Najem mieszkania tańszy niż zakup, ale czy warto?

Przeczytaj także: Ilu Polaków kupuje mieszkania na wynajem?

Raty budują majątek

Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że w spłacanych co miesiąc ratach kredytowych część stanowi spłatę pożyczonego kapitału obniżając saldo zadłużenia wobec banku. W przypadku Krakowa, gdzie atrakcyjność najmu wydaje się relatywnie najwyższa, zaciągając kredyt na 30 lat i 273 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna mieszkania dwupokojowego), co miesiąc spłaca się średnio prawie 760 zł kapitału tworząc swój majątek. Przypomnijmy, że oszacowana cena najmu 2-pok. mieszkania w tym mieście jest niższa o około 590 zł niż łączne koszty zakupu. W efekcie nawet w tym przypadku zakup nieruchomości może być rozwiązaniem optymalnym.

Wkład własny lub dofinansowanie przechyla szalę na korzyść własności

W rozważanym przypadku nabywca nieruchomości pożycza od banku pieniądze na całą wartość nieruchomości. W praktyce nabywcy dysponują jednak przeciętnie wkładem własnym na poziomie 20 – 30%. Przyjęcie tej wartości do założeń obniżyłoby koszty kredytowania w podobnej skali. Nie można też zapomnieć o programie „Rodzina na swoim”, w przypadku którego beneficjenci mogą liczyć na dopłatę z budżetu na poziomie nawet blisko połowy odsetek kredytowych przez pierwszych 8 lat kredytowania. Jak to przekłada się na wysokość raty? Jeśli rodzina chciałaby pożyczyć na 30 lat 200 tys. zł na zakup mieszkania o maksymalnej powierzchni 50 m kw., to mogłaby liczyć na ratę dofinansowanego kredytu na poziomie zaledwie 654 zł, zamiast 1230 zł na standardowych warunkach. Niestety niskie limity cen, które pozwalają na zakup nieruchomości z pomocą tego kredytu (np. w Warszawie 5,9 tys. zł za m kw., a w Krakowie zaledwie 4,4 tys. zł za metr nowego mieszkania) sprawiają, że trudno skorzystać z takiego dofinansowania. W większości przypadków jednak zakup mieszkania na kredyt z dopłatą generuje miesięczne koszty niższe niż najem nieruchomości, co sprawia, że zakup staje się w takim wypadku bezkonkurencyjny.

Własność na chwilę może się nie opłacać

Reasumując, kto ma rację? 955 tysięcy osób, które zabezpieczają swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu, czy 870 tysięcy obywateli rocznie, którzy wybierają własność? O wszystkim jak zwykle decydują uwarunkowania w konkretnych przypadkach. Osoby, które przyjeżdżają do miasta jedynie na pewien czas nie posiadając zdolności kredytowej lub wkładu własnego mogą być nawet zmuszone wybrać rynek najmu. Szczególnie, że kupując nieruchomość ponosi się koszty (opłata notarialna, opłaty około kredytowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizja pośrednika czy opłaty sądowe) w wysokości około 5 - 7% wartości nieruchomości, czyli tyle ile trzeba zapłacić za rok najmu. Gdy jednak ktoś w danym miejscu planuje się osiedlić, a tym bardziej może skorzystać z państwowego dofinansowania do kredytów, należy zastanowić się nad zakupem, który w ostatecznym rozrachunku powinien okazać się tańszy, a przy okazji pozwoli tworzyć własny majątek. Rozważając opłacalność najmu i zakupu trzeba też odnieść się do tradycji czy przyzwyczajeń. Według danych Eurostatu w Polsce 81,3% mieszkań zajmowanych jest przez właścicieli, a co za tym idzie posiadanie własnego „M” uważane jest za jedną z podstawowych potrzeb. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na przykład w Niemczech, gdzie tylko 53,2% obywateli mieszka we własnych czterech ścianach.

Bartosz Turek