Prawo sąsiedzkie: co wolno sąsiadowi?

Przeczytaj także: Zawalenie się budowli: odpowiedzialność za szkodę

Ten, kto doznaje immisji, nie musi ich bezczynnie znosić. Immisje bezpośrednie są w zupełności zakazane, podobnie jak fizyczna ingerencja na cudzym gruncie, a wynika to z ogólnej konstrukcji cytowanego art. 140 Kodeksu cywilnego. Naruszenie zakazu tego typu immisji powoduje uruchomienie roszczenie negatoryjnego z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Problem pojawia się przy immisjach pośrednich. W tym wypadku odwołamy się do cytowanej uprzednio treści art. 144 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z dyspozycją tego przepisu, zabronione są immisje zakłócające ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiedniej. Właściwą miarę wyznacza się zaś za pomocą obiektywnego kryterium społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. W takim wypadku również zastosujemy roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Powyższe stanowisko zostało podzielone przez Sąd Najwyższy w wyroku z 10 lipca 2003 roku (sygn. akt I CKN 497/01), który stwierdził, iż „Przepis art. 144 k.c. określa więc granice dopuszczalnych oddziaływań pośrednich na nieruchomości sąsiednie; granice te wyznacza „przeciętna miara" wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przekroczenie tak ustalanej „przeciętnej miary" prowadzi do niedozwolonego naruszenia prawa własności sąsiada i jest działaniem bezprawnym, stanowiącym podstawę roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 k.c.)”

Widzimy więc, że jest to swego rodzaju kompromis – z jednej strony możemy jako właściciele oddziaływać na nieruchomości sąsiednie, ale nie w sposób przesadnie dla nich uciążliwy. Co więcej, sąd rozpatrując konkretny stan faktyczny zwróci również uwagę na stosunki miejscowe. Oczywistym jest, że inna będzie tolerancja np.: nieprzyjemnych zapachów wydzielających się z gospodarstw rolnych na obszarach wiejski, a inny w lokalach mieszkalnych w centrum dużych miast.

Nie możemy się więc sprzeciwić budowie, zgodnej z prawem, na którą sąsiad uzyskał wszelkie wymagane prawem pozwolenia, tylko dlatego, że wznoszony budynek nie odpowiada nam ze względów estetycznych.

Jak orzekł bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 6 grudnia 2007 roku (sygn. IV SA/Wa 2027/07): „prawo do zabudowy nieruchomości jest podstawowym prawem właściciela nieruchomości. Realizacja inwestycji na nieruchomości nie narusza zasad współżycia społecznego, jak również nie jest sprzeczna ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. Nie istnieją też przepisy prawa zakazujące realizacji inwestycji z tego powodu, że budowa mogłaby spowodować dyskomfort właściciela nieruchomości sąsiedniej. Przepisy prawa nie dają obywatelom indywidualnego uprawnienia do domagania się, by sposób zagospodarowania sąsiedniej nieruchomości uwzględniał ich upodobania estetyczne".

Analizując prawo sąsiedzkie, a raczej stany faktyczne, do których prawo sąsiedzkie może mieć zastosowanie, wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem codziennych problemów między sąsiadami może być stosowanie prostej zasady nie czyń drugiemu, co tobie niemiłe, zamiast powszechniej uznawanej przez właścicieli nieruchomości reguły „wolnoć Tomku w swoim domku”.

A żeby konkluzja ta nie wydała się zbyt prosta i oczywista dodajmy na wszelki wypadek, że odpowiada ona w swojej istocie imperatywowi kategorycznemu niejakiego Immanuela Kanta, uważanego za jednego z największych geniuszy rodzaju ludzkiego. Jest to zasada etyczna zgodnie z którą należy postępować zawsze wedle takich reguł, co do których chcielibyśmy, aby były one stosowane przez każdego i zawsze.