Ceny transakcyjne nieruchomości XI 2012

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości X 2012

KOMENTARZ Home Broker

Zgodnie z przewidywaniami, po zeszłomiesięcznym odbiciu indeksu cen mieszkań, na rynek mieszkaniowy powróciły w listopadzie spadki. Dziś indeks jest na poziomie o 1,3 proc. niższym niż przed miesiącem. W perspektywie 12 miesięcy przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości 12,3 proc., a od „cenowego szczytu” z początku 2008 roku korekta sięgnęła 27 proc.

Grudniowy odczyt poziomu indeksu może być jeszcze niższy niż dziś. Powód jest prosty – kończący się program „Rodzina na swoim”. Fakt ten przekłada się na większe zainteresowanie kupujących mieszkaniami z najtańszego segmentu, a więc takimi, których ceny pozwalają na zakwalifikowanie się do dopłat. Nie pozostaje to bez wpływu na średnią cenę transakcyjną. Warto ponadto zauważyć, że chęć skorzystania z dofinansowania powoduje też wzrost liczby zawieranych transakcji, co w normalnych warunkach byłoby pozytywną informacją. Dziś jednak sugerować może, że osoby, które w normalnych warunkach podjęłyby decyzję o zakupie mieszkania w przyszłym roku przyspieszają podjęcie decyzji, aby zdążyć jeszcze przed grudniem. Warto zauważyć, że o tym czy do kredytu zostanie udzielona dopłata decyduje data złożenia w banku wniosku o dofinansowany kredyt, a nie podpisania umowy kredytowej lub tym bardziej wypłaty środków. Aby w banku złożyć dokumenty najczęściej wymagane jest doprowadzenie procesu zakupu do poziomu umowy przedwstępnej. Do tej zgodnie z danymi Home Broker mijało przeciętnie w tym roku 26 dni od rozpoczęcia poszukiwań mieszkania. Jest to więc już ostatni dzwonek, aby zacząć rozglądać się za mieszkaniem bez zbędnego pośpiechu.

Nie można też zapomnieć o tym, że dzisiejsze ożywienie na rynku może spowodować, że pierwsze miesiące przyszłego roku przyniosą spadek popytu na mieszkania. Dotyczyć on jednak będzie głównie segmentu najtańszego, a więc trudno spodziewać się, żeby koniec programu dopłat mógł doprowadzić do dalszego spadku cen mieszkań. Co więcej mniejszy udział transakcji najtańszymi mieszkaniami może nawet doprowadzić do odbicia i okresowej korekty przeciętnych cen w górę. Nie będzie to jednak świadczyło o sile rynku tak długo, jak nie będzie poparte wzrostem liczby zawieranych transakcji.

Wstępne dane na temat przewidywań odnośnie zmian na rynku nieruchomości po zniknięciu z niego programu dopłat „Rodzina na swoim” pokazują trzy główne kierunki: spadek liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży na początku 2013 roku, stopniowy wzrost popytu na najem i w horyzoncie 12-miesięcznym spadek cen transakcyjnych mieszkań – wynika z badania przeprowadzonego wśród doradców Home Broker. W przypadku spadku cen dynamika nie powinna być wysoka. Doradcy spodziewają się, że ceny mieszkań w horyzoncie 12-miesięcznym zanotują skromną 1-proc. przecenę. Zmiana taka oznaczałaby spore wyhamowanie tendencji spadkowej. Scenariusz ten może się spełnić, o ile nie dojdzie do eskalacji zjawisk kryzysowych i kontynuowana będzie liberalizacja w dostępie do finansowania kredytowego realizowana poprzez spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Warto zauważyć, że dziś WIBOR 3M (główny składnik oprocentowania) notowany jest na poziomie niespełna 4,4 proc. Kontrakty terminowe na tę stopę procentową sugerują, że za 9 miesięcy może to być mniej niż 3,2 proc. Jeśli więc dziś przeciętne oprocentowanie kredytu w PLN wynosi 6,3 proc., to za 9 miesięcy mogłoby to być 5,1 proc. W efekcie jeśli dziś 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć od banku 367 tys. zł, to za rok zdolność kredytowa mogłaby wzrosnąć nawet do 412 tys. zł. Wzrost ten byłby jednak możliwy w takim zakresie o ile banki nie podniosłyby swoich marż (ceny kredytu), a w warunkach spadających stóp procentowych jest to przeważnie założenie utopijne.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker