Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki Polaków. Stać nas na większe mieszkania

Przeczytaj także: Wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny mieszkań. Koniec drożyzny?

W najnowszych danych NBP na temat cen mieszkań każdy znajdzie coś dla siebie. Z jednej strony mamy bowiem dane na temat spadku średniej ceny transakcyjnej w największych miastach o 0,4% (r/r).

Z drugiej jednak strony – gdy analitycy banku centralnego uwzględnili nie tylko suche średnie ceny, ale też jakość sprzedawanych mieszkań, to wyszło im, że za mieszkania z „drugiej ręki” trzeba płacić o 3,2% więcej niż przed rokiem – sugerują najnowsze dane NBP (indeks hedoniczny dla 7 miast za 4 kwartał 2025 roku).

Zależnie więc od tego na które liczby patrzymy, to mieszkania w 2025 roku albo zdrożały, albo staniały. Na domiar złego mówimy o danych, które będą jeszcze rewidowane, a finalny werdykt na temat tego co rzeczywiście stało się z cenami mieszkań w 2025 roku poznamy najwcześniej dopiero za kwartał.

Więcej tańszych mieszkań mogło zaniżyć średnią

Tymczasem jednak, jeśli ktoś chciałby wybrać na które dane NBP warto patrzeć, to co do zasady lepszym barometrem rynkowym jest indeks hedoniczny. Bez wątpienia jest on lepszy niż zwykła średnia cena transakcyjna. Dlaczego? W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali.

W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniża to wynik. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny.

Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma on za zadanie pokazywać, jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

Nie tylko wzrost, ale też przyspieszenie?

Jeśli właśnie tak patrzeć na najświeższe dane banku centralnego, czyli skupiać się na notowaniach indeksu hedonicznego, to rok 2025 kończymy z wyższymi cenami mieszkań niż rok wcześniej. Do tego według wstępnych danych za czwarty kwartał dynamika wzrostu cen przyspieszyła względem odczytu zaprezentowanego kwartał wcześniej.

Wciąż jest to oczywiście zbyt mało, aby odtrąbić zmianę trendu w mieszkaniówce. Skala zarówno nominalnego, jak i realnego wzrostu cen mieszkań w największych miastach jest zbyt skromna (odpowiednio 3,2% i 0,7% r/r). Póki co pozostajemy w sferze stabilizacji cen mieszkań.

To bardzo dobre wieści dla potencjalnych kupujących, bo wszystko to dzieje się w otoczeniu rosnących wynagrodzeń i spadającego oprocentowania kredytów. Efektem jest więc skokowy wzrost dostępności kredytowej mieszkań.

Możemy kupić dodatkowy pokój

Bazując na danych GUS możemy oszacować, że same płace w przedsiębiorstwach były w 2025 roku przeciętnie o około 8% wyższe niż rok wcześniej. Wzrost płac przekracza więc ponad dwukrotnie raportowaną przez NBP nominalną dynamikę wzrostu cen mieszkań (3,2%). Już porównanie tych danych pokazuje, że dostępność cenowa mieszkań wzrosła.
Ale to nie wszystko. Z punktu widzenia potencjalnych nabywców nie mniej ważne jest, że nie tylko pensje rosną szybciej niż ceny mieszkań, ale równolegle banki podchodzą znacznie bardziej liberalnie do badania zdolności kredytowej. Z deklaracji banków wynika, że trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może na zakup mieszkania pożyczyć już ponad milion złotych (mediana).

Wynik jest o prawie 270 tysięcy złotych wyższy niż rok wcześniej. Wykorzystując do cna posiadaną zdolność kredytową przykładowa rodzina mogłaby więc dziś kupić mieszkanie nawet o ponad 30% większe niż przed rokiem. Wymagałoby to jednak wykorzystania całej posiadanej zdolności kredytowej. To skutkowałoby wydawaniem na ratę ponad 30% wynagrodzenia, co może być uznane za nieroztropne.

Załóżmy więc, że para zarabiająca dwie średnie krajowe na ratę kredytu mieszkaniowego chcę przeznaczać 30% pensji netto. Bazując na dostępnych dziś danych można szacować, że takie przykładowe małżeństwo może w dużym mieście kupić na kredyt z 20-proc. wkładem własnym mieszkanie o powierzchni prawie 58 m kw. To o ponad 10 m kw., czyli o ponad 20% więcej niż przed rokiem.

W przypadku nowych mieszkań do wyceny metra potrzebnych jest 5 cyfr

Najnowsze dane NBP pokazują ponadto, że mamy już w Polsce 7 miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Oprócz Trójmiasta, Warszawy, Wrocławia, Krakowa i Poznania, w gronie tym znajdziemy też Rzeszów.

