Zarządca nieruchomości czy tylko administrator?

Przeczytaj także: Wspólnota mieszkaniowa: jak powinno wyglądać roczne zebranie?

Często administratorzy nazywają się zarządcami

Dość powszechne jest wśród wielu lokatorów przekonanie, że tak naprawdę zarządca nieruchomości wynajęty przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje prace, które bez problemu mogliby wykonywać poszczególni członkowie zarządu lub wspólnoty. – Problem polega na tym, że wciąż w Polsce mamy dużo przypadków, gdy osoby bez odpowiedniej wiedzy i licencji świadczą dla wspólnot usługi, nazywając się zarządcami nieruchomości, a tak naprawdę można je nazwać co najwyżej administratorami – zwraca uwagę Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości kompleksowo zarządzającej nieruchomościami. Większość mieszkańców niesłusznie stawia znak równości pomiędzy określeniami „zarządca nieruchomości” oraz „administrator”. Niesłusznie, ponieważ są to dwa różne stanowiska o różnych kompetencjach. Ponadto różnią się także zakresem obowiązków.

Dlaczego administrator to nie to samo co zarządca?

Różnicę widać przede wszystkim w polskim prawodawstwie, w którym określenie „administrator” nie występuje w ogóle lub pojawia się incydentalnie. Zawężenie roli administratora na przykładzie Ustawy o gospodarce nieruchomościami wykazał między innymi Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05). Sędziowie orzekli, że administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością. Są to głównie: sprzątanie w obrębie nieruchomości oraz jej części wspólnych, pobieranie opłat czynszowych od lokatorów oraz monitorowanie awarii wraz z ich usuwaniem. Administrator może również prowadzić korespondencję. - Jak widać są to najzwyklejsze czynności spotykane w ramach działania wspólnoty mieszkaniowej, które przywołują nam w pamięci obrazy znane na przykład z początków lat dziewięćdziesiątych, gdy lokator de facto mógł niewiele wyegzekwować od zarządu czy administratora. A proszenie o naprawy czy konserwacje w budynku trwało miesiącami – dodaje Marcin Sodo. Dzisiaj bardzo wiele się zmieniło, szczególnie w przypadku wspólnot mieszkaniowych w nowobudowanych osiedlach, lokatorzy coraz lepiej znają swoje prawa i obowiązki zarządu wspólnot jak i samej wspólnoty.
Co robi zarządca nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej?

Zarządca nieruchomości wybrany przez wspólnotę mieszkaniową ma o wiele więcej obowiązków niż administrator. Odpowiada on między innymi za utrzymanie czystości i bezpieczeństwa wewnątrz nieruchomości oraz wokół niej. Oznacza to także obowiązek odśnieżania chodników, dróg osiedlowych i terenów przyległych zgodnie z Ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 Nr 132 poz. 622). Zarządca nieruchomości odpowiada zgodnie z prawem za terminową kontrolę stanu technicznego budynku. W skład tych czynności wchodzi między innymi sprawdzanie drożności przewodów wentylacyjnych, spalinowych czy dymowych w zależności od tego, z jaką nieruchomością mamy do czynienia.

Ponadto przeglądowi podlega także instalacja gazowa, jeśli znajduje się ona w zarządzanej nieruchomości. Wszystkie te kwestie reguluje rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2006 Nr 80 poz. 563). Oczywiście do obowiązków zarządcy nieruchomości należy również dbanie o tak zwane części wspólne budynku (ciągi komunikacyjne, urządzenia z których korzystają wszyscy lokatorzy). – Najlepszym rozwiązaniem dla wspólnoty mieszkaniowej jest zatrudnienie specjalistycznej firmy, która zajmuje się kompleksowo zarządzaniem nieruchomościami. Takie rozwiązanie gwarantuje nam, że opiekę nad naszym budynkiem przejmie wykwalifikowany zespół osób posiadających licencję zarządcy nieruchomości – dodaje Paweł Krzak z Czarnowiejskiego Biura Nieruchomości.