Zamiana mieszkania, czyli zakup i szybka sprzedaż w jednym

Przeczytaj także: Zamiana mieszkania a wysoki kurs franka

Dla kogo?

Zamiana nieruchomości nazywana jest często podwójną transakcją sprzedaży. Zgodnie z art 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany, każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Dla właścicieli nieruchomości, finansowanej kredytem walutowym, borykających się obecnie z podwyższoną ratą kredytu, zamiana mieszkania, daje możliwość przeniesienie hipoteki, i tym samym kredytu, na inną, nowo nabytą nieruchomość. Wśród potencjalnych klientów, dla których zamiana może być szczególnie korzystna, mogą znaleźć się również osoby, które pozostały same w dużym, rodzinnym mieszkaniu. Takie osoby mogą chcieć pozbyć się nieruchomości, choćby po to, by zoptymalizować koszty utrzymania, takie jak czynsz. Dla tych osób zajmowanie się równolegle wystawieniem mieszkania na sprzedaż i poszukiwaniem dla siebie nowej nieruchomości do kupienia może stanowić zbyt duże obciążenie. Dlatego zamiana będzie dla nich znacznie wygodniejsza. Załatwią sprawę jedną umową, zyskując przy okazji nieco kapitału z zamienianej nieruchomości. Chodzi o kwotę, którą dopłaci druga strona, w wyniku różnicy między wartościami mieszkań. Nie zapominajmy o tym, że w przypadku mieszkania z kredytem musimy uzyskać zgodę banku na zamianę mieszkania.

Jak przebiega proces zamiany?

Zgodnie z treścią art. 158 Kodeksu Cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W umowie zamiany sporządzonej u notariusza znajduje się zobowiązanie jednej strony (kontrahenta) do przeniesienia potwierdzonego prawa własności do danego mieszkania w zamian za analogiczne zobowiązanie drugiej strony umowy do przeniesienia potwierdzonego prawa do innej nieruchomości. Jedną umową dokonujemy zarówno sprzedaży jak i zakupu nieruchomości.

Akt notarialny dotyczący zamiany nieruchomości zawiera m.in. następujące dane:

• dane osobowe i adresowe uczestników zamiany,
• dane adresowe nieruchomości zamienianych,
• wartości zamienianych nieruchomości (przy określaniu wartości strony mogą korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego – wówczas do umowy zamiany dołącza się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego),
• oświadczenie stron uczestniczących w zamianie nieruchomości o tym, że zapoznały się ze stanem nieruchomości i nie wnoszą z tego tytułu żadnych uwag,
• zobowiązanie każdej ze stron do przeniesienia swojej własności na własność osoby wskazanej w umowie oraz uiszczenie stosownej dopłaty wynikającej z różnicy wartości zamienianej nieruchomości,
• ustalenie stron o tym, że w przypadku wszelkiego rodzaju kosztów mogących wynikać z realizacji ustaleń umowy zamiany nieruchomości, strony ponoszą te koszty po połowie.

Po podpisaniu aktu notarialnego następuje przekazanie nieruchomości.

Jakie korzyści płyną z zamiany mieszkania?

Korzyści z zamiany nieruchomości jest kilka. Najważniejszą z nich jest oszczędność czasu i pieniędzy.

Przykładowo:
Wariant I - najpierw sprzedaż małego mieszkania, a następnie zakup nowego, większego mieszkania
Mieszkanie o pow. 50 m2 o wartości 500.000 PLN chcemy zamienić na nowe, większe mieszkanie o pow. 80 m2 o wartości 750.000 PLN. Koszty kupującego mniejsze mieszkanie wynoszą 13.607,10 PLN. Koszty kupującego większe mieszkanie wynoszą 4.837,10 PLN. Łącznie koszty (PCC i taksa notarialna) wynoszą 18.444,20 PLN.

Wariant II - transakcja zamiany mniejszego mieszkania na większe
Przyjmujemy te same nieruchomości, co w wariancie I tj. mieszkanie o wartości 500.000 PLN chcemy zamienić na nowe, większe mieszkanie o wartości 750.000 PLN. Koszty z tytułu zamiany mieszkań (PCC i taksa notarialna) wynoszą 7.518,55 PLN
Oszczędność 10.925,65 PLN.

Skąd się wzięła taka kwota? Pierwszym źródłem oszczędności jest jedna taksa notarialna przy transakcji zamiany nieruchomości, zamiast dwóch przy dwóch oddzielnych transakcjach. Drugim źródłem oszczędności jest podatek od czynności cywilnoprawnych PCC, który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Przy dwóch oddzielnych transakcjach płacimy PCC od wartości każdej z nieruchomości. W przypadku transakcji zamiany podatek uiszczany jest tylko od różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Dodatkowo przy zamianie wysokość podatku możemy podzielić pomiędzy obie strony, gdzie przy sprzedaży mieszkania podatek, z mocy przepisów ustawy, jest po stronie kupującego. Zamieniając mieszkanie oszczędzasz czas, nie tracąc go na podwójne szukanie: raz - nabywcy na nasze mieszkanie, dwa - kolejnego, nowego mieszkania dla siebie.

Inną kwestią jest podatek dochodowy od zbycia nieruchomości. Jeśli nie minęło 5 lat od nabycia nieruchomości do chwili jej zbycia (zamiany), to zgodnie z Ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zamieniający nieruchomość nie przeznaczy uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe, będzie musiał zapłacić on podatek dochodowy w wysokości 19% od wartości transakcji, tj. wartości zamienianej nieruchomości pomniejszonej o koszty transakcji.

Podstawa prawna:
Ustaw z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny.
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.