Więcej kontroli, mniej kar? Nowe podejście do samowoli budowlanych

Przeczytaj także: Jak zalegalizować samowolę budowlaną

Liczba wykrywanych samowoli budowlanych jest pewnego rodzaju barometrem przestrzegania Prawa budowlanego. Ubiegłoroczny wzrost nakazów rozbiórki może więc niepokoić, choć na tle ostatnich kilkunastu lat skala tego zjawiska nie jest duża – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) wynika, że liczba nakazów rozbiórki wzrosła o 42 proc. rok do roku. Spośród 269 przypadków aż 202 dotyczyły inwestycji realizowanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, a 67 – prowadzonych niezgodnie z zatwierdzonym projektem. Oznacza to wzrost odpowiednio o ok. 32 proc. i aż 86 proc.

Mimo tej dynamiki warto zachować proporcje: ponad dwie dekady temu rocznie wykrywano ponad tysiąc samowoli. Obecny wzrost nie wynika też z dekoniunktury w budownictwie, lecz raczej z większej skuteczności wykrywania naruszeń oraz zmian systemowych.
Jak podkreśla ekspert, oficjalne statystyki nie oddają pełnej skali zjawiska.

Domów stawianych bez pozwolenia lub zgłoszenia zawsze było więcej niż wynika to z danych. Są regiony w naszym kraju, w których w mówi się nawet, że tam Prawo budowlane się nie przyjęło. Nadzór budowlany często nie dowiaduje się o samowolach, jeśli inwestor nie wejdzie w konflikt z sąsiadami – zauważa Marek Wielgo.

To właśnie zgłoszenia od osób trzecich najczęściej uruchamiają procedury, które kończą się albo nakazem rozbiórki, albo – coraz częściej – legalizacją budynku.

Co istotne, decyzje o rozbiórce rzadko dotyczą obiektów już ukończonych. Interwencje nadzoru najczęściej następują na etapie budowy, gdy możliwe jest jeszcze zatrzymanie inwestycji. Jednocześnie obowiązujące przepisy dopuszczają legalizację samowoli, co sprawia, że wielu inwestorów decyduje się na „uregulowanie” sytuacji zamiast ponoszenia strat.

W 2025 r. procedurę legalizacyjną pomyślnie zakończyło 660 budynków mieszkalnych – w tym 628 domów jednorodzinnych i 32 wielorodzinne. O ile liczba legalizacji domów jednorodzinnych spadła o 9 proc., to w przypadku budynków wielorodzinnych nastąpił niemal trzykrotny wzrost.

Liczba legalizacji nadal należy do najwyższych w historii i znacząco przewyższa liczbę nakazów rozbiórki – na każdy dom przeznaczony do rozbiórki przypadało niemal dwa i pół budynku zalegalizowanego – podkreśla ekspert.

Łatwiejsza legalizacja samowoli budowlanych

Statystyki wskazują również na rosnącą skalę „domykania” nielegalnych inwestycji sprzed lat. Wiele z nich przez długi czas pozostawało poza kontrolą, jednak zmiany legislacyjne mogą wywołać kolejną falę ujawnień i legalizacji.

W styczniu 2026 r. weszły w życie nowe przepisy rozszerzające uproszczone postępowanie legalizacyjne. W tym przypadku nie ma opłaty legalizacyjnej, która w przypadku domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł. Dodatkowo dla nadzoru budowlanego nie ma znaczenia przeznaczenie terenu. Liczy się to, czy budynek nadaje się do użytkowania oraz nie stwarza zagrożenia dla zdrowia i życia przebywających w nim ludzi.

Wcześniej uproszczone postępowanie legalizacyjne obejmowało samowole, których nadzorowi budowlanemu nie udało się wykryć przez 20 lat od zakończenia budowy. Obecnie wymagany okres „przedawnienia” samowoli wynosi 10 lat. Co więcej, uproszczona ścieżka została rozszerzona na przypadki istotnych odstępstw od projektu, które wcześniej nie podlegały legalizacji.

Z pewnością jest to na rękę tym, którzy samowolę popełnili albo kupili nieruchomość z naruszeniami i teraz czekają na możliwość ich zalegalizowania – przyznaje Marek Wielgo.

Nowe przepisy wprowadzają również mechanizm tzw. „żółtej kartki”. W przypadku istotnych odstępstw od projektu inwestor otrzymuje najpierw ostrzeżenie i możliwość doprowadzenia budowy do zgodności z dokumentacją – bez przerywania prac i bez natychmiastowego wszczynania postępowania administracyjnego.

Zdaniem eksperta oznacza to wyraźne przesunięcie akcentów w polityce nadzoru budowlanego.

Prawo budowlane od lat balansuje między rygorem a zdrowym rozsądkiem. Najnowsza zmiana wyraźnie wychyla wahadło w stronę łagodniejszego traktowania nielegalnych budów. Czas pokaże, czy nie za bardzo – komentuje Marek Wielgo.

Historia pokazuje, że podejście do samowoli budowlanych wielokrotnie się zmieniało. W 1994 r. nadzór wykrył ponad 27 tys. nielegalnych budów, a ich legalizacja była wówczas formalnością. Później przez osiem lat nie było takiej możliwości – przywrócono ją dopiero pod presją społecznych protestów i apeli, m.in. rzecznika praw obywatelskich.

Rok 2026 będzie pierwszym pełnym okresem obowiązywania nowych przepisów i dopiero on pokaże ich realne skutki – zarówno dla inwestorów, jak i dla administracji, która może zostać obciążona rosnącą liczbą wniosków o legalizację.

Marek Wielgo, ekspert portalu