Kupno działki trudniejsze niż zakup mieszkania

Przeczytaj także: Ograniczony obrót ziemią rolną nie spodoba się UE?

Inwestycyjny zakup ziemi rolnej był świetnym pomysłem do czasu wejścia w życie obecnego brzmienia Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jednak od 1 maja 2016 roku przepisy się zmieniły, drastycznie zawężając grono osób, które mogą nabywać grunty rolne. Dziś, żeby je kupić, trzeba być rolnikiem osobiście prowadzącym gospodarstwo rolne na terenie danej lu sąsiedniej gminy. Głównym celem, który przyświecał ustawodawcy było „przeciwdziałanie rozdrobnieniu gospodarstw rolnych oraz ułatwienie w powiększaniu rodzinnych gospodarstw indywidualnych”. Skutkiem ubocznym wprowadzenia nowych przepisów okazało się przyblokowanie obrotu inwestycyjnego ziemią rolną - dla wielu inwestorów warunki postawione w ustawie są po prostu nie do spełnienia.

Wprawdzie inwestor może uzyskać zgodę odpowiedniego urzędu na odstępstwo, ale rynek nie znosi próżni. Tym sposobem inwestorzy zwrócili większą uwagę na grunty pod zabudowę mieszkaniową.

- To ograniczone, bezpieczne i stabilne dobro – tłumaczy Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon. – Co więcej, w porównaniu z innymi inwestycjami, rynek jest dość przewidywalny. Obecne trendy suburbanizacyjne będą się nasilać ze względu na bogacenie się społeczeństwa, rozwój komunikacji, modę na życie bliżej natury czy popularyzację pracy zdalnej – niewymagającej częstych wizyt w mieście. Przy rosnącym popycie i ograniczonej podaży – ziemi nie da się przecież wyprodukować – ceny będą stopniowo rosnąć. To szansa dla inwestorów – tłumaczy Kuba Karliński.

Jednak podobnie jak w przypadku mieszkań, papierów wartościowych czy obrazów – nie każdy zakup jest opłacalny. Na gruntach zarobią ci, którzy wiedzą, jak i gdzie kupić ziemię.

Lokalizacja to klucz do sukcesu

Pierwszym krokiem przy poszukiwaniu działki odpowiedniej na cele inwestycyjne powinno być gruntowne badanie rynku. Podstawową kupna działki jest perspektywiczne myślenie - każdą inwestycję należy zaczynać z wizją końca. Dlatego zanim wybierzesz – rozważ, jak atrakcyjna będzie wybrana lokalizacja za pięć, dziesięć czy piętnaście lat. Kupno gruntu w modnej okolicy to duży wydatek i mniejszy potencjał wzrostu. Tania działka położona „za siedmioma górami” i bez odpowiedniej infrastruktury może za to nigdy nie zyskać na wartości. Jak szukać odpowiedniego kompromisu?

Dokładnie sprawdź, jak długo trwa dojazd do miasta samochodem i środkami komunikacji publicznej. Warto wykorzystać informacje na stronie internetowej Stowarzyszenia Integracji Stołecznej Komunikacji SISKOM pozwoli Ci sprawdzić jeszcze przed zakupem nieruchomości, jak może wyglądać jej dostępność komunikacyjna za jakiś czas. Wbrew pozorom nie zawsze działka położona najbliżej miasta jest z nim najlepiej skomunikowana. Lokalizacja w pobliżu głównych dróg znacząco skraca czas dojazdu. Bardzo dużym plusem może być również obecność podstawowej infrastruktury – jak przychodni, większego sklepu spożywczego, czy przedszkola – w najbliższej miejscowości, a nie w położonym np. 30 kilometrów dalej mieście wojewódzkim.

Internet to nie wszystko

Przeszukując popularne portale z ogłoszeniami, warto analizować oferty głębiej. Wiele działek w rejonie ma bardzo atrakcyjne ceny? Może okolica jest problematyczna. Działka, którą obserwujesz jest wystawiona na sprzedaż już bardzo długo? Przyczyną może być nieuregulowany status prawny. Nagle pojawiło się wiele ofert w jednym miejscu? Sprawdź, czy obok nie jest planowana jakaś uciążliwa inwestycja. Nigdy nie masz pewności, że przewidzisz wszystko i wypatrzysz każdy „haczyk”, ale z każdym dniem poświęconym na analizę – jesteś bliżej perfekcji.

Należy przy tym pamiętać, że poszukiwanie działki wygląda nieco inaczej niż np. wybór mieszkania w centrum Warszawy. Wielu sprzedających, w szczególności starszych, nie korzysta z Internetu. Szukając ofert warto zatem nie ograniczać się tylko do tego źródła. Pomocna będzie prasa lokalna, a nawet rozmowa z mieszkańcami okolic, w których chcemy kupić nieruchomość. Co więcej, w ten sposób można poznać okolicę, czyli wykonać drugi z niezbędnych kroków kupującego.

Zobacz zanim kupisz

Żadnej nieruchomości nie powinniśmy kupować „w ciemno”, ale o ile w przypadku mieszkania od dewelopera, potencjalnych pułapek jest nieco mniej – działkę po prostu trzeba obejrzeć. W jakim stanie jest droga dojazdowa? Czy teren jest równy? Czy na działce nie stoi woda po deszczu? To pytania, na które nie poznasz odpowiedzi bez wizyty na miejscu.

- Z tego względu bardzo dobrym czasem na wybór działki jest wczesna wiosna lub jesień – tłumaczy Kuba Karliński z Magmillon. – Niesprzyjająca aura obnaża wiele spośród potencjalnych wad terenu, a na dodatek studzi emocje. Pięknej letniej pogodzie łatwo dać się uwieść, tracąc przy tym czujność – dodaje.

Przy okazji wizyty warto też potwierdzić z właścicielem dostępność wszystkich kluczowych mediów. Uzyskanie dostępu do wody, gazu, energii czy systemu oczyszczania ścieków pochłania wiele czasu i pieniędzy. Jeśli jesteś na to gotowy, a działka jest odpowiednio tania – może warto spróbować. Jeśli nie chcesz czekać – szukaj już uzbrojonej działki.

By uniknąć niemiłych niespodzianek, koniecznie należy też sprawdzić status prawny działki. W tym pomocne będą Elektroniczne Księgi Wieczyste. To rejestr nieruchomości w Polsce, w którym znaleźć można zapisy na temat ich stanu prawnego. Każdą transakcję warto poprzedzić ustaleniem, czy osoba lub firma, która sprzedaje nieruchomość, rzeczywiście ma do tego prawo. Kiedyś wymagało to wizyty w odpowiednim urzędzie, ale od grudnia 2014 roku wszystkie księgi wieczyste są dostępne online.

Kupno działki jest trudniejsze niż mieszkania w dużym mieście.

– Przede wszystkim rynek jest mniej ustrukturyzowany – mówi Kuba Karliński z Magmillon. – Działki różnią się od siebie o wiele bardziej niż mieszkania u dewelopera. Nie dostaniemy kolorowego folderu z opisami, a o okolicy nie mamy zazwyczaj takiej wiedzy jak o dzielnicach własnego miasta. Jest więcej czynników, które decydują o atrakcyjności lokalizacji. To rodzi zagrożenia, ale i szanse na wysoką stopę zwrotu. Jak zawsze kluczowa jest odpowiednia analiza. Rynek ziemi jest trudny i skierowany do nieco bardziej doświadczonych inwestorów, ale dla tych, którzy się dobrze przygotują, daje szanse na bardzo dobre zyski – podsumowuje.