Wzrost kosztów budowy mieszkań 2026: nawet +1000 zł za mkw.

Przeczytaj także: Czy koszty budowy mieszkań będą niższe w 2023 roku?

Dotychczasowe publiczne szacunki mówiły o wzroście kosztów budowy rzędu „kilkuset złotych za metr”. Coraz częściej jednak analitycy wskazują, że w części projektów realny wzrost może przekroczyć 1 000 zł/mkw., jeśli uwzględnić nie tylko droższe technologie, ale również wzrost kosztów gruntów i ryzyko administracyjne.

Kluczowe jest bowiem rozróżnienie między:

• kosztem technicznym (materiały i standard wykonania),
• kosztem konstrukcyjnym (wymogi schronowe),
• kosztem planistycznym (dostępność gruntów),
• kosztem finansowym (wydłużony cykl inwestycyjny).

Co wygeneruje wzrost kosztów?

1. Akustyka – wyższy standard minimalny

WT 2026 podnoszą wymagania izolacyjności do poziomu klasy AQ–0. Oznacza to grubsze przegrody międzylokalowe, lepsze parametry stropów oraz wibroizolację instalacji.

Szacowany wzrost kosztu: 100–150 zł/mkw.

2. Efektywność energetyczna – stabilizacja wymogów przed kolejną zmianą

W przeciwieństwie do akustyki czy części rozwiązań technicznych, zmiany w WT 2026 nie oznaczają istotnego zaostrzenia wymogów dotyczących efektywności energetycznej budynków. Obowiązujące obecnie parametry energetyczne pozostają w dużej mierze kontynuacją standardów wprowadzonych w poprzednich latach.

Warto jednak pamiętać, że sektor budownictwa mieszkaniowego znajduje się w szerszym procesie transformacji energetycznej związanej z europejską dyrektywą budynkową (EPBD). W przypadku nowego budownictwa mieszkaniowego jej pełny wpływ regulacyjny spodziewany jest dopiero po 2030 roku, kiedy nowe budynki mają spełniać standard budynków zeroemisyjnych – twierdzi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

W krótkim okresie presja kosztowa w tym obszarze wynika raczej z oczekiwań rynkowych dotyczących standardu energetycznego oraz stosowania instalacji OZE niż z bezpośredniego zaostrzenia wymogów w WT 2026.

Szacowany wzrost kosztu: 100–250 zł/mkw.

3. Bezpieczeństwo pożarowe

Nowe doprecyzowania w zakresie odporności ogniowej, wydzieleń pożarowych i systemów oddymiania zwiększają koszt jednostkowy realizacji.

Szacowany wzrost kosztu: 50–120 zł/mkw.

4. Obowiązki schronowe – element konstrukcyjny

Wymogi wynikające z ustawy o ochronie ludności mogą oznaczać:

• wzmocnione konstrukcje żelbetowe,
• większe zużycie stali i betonu,
• dodatkowe instalacje techniczne,
• zmiany w projektowaniu garaży podziemnych.

Rozpiętość kosztowa jest duża i zależna od lokalizacji oraz konstrukcji budynku.

Szacowany wzrost kosztu: 200–600 zł/mkw., w wybranych projektach więcej.

Reforma planowania przestrzennego – presja przez rynek gruntów

Skutki reformy planowania nie wynikają z parametrów technicznych budynku, lecz z wprowadzenia systemu Planów Ogólnych Gmin i powiązania decyzji o warunkach zabudowy z nową strukturą planistyczną.

W krótkim okresie zmiany mogą prowadzić do zwiększonej niepewności inwestycyjnej. W gminach, które nie uchwalą planów ogólnych na czas, możliwość uzyskania nowych decyzji WZ może zostać ograniczona, co przejściowo zmniejsza dostępność gruntów inwestycyjnych.

Ekonomiczny efekt tej zmiany może obejmować:

• premię cenową za działki z prawomocnym pozwoleniem na budowę lub obowiązującym planem miejscowym,
• wydłużenie cyklu inwestycyjnego i wzrost kosztów finansowania projektów,
• większą selektywność w uruchamianiu nowych inwestycji.

Jednocześnie część analityków rynku zwraca uwagę, że w dłuższym okresie reforma planistyczna może przynieść również efekt odwrotny – zwiększenie dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Jak tłumaczy Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl – wynika to z możliwości zmiany przeznaczenia terenów wcześniej ujętych w studiach jako niemieszkaniowe na mieszkaniowe. Przykładem takich procesów są zmiany planistyczne obserwowane w ostatnich latach m.in. w Warszawie.

Ostateczny wpływ reformy na podaż gruntów będzie więc zależał od sposobu wdrażania planów ogólnych przez poszczególne samorządy oraz tempa ich uchwalania.

Reforma planistyczna nie generuje prostego kosztu typu „+200 zł/mkw.”, ale w negatywnym scenariuszu może prowadzić do wzrostu cen gruntów o kilka–kilkanaście procent.

W dużych miastach efekt ten może przekładać się na dodatkowe 200–400 zł/mkw. kosztu całkowitego projektu.

Realistyczna skala wzrostu kosztów po zsumowaniu wszystkich czynników wg ekspertów portalu RynejPierwotny.pl

Oznacza to wzrost kosztów realizacyjnych o od kilku do kilkunastu procent. Warto przy tym podkreślić, że podane wartości mają charakter szacunkowy i zależą od specyfiki projektu, lokalizacji oraz przyjętych rozwiązań technicznych. W praktyce największe znaczenie dla kosztów może mieć nie tylko sam standard budynku, ale także dostępność gruntów oraz tempo procedur administracyjnych.

Przykład: mieszkanie 50 mkw. w Warszawie

Warszawa pozostaje rynkiem referencyjnym.

Przy koszcie budowy 6 500 zł/mkw. i cenie ofertowej 16 000 zł/mkw., 50-metrowe mieszkanie kosztuje około 800 tys. zł.

Jeśli koszt wzrośnie o:

• 700 zł/mkw. cena może wzrosnąć o ok. 35 tys. zł,
• 1 000 zł/mkw. o ok. 50 tys. zł,
• 1 300 zł/mkw. nawet o 60–65 tys. zł.

Nie musi to oznaczać pełnego przełożenia 1:1 na ceny sprzedaży. Część kosztów może zostać rozłożona między marżę, metraż i tempo realizacji inwestycji – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Inflacja regulacyjna a cykl rynkowy

W latach 2014–2021 kolejne zaostrzenia energetyczne były wprowadzane w okresie silnej koniunktury. Dziś sytuacja jest bardziej złożona, gdyż koszty finansowania są wyższe niż w okresie boomu, konkurencja ofertowa jest duża, a popyt pozostaje wciąż ostrożny i cierpliwie oczekujący korekty w deweloperskich cennikach.

Oznacza to napięcie między rosnącym „minimalnym kosztem opłacalności” projektu a zdolnością rynku do akceptacji wyższych stawek metra kwadratowego lokali z pierwszej ręki. Pytanie, czy rynek będzie w stanie udźwignąć skumulowane w relatywnie krótkim czasie obciążenia.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz to:

• selektywność nowych inwestycji,
• koncentracja na gruntach z zabezpieczonym statusem planistycznym,
• stopniowe dostosowywanie cen,
• większa presja na marże w segmencie popularnym.

W dłuższej perspektywie nowe standardy techniczne prawdopodobnie staną się normą rynkową. Krótkoterminowo jednak kumulacja zmian stanowi realny test elastyczności rynku mieszkaniowego.

Jak podkreślają analitycy portalu RynekPierwotny.pl – każda większa zmiana regulacyjna podnosi koszt budowy, ale skala obecnej kumulacji jest wyjątkowa. Jeśli zsumujemy wymagania techniczne, konstrukcyjne i efekt planistyczny, w części projektów wzrost kosztu może przekroczyć 1 000 zł za metr kwadratowy. W warunkach umiarkowanego popytu oznacza to presję na marże i większą selektywność uruchamiania nowych inwestycji. Kluczowe będzie tempo adaptacji rynku oraz stabilność otoczenia makroekonomicznego.

Nowy czynnik ryzyka: napięcia geopolityczne i presja makroekonomiczna

Analiza wpływu zmian regulacyjnych na koszty budowy mieszkań zbiega się z nowym czynnikiem ryzyka dla globalnej gospodarki. Eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie wywołała silną reakcję rynków finansowych, spadki indeksów giełdowych oraz gwałtowne wzrosty cen surowców energetycznych.

Na światowych rynkach obserwowany jest skok cen ropy naftowej oraz rosnąca zmienność na rynkach finansowych. Dotkliwe spadki odnotowały również indeksy sektorowe związane z rynkiem nieruchomości, w tym indeks WIG-Nieruchomości na warszawskiej GPW.

Tego typu zjawiska mogą mieć kilka istotnych konsekwencji dla sektora budownictwa mieszkaniowego:

1. Presja kosztowa w budownictwie

Wzrost cen energii i surowców zazwyczaj przekłada się na droższe materiały budowlane, transport oraz koszty produkcji w branżach powiązanych, takich jak stal czy cement.

2. Ryzyko zakłóceń w łańcuchach dostaw

Konflikty geopolityczne mogą prowadzić do ograniczeń logistycznych oraz wzrostu kosztów transportu, co w przeszłości wielokrotnie wpływało na ceny materiałów budowlanych.

3. Ryzyko spowolnienia gospodarczego

W przypadku przedłużającego się konfliktu wzrost cen surowców może nasilić presję inflacyjną i zwiększyć ryzyko spowolnienia gospodarczego lub recesji w części gospodarek.

Paradoks rynku mieszkaniowego

Z punktu widzenia rynku nieruchomości powstaje więc specyficzna sytuacja.

Z jednej strony:

• regulacje techniczne podnoszą koszt budowy,
• droższe surowce zwiększają koszty materiałów,
• rosną koszty finansowania projektów.

Z drugiej strony:

• niepewność gospodarcza osłabia skłonność do zakupów,
• dostępność kredytów pozostaje ograniczona,
• kupujący stają się bardziej ostrożni.

Oznacza to, że wzrost kosztów nie musi automatycznie przełożyć się na wzrost cen mieszkań. W sytuacji słabszego popytu część presji kosztowej może zostać przejęta przez marże deweloperów lub prowadzić do ograniczenia liczby nowych inwestycji.

W dłuższej perspektywie oznacza to, że o kierunku rynku zdecyduje nie tylko poziom kosztów budowy wynikający z nowych regulacji, ale przede wszystkim kondycja gospodarki oraz dostępność finansowania dla kupujących – podsumowuje Jarosław Jędrzyński analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu