Wynajem mieszkania czy kredyt? Gdzie rata jest tańsza niż czynsz?

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania w Warszawie pochłania 44% pensji. Zobacz, jak wypadamy na tle Europy

Ceny najmu: poniżej 50 zł za metr, ale tylko w 5 miastach

Od początku 2026 roku stawki najmu w największych miastach Polski nie przekraczają 80 zł/m2. Najbliżej tego wyniku jest Warszawa (79 zł), w kolejnych Gdańsku i Krakowie najem jest zdecydowanie tańszy (66 zł). To i tak sporo w porównaniu z większością miast w zestawieniu, bo w najtańszej Częstochowie najem kosztuje obecnie 39 zł za metr kwadratowy, bez rachunków.

Tylko 5 na 17 miast może pochwalić się najmem poniżej 50 zł/m2 – to oprócz Częstochowy także Sosnowiec, Toruń, Radom i Białystok.

W porównaniu z poprzednim miesiącem stawki najmu spadły w 5 miastach, w 11 wzrosły, a w 1 zostały bez zmian. Najwięcej potaniał najem w Częstochowie – przez miesiąc o 1,3 proc. oraz Rzeszów (-1,1 proc). Wyraźnie podrożał w Sosnowcu (+9,2 proc.) i Białymstoku (+5,8 proc.), za to nic nie zmienił się w Katowicach.

Rok do roku najem był tańszy w Sosnowcu (-2,5 proc.) i Katowicach (-2,2 proc.). Spadki wystąpiły jeszcze w Częstochowie, Szczecinie i Gdyni, ale wszędzie w okolicy -0,5 proc. Reszta miast notowała wzrosty, a najwięcej nie tak drogie pod względem cen najmu Bydgoszcz (+6,8 proc.) i Radom (+8,8 proc.).

Na rynku najmu styczeń wyglądał jak typowy miesiąc „powrotu aktywności” po końcówce roku. Liczba nowych unikalnych ofert wzrosła o ok. 30% m/m, a pula ogłoszeń aktywnych o ok. 4% m/m. Jednocześnie w ujęciu rocznym podaż jest niższa (ponad 6%), co sugeruje, że rynek wszedł w 2026 r. z nieco mniejszą dostępnością mieszkań niż rok temu.

Mimo że wysokie stawki najmu nadal występują w największych aglomeracjach, a tańsze dotyczą mniejszych miast, to nie ma silnej presji na podwyżki, ale jest wyraźne zróżnicowanie lokalne. Na razie trudno wskazać mocne powody do zmiany zapotrzebowania na najem. To może się zmienić, gdy dojdzie do zmiany stóp procentowych lub pojawią się regulacje wpływające na podaż, np. w najmie krótkoterminowym - komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Najem w mieście przestaje się opłacać

Systematyczne obniżanie stóp procentowych w 2025 roku spowodowało, że rośnie liczba miast, w których korzystniejszy jest kredyt niż najem. Przy założeniu, że kredyt dotyczy spłaty na 30 lat, wkład własny wynosi 20 proc., a oprocentowanie 5,55 proc., już tylko w 3 na 17 miast najem jest cenowo korzystniejszy od kredytu.

Nastroje i oczekiwania branży finansowej sugerują, że w najbliższych miesiącach dojdzie do kolejnych obniżek stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP spadnie najprawdopodobniej do poziomu 3,5%. Optymiści zakładają, że nawet do 3% jeszcze w 2026 roku.

Dla rynku najmu taka sytuacja może oznaczać spadek popytu, ponieważ coraz więcej lokatorów zyska lepsze warunki kredytowe. Choć z drugiej strony problemem będzie wkład własny, zwłaszcza w miastach z górnej półki cenowej, jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław. Już teraz w 14 na 17 miast rata za hipotekę jest niższa od kosztu najmu. W tych 3 miastach najem jest tańszy od kredytu – w Krakowie nawet o 336 zł miesięcznie. W Gdańsku o 123 zł, a w Katowicach zaledwie o 8 zł.

Najkorzystniej względem najmu jest brać kredyt w Sosnowcu, bo rata za hipotekę będzie aż o 623 zł niższa od czynszu za najem. Kredyt jest obecnie znacznie tańszy niż najem w Radomiu (o 539 zł miesięcznie), Szczecinie (443 zł), Częstochowie (379 zł) i Łodzi (356 zł). Dla porównania w Warszawie różnica wynosi jedyne 19 zł.

Powyższe wyliczenia dotyczą kredytu z 20% wkłady własnego. Jeśli jednak wkład jest niższy i wynosi tylko 10%, to wciąż w 12 z 17 miast tańszy jest najem.

1000 zł więcej za najem w centrum miasta

Stawki najmu w największych miastach Polski w styczniu 2026 roku uzupełnia zestawienie cen z podziałem na centrum i poza centrum. Największe dysproporcje cenowe występują w Warszawie i Rzeszowie, tam różnica na miesięcznym czynszu przekracza 1000 zł – wynika z danych numbeo.com dla mieszkania z 1 sypialnią.

W Gdańsku, Bydgoszczy i Poznaniu dzielnice centralne mają stawki o ponad 700 zł wyższe w porównaniu z resztą miasta. Najbardziej spłaszczone stawki występują w Białymstoku, gdzie różnica w najmie w centrum i poza centrum wynosi zaledwie 168 zł.

Wyjątkiem zestawienia jest Radom, bo okazuje się, że najem poza centrum jest o 200 zł droższy niż w centrum.

Szkoda w wynajmowanym mieszkaniu – kto zapłaci?

Wynajem mieszkania to zysk dla właściciela, ale również ryzyko finansowe – zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Polisa mieszkaniowa może zwiększyć poziom zabezpieczenia i ograniczyć skutki szkód wyrządzonych w nieruchomości.

Dla właściciela mieszkania ubezpieczenie jest formą ochrony majątku przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń, takich jak pożar, zalanie czy włamanie. Dzięki polisie koszt naprawy lub odbudowy nie obciąża w całości domowego budżetu, a lokal szybciej wraca do stanu sprzed szkody.

Z kolei lokator może odpowiadać finansowo za szkody, które wyrządzi – nawet nieumyślnie. Wystarczy pozostawiona włączona pralka czy przypalony obiad. Polisa OC w życiu prywatnym pozwala uniknąć kosztownych roszczeń. Najemca może również ubezpieczyć swoje rzeczy – sprzęt RTV, komputer czy rower – na wypadek kradzieży lub zniszczenia.

Już za 100 zł rocznie można „kupić” sobie mniej stresu i mniej sporów związanych z wynajmem mieszkania. Ubezpieczenie obu stron to nie tylko kwestia finansów, ale także większego komfortu. Jasny podział odpowiedzialności oraz możliwość szybkiego zgłoszenia szkody zmniejszają ryzyko konfliktów między właścicielem a lokatorem. To również przejaw odpowiedzialnego podejścia do korzystania ze wspólnej przestrzeni podkreśla Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.