Kupno nieruchomości na rynku wtórnym

Przeczytaj także: Zakup mieszkania na rynku wtórnym krok po kroku

Sprawdzamy księgę wieczystą

Doświadczenie pokazuje, że należy mieć ostrożny stosunek do opisów nieruchomości zamieszczanych na różnych portalach internetowych. Dlatego też, aby ustalić co dokładnie wchodzi w skład sprzedawanej nieruchomości, w tym jaka jest dokładnie jej powierzchnia, należy poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Pozwoli nam to także ustalić kto figuruje jako jej właściciel i oraz czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami.

Umowa przedwstępna

Wprawdzie istnieje możliwość podpisania przed notariuszem umowy, która od razu przeniesie własność nieruchomości, w praktyce częściej spotyka się umowy przedwstępne, w których strony dopiero zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę przenoszącą własność (umowę przyrzeczoną). Jest to podyktowane względami praktycznymi tj. najczęściej tym, iż kupujący będzie starał się o kredyt na nabycie nieruchomości i umowa przyrzeczona będzie uzależniona od otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej a następnie kredytu na sfinansowanie zakupu. W takim przypadku, bardzo istotne z punktu widzenia kupującego jest zagwarantowanie sobie w umowie przedwstępnej, iż nieuzyskanie takiej decyzji nie spowoduje dla niego negatywnych konsekwencji takich jak na przykład utrata wpłaconego zadatku.

Podobny mechanizm ma zastosowanie gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku, który w przeszłości finansował sprzedającego. W takim wypadku zawarcie umowy przyrzeczonej jest uwarunkowane uzyskaniem promesy (przyrzeczenia) od banku, na rzecz którego została wpisana hipoteka, iż w przypadku zapłaty określonej kwoty, bank wyrazi zgodę na jej wykreślenie. Z punktu widzenia kupującego jest to bardzo istotny dokument, gdyż dzięki niemu kupujący ma świadomość, iż po zapłacie całości ceny nabędzie nieruchomość wolną od hipoteki.

Należy pamiętać, iż umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przenoszącej własność a zatem wskazywać dokładnie cenę i nieruchomość. Dla bezpieczeństwa i pewności transakcji wskazane jest także uzgodnienie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność. Jeśli chodzi o formę umowy, należy podkreślić, że tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego uprawnia stronę do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej, w przypadku gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawnia jedynie do kierowania roszczeń odszkodowawczych wobec drugiej strony, a zatem ma dużo słabszy skutek.