Wynajmujesz tylko pokój? Sprawdź, czy chroni cię ustawa o ochronie praw lokatorów

Przeczytaj także: Mieszkanie dla studenta. Jak powinna wyglądać umowa najmu?

Wysokie koszty najmu sprawiają, że wielu studentów (zwłaszcza tych z pierwszych lat studiów) musi iść na kompromisy. Spora część takich osób wolałaby mieszkać samodzielnie (np. w kawalerce), lecz na razie musi zadowolić się pokojem. Potwierdzenie stanowią informacje z niedawnego raportu pod tytułem „Studenci na rynku nieruchomości 2025”.

Ta analiza wskazuje, że wśród studentów wynajmujących prywatne lokum, zaledwie 10% mieszkało samodzielnie, a więc posiadając do dyspozycji całe mieszkanie lub dom. W związku z powyższym może rodzić się pytanie, czy osoby wynajmujące mieszkanie „na spółkę” lub pokój (czasem z innym lokatorem), mogą liczyć na ochronę lokatorską. Mowa o ochronie takiej samej, jak w przypadku wynajmu całego mieszkania na wyłączność.

Czy przepisy lokatorskie obejmują współlokatora?

Odpowiedź na pytanie postawione w tytule będzie możliwa, jeśli właściwie określimy cel i zakres obowiązywania ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2023 poz. 725) wskazuje, że lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Z kolei pod pojęciem lokalu należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

Lokalem w myśl analizowanej ustawy nie jest pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Warto też zwrócić uwagę, że ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza pojęcie współlokatora. Współlokatorem jest lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem. Można uznać, że współlokator mieszkania jest chroniony tak jak lokator.

Tym bardziej, że ustawa o ochronie praw lokatorów nie wprowadza rozróżnień między sytuacją lokatora i współlokatora” - dodaje Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

A co jeśli najemca wynajmuje tylko jeden pokój?

Na rynku najmu wciąż stosunkowo często występuje wariant polegający na wynajęciu lokatorowi tylko jednego pokoju, a nie całego mieszkania (samodzielnie lub ze współlokatorem). Czasem nadal zdarza się dzielenie pokoju z inną osobą, co wymuszają względy finansowe. Rodzi się pytanie, czy w takiej sytuacji najemca pokoju również może liczyć na korzyści, jakie dla niego wynikają z zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów (obok przepisów kodeksu cywilnego).

Przy analizowaniu pozycji prawnej osoby wynajmującej wyłącznie pokój, trzeba sięgnąć do orzecznictwa sądów i odpowiedniej literatury. Przykładem są komentarze do ustawy o ochronie praw lokatorów - mówi Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

W jednym z komentarzy czytamy, że: lokalem w rozumieniu niniejszej ustawy jest niewątpliwie wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Jest nim także taki lokal, który nie jest w pełni wyodrębniony (technicznie) i nie spełnia przesłanki samodzielności, ale nadaje się do zamieszkania i służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (zobacz: R. Dziczek [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, wyd. IX, Gdańsk 2025).

Analiza orzecznictwa wskazuje, że lokalem wynajmowanym przez lokatora „może być więc pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, w zasadzie bez względu na wymogi techniczne, o ile tylko służy on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi” (zobacz: A. Partyk, T. Partyk, Pojęcie lokalu mieszkalnego na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów, LEX/el. 2019).

Za objęciem ochroną jak najszerszej grupy lokatorów mieszkań przemawia również naczelny cel ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” - uważa Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

Najem pokoju a prawo lokatorskie: co mówi sąd?

W orzecznictwie sądów znajdziemy wyroki, które potwierdzają, że współlokator oraz najemca pokoju nie są pozbawieni szczególnej ochrony prawnej. Przykład stanowi Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 5 października 2017 r. (sygnatura akt: II Ca 302/17).

Lubelski sąd uznał, że umowa dotyczącą najmu miejsca w dużym pokoju mieszkania powinna być oceniana przez pryzmat przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, zaś przepisy kodeksu cywilnego znajdują zastosowanie w zakresie nieuregulowanym przez wspomnianą ustawę - podsumowuje Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

Źródło: Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości ()