane były one na realizację konkretnego projektu.

Deweloper będzie mógł zaproponować wykorzystanie jednej z czterech wersji tego rozwiązania:

1. zamknięty rachunek powierniczy,
2. otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową
3. otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową,
4. otwarty rachunek powierniczy.

Już dziś można spodziewać się, że najczęściej stosowanym rozwiązaniem będzie ostatnia z wersji rachunku powierniczego. W tym wypadku wypłata części środków następuje po zakończeniu pewnego etapu zaawansowania robót budowlanych (stosownie do jego poziomu) po skontrolowaniu go przez bank. W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, ale dopiero po przeniesieniu praw do lokali na nabywców, czyli na etapie kończącym całą inwestycję. Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy. To rozwiązanie najprawdopodobniej nie będzie powszechnie stosowane.

Na wypadek upadłości dewelopera będziesz lepiej chroniony

Można mieć też nadzieję, że nie powstanie konieczność stosowania nowych procedur upadłościowych, które są dopełnieniem swoistej rewolucji jaką jest ustawa deweloperska. Po 28 kwietnia projekty firmy, która upadnie, zostaną wyłączone z masy upadłościowej. Nabywcy będą w takim przypadku mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego. Czemu jest to aż tak ważne? Dziś ponad cztery na pięć osób, które kupują od dewelopera mieszkanie, podpisuje umowę jeszcze przed oddaniem lokali do użytkowania – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Skłania ich do tego niższa cena i większy wybór z puli dostępnych do sprzedaży lokali. Teoretycznie osoby takie podejmują niemałe ryzyko. W stanie prawnym obowiązującym do 29 kwietnia nie są bowiem dostatecznie chronione przed upadłością dewelopera. Przypomnijmy, że gdyby firma budująca mieszkania upadła dziś, to cały majątek dewelopera, a do niego można też zaliczyć parcele, na których budowane są mieszkania, trafiłby do masy upadłościowej. Po jej spieniężeniu pieniądze poszłyby na przykład na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót czy syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostaliby w ogonie tej kolejki. W lepszej sytuacji byłyby osoby, które umowę przedwstępną podpisały w formie aktu notarialnego. To wszystko zmieni się już 29 kwietnia dając nabywcom znacznie większą ochronę.

Kontrowersje wokół ustawy

Ale ustawa w obecnym kształcie wzbudza też kontrowersje. Tylko przez 30 dni kupujący mieszkanie od dewelopera będzie mógł wycofać się z umowy jeśli parametry lokalu nie będą zgodne z zawartymi w prospekcie informacyjnym – przewiduje nowa ustawa o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich. W praktyce oznacza to, że kupujący „dziurę w ziemi” będą dalej ponosić ryzyko, że mieszkanie, które odbiorą będzie miało na przykład większą od ustalonej powierzchnię. Co więcej, jak dowodzą prawnicy, ustawa może odbierać prawo odzyskania wpłaconych pieniędzy nawet wtedy, gdy deweloper wstrzyma budowę.

Deweloperzy wskazują z kolei na ryzyko blokowania sprzedaży mieszkań przez klientów w przypadku gdy stroną odstępującą od umowy będzie deweloper (np. gdy klient nie zapłaci za mieszkanie, albo gdy nie stawi się do podpisania umowy ostatecznej). Problemem będzie jednak w tym przypadku widoczne w księdze wieczystej nieruchomości roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa do mieszkania. Ustawa mówi co prawda, że w przypadku, gdy deweloper odstępuje od umowy, kupujący jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie, ale nie wprowadza żadnych konsekwencji dla niego, jeśli tego nie zrobi.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek