Za małe mieszkania w Polsce. 6 na 10 najemców mieszka w przeludnionych lokalach

Przeczytaj także: Na rynku najmu w Polsce ścisk jak nigdzie w Europie

Około 1,5 miliona mieszkań i domów - tyle może być w Polsce nieruchomości wynajmowanych po cenach rynkowych. Piszemy "może", bo tak naprawdę nikt tego dokładnie nie wie i musimy posiłkować się szacunkami opartymi na danych Ministerstwa Finansów na temat tego ilu podatników płaci podatki z tytułu przychodów z najmu lub dzierżawy.

Dla porównania we Francji wynajmowanych po cenach rynkowych może być około 6 milionów nieruchomości, w Wielkiej Brytanii około 5 milionów, a w Niemczech nawet około 20 milionów mieszkań i domów. Ze względu na różnice w krajowych definicjach dane te należy traktować jako przybliżenie skali poszczególnych rynków. Już w ramach takiego porównania widać jednak, że rodzimy zasób mieszkań na wynajem pozostaje dość skromy. Z drugiej strony trudno się temu dziwić, skoro na dobre zaczął powstawać dopiero w latach 90.

W bardzo namacalny sposób przekłada się to na to jak żyją w Polsce najemcy. Prawie 62% z tych płacących rynkowe stawki czynszu dotyka problem przeludnienia – wynika z danych Eurostatu. W prostych słowach oznacza to po prostu zajmowanie zbyt małego mieszkania.

Każda zamieszkana kawalerka jest przeludniona

W uproszczeniu oznacza to zajmowanie lokalu, w którym jest zbyt mało pokoi w stosunku do liczby i wieku domowników. W praktyce Eurostat nie zwraca bowiem uwagi na metraż. Ważna jest tylko liczba pokoi. Za standard uznano, że oprócz salonu każda dorosła osoba (lub para) powinna mieć swoją sypialnię. Do tego dzieci w zależności od płci mogą do pewnego momentu współdzielić pokój, ale najpóźniej w dniu 18 urodzin powinny mieć już odrębny kąt.

To w uproszczeniu znaczy, że nie tylko mieszkania wynajmowane na pokoje kwalifikują się najczęściej z automatu do kategorii przeludnione, ale też każda zamieszkana kawalerka jest według Eurostatu lokalem przeludnionym. To ważne, bo w 2011 roku mieszkania jednopokojowe stanowiły około 12% wszystkich zamieszkanych mieszkań w Polsce – wynika z danych GUS.

Europejska poprzeczka jest postawiona wyżej. W myśl założeń przyjętych przez Eurostat nawet singiel powinien mieć bowiem do dyspozycji salon i oddzielną sypialnię. Za to rodzina z dwójką dzieci może potrzebować nawet 3- lub 4-pok. lokum.

Jasnym jest, że takie warunki mieszkaniowe wciąż są dalekie od rodzimego standardu. Pod tym względem nie ulega wątpliwości, że w Polsce mieszkań jest za mało, a szczególnie mocno widać to w przypadku lokali na wynajem. Zgodnie z danymi Eurostatu na osobę przypada w Polsce 1,2 pokoi przy średniej unijnej na poziomie o pół pokoju wyższym (1,7). Do tego w zachodniej Europie na osobę przypada często po kilka - kilkanaście metrów kwadratowych mieszkania więcej niż w Polsce.

Nikłym pocieszeniem może być fakt, że na jedną osobę w Polsce przypada więcej powierzchni mieszkalnej niż w Hongkongu (tam mediana to około 16 m kw. na osobę). Znacznie większym optymizmem napawa jednak kierunek zmian. Standardu mieszkaniowego nie da się bowiem zmienić z dnia na dzień. Wymaga to potężnych inwestycji i czasu.

Dlatego warto spojrzeć na dane GUS, z których wynika, że w 2025 roku w całym zasobie mieszkaniowym na jednego mieszkańca Polski przypadały przeciętnie prawie 33 m kw. powierzchni użytkowej mieszkania. To znacznie więcej niż w 2015 roku (27,0 m kw.) czy w 2005 roku (23,2 m kw.).

Polska w ogonie Europy

I choć sytuacja stopniowo się poprawia, to niestety Polska wciąż zajmuje drugie miejsce w Unii Europejskiej pod względem skali problemu przeludnienia mieszkań zajmowanych przez najemców. Gorzej jest tylko w Rumunii. Tam na przeludnienie w 2025 roku narzekać mogło prawie 69% najemców płacących stawki rynkowe.

Lepiej niż w Polsce jest nawet na Łotwie, Słowacji, w Chorwacji, czy Bułgarii. Tam trochę ponad połowa najemców płacących stawki rynkowe mieszka w za małych mieszkaniach. To również są wyniki znacznie gorsze niż średnia unijna. Ta sugeruje, że mniej niż 1/4 najemców (23,8%) na starym kontynencie mieszkała w 2025 roku w za małym mieszkaniu.

Jeszcze lepiej jest we Francji czy w Niemczech, gdzie problem przeludnienia dotyka tylko trochę ponad 18% najemców. Zbyt małe mieszkania najrzadziej doskwierają lokatorom z Holandii, Malty czy Cypru. Tam przeludnienie to problem co najwyżej kilku procent najemców płacących stawki rynkowe.

Ponad 38% najemców w Polsce mieszka na poziomie zachodnioeuropejskim

Można jednak też na te dane spojrzeć z innej perspektywy. Skoro prawie 61,6% najemców w Polsce mieszka w za małym mieszkaniu, to znaczy, że ponad 38% ma lokal odpowiadający potrzebom. Na konkretnym przykładzie możemy mówić tu na przykład o singlu lub parze mającej do dyspozycji salon i sypialnię.

Za to jeśli mówimy o małżeństwie z dzieckiem, to musieliby być oni najemcami co najmniej trzypokojowego mieszkania (salon, sypialnia dla rodziców i sypialnia dla dziecka).

Państwo zbudowało rynek najmu rękoma Kowalskich

Braki mieszkaniowe tłumaczą też dlaczego przez lata osoby tworzące prywatny zasób mieszkań na wynajem korzystały w Polsce z różnych preferencji. Miały one pomóc stworzyć, a potem rozwijać sektor nieruchomości na wynajem. W pierwszych latach rozwoju rynku najmu (w latach 90 i na początku lat 2000) pomagały w tym bardzo atrakcyjne ulgi - ulga na wynajem czy pośrednio tzw. duża ulga mieszkaniowa.

W uproszczeniu pozwalały one obniżać podatek dochodowy dzięki odliczeniu przynajmniej części wydatków poniesionych na zakup lub budowę nieruchomości. Z szacunków przytaczanych przez PZFD wynika, że tylko w latach 1997-2001 efektem było powstanie 100 tys. mieszkań na wynajem.

Od 2023 roku nie działa też już druga ważna preferencja podatkowa dla właścicieli mieszkań na wynajem. Chodzi o możliwość obniżania podstawy opodatkowania poprzez odliczanie od przychodów z najmu kosztów amortyzacji nieruchomości. Preferencję tę zlikwidowano w ramach tzw. „Polskiego Ładu”. Uzasadnieniem stosowania takich preferencji była na początku chęć stworzenia, a potem rozwinięcia rynkowej oferty mieszkań na wynajem.

I choć trudno ocenić na ile preferencyjne traktowanie nieruchomości przełożyło się na tempo rozwoju rynku najmu, to nie ma wątpliwości, że powstał i rozwinął się on na barkach inwestorów indywidualnych. Szczątkowe dane, które posiadamy sugerują, że w 2025 roku około 5% osób mieszkało w lokalach wynajmowanych, za które płacili stawki rynkowe – podaje Eurostat.

Gdybyśmy się cofnęli o 15-20 lat, to najemców potrafiło być nawet o ponad połowę mniej. W międzyczasie wyraźnie spadł też odsetek osób mieszkających w zbyt małych lokalach. W latach 2007-2010 w za małym lokalu mieszkało wg danych Eurostatu przeważnie ponad 70% najemców. Mówimy więc o wynikach nawet o kilkanaście punktów procentowych wyższych niż obecnie.
Co szczególnie istotne, rozwój rynku najmu nie odbywał się kosztem warunków mieszkaniowych. Wręcz przeciwnie. Choć grono najemców płacących rynkowe stawki wyraźnie wzrosło, to jednocześnie spadł odsetek tych, którzy według kryteriów Eurostatu mieszkają w zbyt małych lokalach. Do tego standard przeciętnego lokalu jest dziś znacznie wyższy niż przed laty.

To już daje podstawę do twierdzenia, że na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat oferta lokali na wynajem urosła co najmniej dwu- lub trzykrotnie. Gdyby państwo chciało w tym miejscu zastąpić prywatnych właścicieli, to w obecnych cenach stworzenie miliona mieszkań na wynajem mogłoby wymagać budżetu na poziomie 500 miliardów złotych. Mowa tu jedynie o nakładach inwestycyjnych (koszt budowy i gruntów). Odrębnymi problemami byłby tu czas potrzebny na realizację takiego programu oraz skala wyzwania organizacyjnego.

Dział Analiz