Działka marzeń czy budowlana pułapka? Co zmienią przepisy od 2026 roku

Przeczytaj także: Budowa domu w 2026 roku - nowe zasady i ważne terminy, które musisz wziąć pod uwagę już teraz

Zatory w urzędach, problemy z podejmowaniem decyzji, więcej gruntów na sprzedaż i duży chaos – tak w skrócie można opisać sytuację związaną z wejściem w życie ustawy o planach zagospodarowania przestrzennego. Ustawa wchodząca w życie w czerwcu 2026 roku nazywana jest „prawdziwą rewolucją” i może sprawić, że wiele gruntów przestanie być kwalifikowanych jako te, na których można zbudować dom. Właściciele działek w pośpiechu starają się więc o warunki zabudowy albo… próbują sprzedać ziemię, której nie są pewni czy w przyszłości będzie kwalifikować się pod budownictwo.

„Prawdziwa rewolucja”, która budzi strach u właścicieli działek i osób planujących budowę domu

Nowa ustawa wprowadzi prawdziwą rewolucję w budownictwie, nic zatem dziwnego, że wiele osób stara się „dopiąć” formalności związane z planowanymi przez nich inwestycjami przed wejściem w życie nowych przepisów. Zmiany wchodzą w życie w czerwcu. Niektóre gminy mają objęte planami zagospodarowania przestrzennego zaledwie ułamki swoich terenów. Nic więc dziwnego, że właściciele ziemi starają się o możliwie szybkie warunki zabudowy.

Opisując owe, nadchodzące wielkimi krokami, zmiany, trzeba w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na wprowadzenie nowego aktu prawa miejscowego w postaci tzw. planów ogólnych, które będą punktami odniesienia dla wszystkich decyzji o warunkach zabudowy.

Oznacza to, że już niebawem każda taka decyzja będzie musiała wykazywać zgodność z planem ogólnym, w tym: będzie mogła być wydana dla działek, które zostaną objęte tzw. obszarem uzupełnienia zabudowy.

Co więcej, jeśli przed wejściem w życie nowych przepisów, dana gmina nie zdąży uchwalić na swym terenie planu ogólnego, wydanie decyzji WZ w ogóle nie będzie możliwe aż do czasu, gdy takowy plan powstanie.

Z perspektywy właścicieli inną istotną zmianą będzie terminowy charakter decyzji o warunkach zabudowy – mają one zachowywać moc obowiązującą jedynie przez 5 lat – komentuje mecenas Marek Jarosiewicz, partner w kancelarii Wódkiewicz Sosnowski Jarosiewicz.

Nie ma cienia wątpliwości, że nowe przepisy w istotny sposób wpłyną na możliwości korzystania z prawa własności przez właścicieli działek – część ich uprawnień zostanie poświęcona na rzecz zapewnienia większej spójności architektoniczno-urbanistycznej i ładu przestrzennego.

Jeśli ktoś dopiero myśli o zakupie działki, sugerowałbym podejmowanie decyzji w tym zakresie w oparciu o informacje co do tego, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie jest – wstrzymanie się z zakupem do czasu uchwalenia planu ogólnego, ewentualnie wprowadzenie do umowy sprzedaży postanowień, które zabezpieczą interesy kupującego na wypadek gdyby okazało się, że status prawny działki będzie inny niż według obecnie obowiązujących przepisów – komentuje mecenas Marek Jarosiewcz.

Uwaga na promocyjne ceny działek. Wiele gruntów straci na wartości

Bardzo praktyczną konsekwencją zmian będą też zmiany wartości poszczególnych działek – z jednej strony wartość wielu spośród nich z pewnością spadnie, ponieważ wyłączona zostanie możliwość inwestowania na nich, z drugiej: te, na których taka możliwość pozostanie staną się podwójnie cenne.

Sytuacja jest trudna. Zauważamy, że klienci nie byli świadomi tego, że takie zmiany wchodzą w życie i gdy ich uświadamiamy, gdy kupują teren to są bardzo zaskoczeni tym, z jakim ryzykiem to się teraz może wiązać.

Na rynku pojawia się wiele okazji i gruntów po niższych cenach, bo ich właściciele mają wątpliwości i obawy czy ich teren będzie nadawać się pod budowę. Tutaj jednak trzeba być ostrożnym, bo może okazać się, że zostaniemy z kupioną tanio ziemią i nic na niej nie zbudujemy.

Wiele obaw nie jest zasadnych, bo gminom zależy na tym, by osiedlać się na ich terenie. Panika więc nie jest wskazana. Legislacyjny chaos może jednak generować niepewność, bo w urzędach czeka się obecnie miesiącami na warunki zabudowy – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Od kilku miesięcy odnotowuje się ponadprzeciętny przyrost wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a czas prowadzenia postępowań w tym przedmiocie już znacząco się wydłużył. Należy spodziewać się, że im bliżej będziemy dnia wejścia ustawy w życie, tym trudniejsze będzie uzyskanie WZ.