Rosnące ceny mieszkań. Czy czeka nas bańka spekulacyjna?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań: czy jest jeszcze przestrzeń dla podwyżek?

„Kupuj! - taniej nie będzie” reaktywacja

Ceny mieszkań zależą od szeregu czynników, ale tym głównym, pełniącym rolę zasadniczego elementu fundamentów mieszkaniówki są krajowe zarobki oraz ich zmiana w czasie. W trakcie pięciolatki boomu z lat 2004-2008 średnia płaca w Polsce wzrosła o 28,5 proc., minimalna o 36,6 proc., natomiast ceny nowych mieszkań wystrzeliły o prawie 150 proc. Tym samym dynamika ich cen przekroczyła dynamikę płac aż pięciokrotnie, co musiało skutkować oderwaniem wyceny od fundamentów rynkowych, katastrofalną nierównowagą popytowo-podażową, a w konsekwencji wyhodowaniem bąbla spekulacyjnego (patrz wykres).

Jak przypomina RynekPierwotny.pl z kolei w trakcie sześciu lat obecnej prosperity (2014-2019) średnia płaca zwyżkowała o 31 proc., minimalna o 34 proc., natomiast średnia stawka za mkw. lokum z pierwszej ręki w 7-miu głównych ośrodkach kraju od dołka z 2014 roku do końca 2019 poszła w górę o dokładnie jedną trzecią (33,3 proc,). W ten sposób od roku 2011, gdy to sytuacja po poprzedniej „super hossie” powróciła do normalności, dynamika cen mieszkań utrzymuje się dokładnie pomiędzy dynamiką płacy średniej a minimalnej (patrz wykres).

W powiązaniu z niemal perfekcyjnie utrzymywaną przez deweloperów równowagą popytowo-podażową, trudno tu dostrzec jakiekolwiek symptomy kreowania bańki cenowej, czy też początków odrywania cen od fundamentów.

Jeśli ta korelacja wraz z obowiązującymi proporcjami zostanie utrzymana w czasie, a absolutnie nic na dziś dzień nie wskazuje na to, by miało być inaczej, dość łatwo jest przewidzieć średnią cenę mieszkania deweloperskiego w 2024 roku. Jeżeli wzrost płacy minimalnej ponad dwukrotnie przyspieszy w stosunku do dotychczasowej dynamiki, a w efekcie wyniesie bez mała 80 proc. w latach 2019-2024, musi to skutkować analogicznym impulsem wzrostowym średniej płacy, a następnie także cen mieszkań (wykres linie przerywane).

Na tej podstawie można z grubsza oszacować średnią zwyżkę przeciętnej pensji oraz cen mieszkań w Polsce do roku 2024 o minimum 50-60 proc. W ten sposób podszyte dziś ironią dyżurne hasło mieszkaniowego boomu z lat 2006-2008 „Kupuj! Taniej nie będzie”, powraca niczym bumerang, niestety tym razem już całkiem na poważnie.

Mieszkaniowa drożyzna a cenowa bańka

Jak więc widać, nawet w pełni obiektywne odczucie drożyzny na rynku mieszkaniowym, z jakim zapewne mamy do czynienia obecnie, nie musi oznaczać, że trwa pompowanie cenowej bańki. Bardzo trudno byłoby też znaleźć w pełni wiarygodne argumenty za takim stanem rzeczy w aktualnej sytuacji rynkowej. Silnie w kraju utrwalona korelacja pomiędzy średnią ceną mieszkań a poziomem płac, jest tylko jednym z szeregu argumentów zdecydowanie osłabiających retorykę narastania ryzyka bańki.

Natomiast jeżeli dochodzi do powszechnej medialnej komunikacji tego typu zagrożenia, tak jak to się właśnie dzieje, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest utrzymanie w dłuższym terminie tendencji wzrostowej cen, a co gorsza nawet jej przyśpieszenie.

Bynajmniej nie oznacza to jednak braku ryzyka inwestycyjnego na krajowym rynku mieszkaniowym. Wręcz przeciwnie, wraz ze wzrostem cen mieszkań mamy obecnie sytuację proporcjonalnie rosnących problemów wszelkiej maści. Ryzyko interwencji rządowej na rynku kredytów mieszkaniowych w ramach walki z wyimaginowaną bańką, ryzyko wzrostu stóp procentowych, ryzyko przesilenia na rynku wynajmu, czy też ryzyko wprowadzenia podatku katastralnego, to tylko wybrane pozycje z katalogu grożących uczestnikom rynku nieruchomości mieszkaniowych zagrożeń.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu