Ceny mieszkań na rynku wtórnym stoją w miejscu. Kupujący coraz ostrożniejsi

Przeczytaj także: NBP: ceny mieszkań używanych wyższe o ponad 15% r/r

Z jednej strony wciąż mamy poprawę dostępności kredytów w porównaniu z ubiegłym rokiem, z drugiej jednak w ostatnich miesiącach zdolność kredytowa się pogarsza, a część kupujących znów odkłada decyzje. Efektem jest rosnąca oferta i malejąca liczba mieszkań znikających z rynku – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Stabilizacja cen z pojedynczymi odchyleniami

W ujęciu miesiąc do miesiąca zmiany cen były w maju kosmetyczne. Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w Warszawie średnia cena metra kwadratowego utrzymała się na poziomie ok. 18,2 tys. zł. Stabilizacja panowała także w Poznaniu (12,1 tys. zł/mkw.) i Katowicach (11,7 tys. zł/mkw.). W Krakowie średnia cena utrzymała się na poziomie ok. 17 tys. zł za metr kwadratowy, co oznacza stabilizację.

Na tym tle wyróżniają się dwa rynki. W Łodzi pojawił się niewielki wzrost – do ok. 8,8 tys. zł za metr kwadratowy. Z kolei w Trójmieście średnia cena spadła o ok. 1 proc. miesiąc do miesiąca, do 16,8 tys. zł. We Wrocławiu po wcześniejszych spadkach ceny ustabilizowały się w okolicach 13,6–13,7 tys. zł za metr.

W ujęciu rok do roku obraz jest już bardziej zróżnicowany. Najmocniej wyróżnia się Trójmiasto, gdzie ceny są wyższe niż przed rokiem o ok. 6 proc. Wzrosty notują też Poznań (+3 proc.) i Warszawa (+2 proc.). W Krakowie oraz Katowicach zwyżki są symboliczne (ok. +1 proc.), w Łodzi ceny praktycznie się nie zmieniły, natomiast we Wrocławiu są niższe o ok. 4 proc.

To pokazuje, że rynek wtórny coraz wyraźniej „rozjeżdża się” lokalnie i przestaje reagować jednym rytmem. Coraz więcej zależy od lokalnej relacji podaży do popytu – komentuje Marek Wielgo.

Więcej mieszkań w ofercie, mniej transakcji

Jednocześnie coraz wyraźniej zmienia się sytuacja po stronie podaży i sprzedaży. Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że w maju o 3 proc. w stosunku do kwietnia wzrosła liczba mieszkań trafiających na rynek, ale równocześnie o 9 proc. spadła liczba ofert z niego znikających, co w praktyce oznacza mniejszą sprzedaż.

To odwrócenie wcześniejszej tendencji jest jednym z ważniejszych sygnałów płynących z rynku wtórnego. Właściciele częściej decydują się na sprzedaż, natomiast kupujący działają ostrożniej. W efekcie wydłuża się czas poszukiwania nabywcy i rośnie konkurencja między ofertami.

Widać to także w ujęciu rocznym. Choć liczba mieszkań dostępnych w ofercie jest nadal mniejsza niż przed rokiem, to tempo „znikania” ofert spadło jeszcze bardziej, co oznacza, że popyt wyraźnie osłabł.

Oferta rośnie, ale nadal jest mniejsza niż przed rokiem

Maj przyniósł wzrost liczby ofert w niemal wszystkich największych miastach. Adradar podaje, że w Warszawie w sprzedaży było ok. 15,8 tys. mieszkań wobec 15,6 tys. miesiąc wcześniej. We Wrocławiu liczba ogłoszeń wzrosła do ok. 8 tys., z 7,9 tys. w kwietniu, a w Trójmieście do ok. 8,4 tys. z 8,3 tys.

Jeszcze wyraźniej odbicie było widoczne w Poznaniu, gdzie oferta zwiększyła się z ok. 3,6 tys. do 3,8 tys., oraz w Katowicach – z 2,2 tys. do ok. 2,3 tys. W Łodzi liczba mieszkań w sprzedaży wzrosła do ok. 4,9 tys., z 4,8 tys. miesiąc wcześniej. Jedynym dużym rynkiem, na którym oferta nieco się skurczyła, był Kraków – z ok. 7,9 tys. do 7,8 tys. mieszkań.

Nie zmienia to jednak faktu, że we wszystkich analizowanych metropoliach oferta pozostaje wyraźnie niższa niż rok temu. W Warszawie jest to spadek rzędu ok. 18 proc., we Wrocławiu ok. 23 proc., w Krakowie ok. 20 proc., a w Łodzi ok. 14 proc. Mniejsze różnice widać w Trójmieście i Poznaniu (po ok. 7 proc.), a najmniejsze w Katowicach (ok. 4 proc.).

Z jednej strony ogranicza to presję na spadki cen, z drugiej – przy słabszym popycie nie wystarcza już do ich wzrostów.

Między rosnącą ofertą a konkurencją deweloperów

Maj potwierdził, że rynek wtórny wszedł w fazę stabilizacji, w której żadna ze stron nie ma wyraźnej przewagi. Z jednej strony przybywa mieszkań w sprzedaży, z drugiej kupujący podchodzą do decyzji coraz ostrożniej. W takiej sytuacji rola negocjacji rośnie, a możliwości podnoszenia cen maleją.

Dodatkowym czynnikiem jest duża oferta rynku pierwotnego. Deweloperzy nadal dysponują szeroką pulą mieszkań i coraz częściej wspierają sprzedaż różnego rodzaju zachętami, co ogranicza możliwość podnoszenia cen przez właścicieli mieszkań używanych. Sprzedający starają się więc utrzymać ceny, a kupujący liczą na większą elastyczność i spokojnie obserwują sytuację.

Jeśli przewaga nowych ofert nad sprzedażą się utrzyma, presja na ceny będzie stopniowo rosła. Na razie jednak rynek raczej dryfuje, niż zmienia kierunek – podsumowuje Marek Wielgo.

Marek Wielgo, ekspert portalu