Wynajem mieszkań już się obudził, dobre oferty znikają z rynku

Przeczytaj także: Na rynku najmu czynszowa stabilizacja

Na koniec maja w serwisie Otodom dostępnych było 23,9 tys. ofert mieszkań na wynajem. Aż 66% z nich dotyczyło największych polskich miast – Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania, Krakowa, Katowic i Łodzi – gdzie łącznie można było wybierać spośród 15,8 tys. ogłoszeń. Co istotne, w ciągu zaledwie jednego miesiąca dodano i zakończono aż 7,6 tys. ofert. Tak wysoka rotacja w tak krótkim czasie może świadczyć o dynamicznym, a momentami wręcz gorączkowym ruchu na rynku najmu.

Maj to graniczny miesiąc, który trudno jednoznacznie zinterpretować. Stąd nasuwa się pytanie: to zaledwie cisza przed burzą, czy już chłodna zmiana rynkowych nastrojów? Z jednej strony, obserwujemy jeszcze względny spokój przed tradycyjnym sezonem wakacyjnym. Z drugiej strony, dane jasno pokazują początek wzmożonego ożywienia po stronie popytowej i zauważalny wzrost rotacji ofert. Jednocześnie, w największych miastach, takich jak Trójmiasto, liczba ogłoszeń gwałtownie spadła – w przypadku tej konkretnej lokalizacji o niemal 20% względem początku miesiąca. Ta dysproporcja między rosnącym zainteresowaniem a kurczącą się bazą może potęgować presję cenową w kolejnych miesiącach – wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

W przeciwieństwie do Trójmiasta, odmienną dynamikę rynku prezentują Kielce i Lublin. To właśnie w Lublinie odnotowano największy wzrost liczby ofert w ujęciu miesięcznym – aż o 7%. W Warszawie, Poznaniu, Rzeszowie, Olsztynie czy Katowicach zmiany były minimalne i mieściły się w przedziale od 0% do 1%. Tymczasem popyt wystrzelił. Aż 322 tys. odpowiedzi na ogłoszenia stanowi wynik porównywalny ze styczniowym ożywieniem – a nawet go przewyższający. To najwyższy poziom zainteresowania najmem od początku 2025 roku.

Zielona Góra jak Warszawa? Akceptowalne ceny najmu rosną

Dwupokojowe mieszkania niezmiennie królują w wynikach – stanowią aż 52% wszystkich wyszukiwań. W maju najczęściej poszukiwano tego typu lokali o powierzchni powyżej 40 mkw. i około 30 mkw. – odpowiadały one odpowiednio za 22% i 17% wszystkich zapytań. Choć struktura popytu pozostaje stabilna, w niektórych lokalizacjach widoczne jest przesunięcie granicy akceptowalnych cen.

W największych aglomeracjach – Lublin, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra – najemcy koncentrowali się w maju na ofertach do 3 000 zł. W miastach takich jak Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Łódź największą popularnością cieszyły się mieszkania dwupokojowe z czynszem do 2 500 zł. Tylko w Kielcach ogłoszenia do 2 000 zł stanowiły najczęściej wyszukiwany przedział cenowy.

Gdy wybór ofert na rynku najmu się kurczy (-8% rok do roku), rośnie tolerancja cenowa najemców, którzy nie chcą przegapić atrakcyjnych propozycji. Co ciekawe, mimo wzmożonego zainteresowania i ograniczonej dostępności mieszkań, średnie stawki pozostają na stabilnym poziomie. W maju przeciętny koszt wynajmu wyniósł 3 584 zł, czyli 70 zł za metr kwadratowy – zauważa Milena Chełchowska.

Czynsze wahały się od 2 073 zł w Białymstoku do 4 930 zł w Warszawie, która niezmiennie pozostaje najdroższym rynkiem. W stolicy poziom opłat utrzymuje się jednak na względnie stałym poziomie, co może świadczyć o osiągnięciu granicy akceptowalnych stawek.

Natomiast na tle innych miast wyróżniają się Kielce, Trójmiasto i Olsztyn, gdzie w ujęciu miesięcznym ceny najmu wzrosły o 2–3%. Olsztyn rozwija się szczególnie dynamicznie także z perspektywy roku. Stawki najmu poszły tam w górę aż o 13,9%, co może wskazywać na ograniczoną podaż i rosnące zainteresowanie tamtejszą ofertą.

Z kolei w Opolu i Katowicach obserwowane są największe spadki względem kwietnia (odpowiednio -1.9% i -1.6%), prawdopodobnie będące efektem korekt po wcześniejszych podwyżkach lub sygnałem przejściowego osłabienia popytu. Analizując ogólny obraz sytuacji, rynek co prawda wytraca tempo, ale się nie zatrzymuje – dalszy rozwój zależy w dużej mierze od lokalnych uwarunkowań.

Pogoda przerwała trend. Klimatyzacja przestała być atutem

Tegoroczny maj okazał się nietypowy nie tylko pod względem dynamiki rynku najmu, ale również z uwagi na pogodę, która wyraźnie wpłynęła na strukturę wyszukiwań.

Zazwyczaj, gdy zaczynają się cieplejsze miesiące – a maj tradycyjnie do nich należy – obserwujemy rosnące zainteresowanie mieszkaniami z udogodnieniami takimi jak balkon czy klimatyzacja. Tymczasem maj 2025 był najzimniejszy od 34 lat, co znalazło odzwierciedlenie w preferencjach użytkowników. Podczas gdy w poprzednich latach właśnie w tym okresie następował dynamiczny wzrost liczby wyszukiwań mieszkań z klimatyzacją (+20% m/m w maju 2023, +43% m/m w 2022), w tym roku nie odnotowaliśmy żadnej zmiany w ujęciu miesięcznym. To szczególnie zaskakujące w kontekście ogólnego wzrostu zainteresowania najmem (+21% w porównaniu z majem 2024) – dodaje Milena Chełchowska.

Podobną anomalię widać także w przypadku mieszkań z balkonem. W maju 2025 liczba wyszukiwań takich lokali wzrosła zaledwie o 14% miesiąc do miesiąca i 17% rok do roku. To wynik wyraźnie słabszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, kiedy przy zaledwie 5-procentowym wzroście całkowitego popytu, zainteresowanie balkonami wzrosło aż o 14% m/m i 61% r/r. Majowa aura nie tylko więc wszystkich zaskoczyła, ale też odwróciła utrwalony sezonowy trend.