Tym razem tuż przed progiem 10 tysięcy złotych za metr wylądował ponadto Lublin. W Lublinie - wg wstępnych danych NBP za ostatni kwartał 2025 roku - brakowało zaledwie 50 złotych do tego, aby za statystyczny metr trzeba było płacić 10 tysięcy.

Palma pierwszeństwa należy do Warszawy, gdzie cena metra przekracza 16 tysięcy złotych. W Krakowie natomiast niewiele brakuje do 15 tysięcy złotych za metr.
Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na wyższy standard nieruchomości – przeważnie trzeba płacić więcej. Tu łatwiej jest więc wskazać te miasta wojewódzkie, gdzie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nie przekroczyła jeszcze 10 tys. złotych. W tym gronie mamy już tylko Łódź i Zieloną Górę. Dane GUS sugerują, że trafić tu też powinien Gorzów Wielkopolski, ale niestety bank centralny nie publikuje statystyk dla tego miasta wojewódzkiego.

W większości miast jest drożej niż przed rokiem

Dane NBP pokazują za to jak zmieniały się ceny mieszkań - z uwzględnieniem ich jakości - dla poszczególnych miast wojewódzkich (indeks hedoniczny). Niestety szczególnie w przypadku mniejszych rynków dane te obarczone są dużą zmiennością. Ze wstępnych danych za 4 kwartał 2025 roku wynika, że w ciągu roku odrobinę staniały mieszkania w Białymstoku, Katowicach, Kielcach, Rzeszowie i Wrocławiu.

W pozostałych lokalizacjach, a więc Bydgoszczy, Trójmieście, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Opolu, Poznaniu, Szczecinie, Warszawie i Zielonej Górze indeksy hedoniczne banku centralnego sugerują, że za metr trzeba zapłacić więcej niż przed rokiem. W Krakowie ów wzrost jest ledwie zauważalny (0,3%), ale w Bydgoszczy ociera się o 9%, a w Zielonej Górze sięga niemal 16%.

Jeśli jednak szukać szczególnie zaskakującego wyniku, to znajdziemy go w Łodzi. Wzrost cen o ponad 7% (r/r) jest w tym przypadku o tyle zastanawiający, że przecież deweloperzy mają tam do sprzedania tak dużo mieszkań, że nawet gdyby zupełnie nie wprowadzano do sprzedaży nowych osiedli, to upłynnienie tych, które już w biurach sprzedaży są, zajęłoby przy obecnym poziomie sprzedaży nawet ponad dwa lata.
Dostępne informacje sugerują jednak, że na łódzkim rynku wtórnym sytuacja może być inna. Jeśli bowiem spojrzeć na dane Unirepo, to na rynku wtórnym liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż stopniała w ostatnim roku w Łodzi o 13%. Jeszcze dalej idą dane Cloud.estate. Sugerują one spadek liczby dostępnych na sprzedaż mieszkań w Łodzi o ponad 1/3 w porównaniu do sytuacji sprzed roku.

Albo mamy więc w Łodzi solidny popyt na rynku wtórnym, który szybciej wchłania mieszkania niż sprzedający dodają na portale ogłoszeniowe swoje propozycje, albo w kolejnych miesiącach dane NBP pokażą pogorszenie sytuacji na łódzkim rynku wtórnym. W przypadku zaskakującego wyniku dla Łodzi rolę odgrywać może też tzw. efekt niskiej bazy.

Tak się bowiem akurat składa, że pod koniec 2024 roku bank centralny poinformował o chwilowym spadku średniej ceny transakcyjnej w Łodzi z około 8 tysięcy do 7,5 tysiąca za metr. Ta wartość jest teraz relatywnie niskim punktem odniesienia dla najnowszych danych NBP, co może tłumaczyć przynajmniej część zaskakująco wysokiej dynamiki wzrostu cen w Łodzi.

Nie sposób nie wspomnieć też o rekordziście, czyli Zielonej Górze, dla której indeks hedoniczny przygotowany przez analityków banku centralnego, sugeruje prawie 16-proc. wzrost cen w porównaniu do stawek sprzed roku. I choć nie można odmówić temu rynkowi atrakcyjności, uroku i lokalizacji blisko zachodniej granicy, to trzeba mieć świadomość, że rynek zielonogórski jest na tyle niewielki, że wyniki prezentowane dla tej akurat lokalizacji, charakteryzują się dużą zmiennością.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości