Dlaczego nowe mieszkania są coraz mniejsze? Dane GUS pokazują prawdziwy powód

Przeczytaj także: Ile kosztują najmniejsze mieszkania trzypokojowe?

Jeszcze w 2009 roku przeciętne nowe mieszkanie w bloku wybudowanym przez dewelopera miało ponad 60 m kw. Teraz jest to już o ponad 9 metrów mniej. Najnowsze dane GUS pozwalają bowiem oszacować, że w 2025 roku przeciętne mieszkanie oddane do użytkowania przez dewelopera miało 51,5 m kw. To najniższy wynik na przestrzeni ostatnich 17 lat, dla których urząd udostępnia stosowne dane.

To nie pokoje są coraz mniejsze

Jest to więc idealny przykład tego, co niektórzy nazywają budowaniem coraz bardziej kompaktowych mieszkań. Charakter tego zjawiska zmieniał się jednak z biegiem czasu. Dane GUS pokazują bowiem, że tylko do 2018 roku za spadek metrażu przeciętnego deweloperskiego mieszkania odpowiadało przede wszystkim projektowanie coraz mniejszych izb. Potem sytuacja się zmieniła – metraż w przeliczeniu na izbę zaczął powoli rosnąć.

Pesymiści mogliby powiedzieć, że bardziej kompaktowych mieszkań po prostu nie dało się już projektować. Praktyka pokazuje jednak, że to nieprawda – dałoby się i dowodzą tego dokonania gmin. Nowe mieszkania komunalne oddane do użytkowania w 2025 roku były bowiem przeciętnie o prawie 7 metrów kwadratowych mniejsze niż mieszkania oddawane do użytkowania przez deweloperów.

Wszystko dlatego, że statystyczny gminny lokal miał nie tylko mniej izb, ale też dlatego, że przeciętna izba była o kilka procent mniejsza od tej budowanej przez dewelopera. Teoretycznie da się więc na bazie obowiązujących przepisów projektować bardziej kompaktowe mieszkania. Najwidoczniej jednak potrzeby rynkowe są inne.

To pokoi jest coraz mniej

Czemu więc przeciętny metraż nowego mieszkania po 2018 roku dalej spada? Wszystko dlatego, że na przeciętne nowe „M” z biegiem lat przypada coraz mniej izb. Powody mogą być no najmniej dwa i to do tego przenikające się wzajemnie. Po pierwsze kurczy się przeciętne gospodarstwo domowe. Jeszcze w 2009 roku statystyczna „rodzina” liczyła 2,9 osób. Dziś jest to około 2,4 osób na gospodarstwo domowe.

Można to też pokazać na bardziej namacalnym przykładzie. Dane GUS sugerują bowiem, że w ciągu ostatniej dekady odsetek singli wzrósł o prawie 1/3, a dwuosobowe gospodarstwa domowe to teraz prawie 37% społeczeństwa, podczas gdy dekadę temu stanowiły one mniej niż 1/3.

Z drugiej strony ubywa już nawet trzyosobowych gospodarstw domowych, a im bardziej liczebne rodziny rozważamy, tym ubytek jest większy. Najgorzej jest w przypadku co najmniej sześcioosobowych gospodarstw domowych. Teraz stanowią jedną rodzinę na około 50. Dekadę temu odsetek takich familii był mniej więcej dwukrotnie wyższy. To bez wątpienia przekłada się też na preferencje przeciętnych nabywców mieszkań, a więc też na to co deweloperzy proponują na sprzedaż.

I tym sposobem przechodzimy do drugiego powodu, dla którego deweloperzy budują mniejsze mieszkania niż przed laty. Okazuje się bowiem, że te właśnie mniejsze lokale po prostu coraz lepiej się sprzedają. I po części może to wynikać z faktu, że żyjemy w ramach coraz mniej licznych gospodarstw domowych, ale najpewniej nie tylko.

Mniejsze mieszkanie co do zasady jest tańsze, a więc więcej osób na nie stać. Efekt jest taki, że w 2024 roku mieszkania o powierzchni do 40 m kw. odpowiadały za 26% sprzedaży deweloperów, podczas gdy w 2010 roku było to niewiele ponad 17% całej sprzedaży. Ten wzrost sprzedaży mniejszych mieszkań odbył się oczywiście kosztem sprzedaży lokali większych – tych o powierzchni od trochę ponad 40 m kw. do 80 m kw.

Deweloperzy budują o prawie połowę mniejsze domy

Podobnie na przestrzeni ostatnich lat „kurczyły się” też domy jednorodzinne oddawane do użytkowania przez deweloperów. Jeszcze w 2009 roku deweloperzy dostarczali klucze do domów o powierzchni prawie 137 m kw. W 2025 roku metraż ten stopniał do niewiele ponad 97 metrów. Tu powody są dwa – przeciętna liczba izb przypadająca na nowy dom od dewelopera spadła z prawie 5,3 do 4,3. Można więc pokusić się o uproszczenie, że 16 lat temu deweloperzy budowali domy z o jednym pokojem więcej niż dziś. Do tego były to bardziej przestronne pokoje, bo przeciętna izba była o ponad 10% większa niż obecnie.

Efekt jest taki, że przeciętny dom jednorodzinny zbudowany przez Polaków na własne potrzeby był w 2025 roku o prawie połowę większy (44%) niż ten, który dostarczyli deweloperzy. Inwestorzy indywidualni wciąż budują przeciętnie trochę ponad 140 m kw. I choć 16 lat temu również na własne potrzeby budowaliśmy większe domy, to tylko o kilkanaście metrów większe niż obecnie.

Skąd jednak aż taka dysproporcja pomiędzy dokonaniami deweloperów i inwestorów indywidualnych? Powód może być prosty – deweloperzy budują domy przede wszystkim w miastach i w ich najbliższym otoczeniu, a rodacy wznoszą budynki często na obszarach mniej zurbanizowanych, gdzie koszt działki pod budowę domu jest często ułamkiem tego, z którym trzeba się mierzyć w dużych miastach i ich okolicach.

W efekcie deweloperzy budując domy optymalizują przestrzeń, a Polacy budujący na własne potrzeby mają skłonność do maksymalizowania wygody. Do tego na obszarach wiejskich dom pełni nierzadko nie tylko rolę mieszkalną, ale też np. produkcyjną, magazynową czy warsztatową, a ponadto przeciętne gospodarstwo domowe na wsi jest liczniejsze niż w miastach.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości