Mniej dużych mieszkań od deweloperów

Przeczytaj także: Pandemia Covid-19 a rynek nieruchomości - fakty i mity

Zakup mieszkania na firmę

Michał Okoń, dyrektor sprzedaży i marketingu w Marvipolu, zwraca z kolei uwagę, że mieszkania bardzo duże, o powierzchni przekraczającej 150 m kw., często kupowane są przez osoby prowadzące działalność gospodarczą. Wtedy możliwe jest odliczenie VAT. Dr Joanna Szlęzak-Matusewicz, ekspert podatkowy Tax Care, ostrzega jednak, że wymaga to spełnienia pewnych warunków. - Jeśli przedsiębiorca, który jest podatnikiem VAT i wykonuje wyłącznie czynności opodatkowane, kupi mieszkanie, które w całości przeznaczy na cele prowadzonej działalności gospodarczej, będzie mógł odliczyć cały VAT ujęty na fakturze zakupu. – wyjaśnia.

Inaczej będzie, jeśli podatnik przeznaczy na cele działalności gospodarczej tylko część mieszkania. W tym przypadku zastosowanie znajdzie art. 86 ust. 7b ustawy o VAT, zgodnie z którym „w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie (…) nieruchomości, stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów prowadzonej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych (…), których nie da się w całości przypisać działalności gospodarczej, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej”.

Przykładowo, jeżeli przedsiębiorca kupuje 100-metrowe mieszkanie i postanawia przeznaczyć połowę metrażu na cele firmowe, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia 50% kwoty VAT-u ujętego na fakturze. - Sytuacja komplikuje się w sytuacji, gdy podatnik kupuje mieszkanie powyżej 150 m kw., które jest objęte dwiema stawkami – 8% i 23%. W tej sytuacji zasadne wydaje się odliczenie 50% z kwoty podatku 8% i 50% z kwoty podatku 23% - ocenia Joanna Szlęzak-Matusewicz.

Przykład:
Podatnik nabył mieszkanie o powierzchni 200 m. Cena netto mieszkania wyniosła 2 mln zł. Cena netto przypadająca na 150 m wynosi więc 1,5 mln zł, a cena przypadająca na pozostałe 50 m wynosi 500 tys. zł. Podatek VAT od kwoty 1,5 mln zł liczony jest według stawki 8% i wynosi 120 tys. zł, a podatek od nadwyżki ponad 150 m liczony jest według stawki 23% i wynosi 115 tys. zł. Przeznaczenie połowy lokalu na cele prowadzonej działalności gospodarczej, przy założeniu, że podatnik wykonuje czynności opodatkowane, uprawnia do odliczenia połowy z kwoty 120 tys. zł oraz połowy z kwoty 115 tys. zł. W sumie do odliczenia będzie 117,5 tys. zł.

Łatwiej o kredyt na dwa mniejsze lokale

Jeśli przy zakupie mieszkania posiłkujemy się kredytem zakup dwóch zamiast jednego może być korzystniejszym rozwiązaniem. Zakładając, że nabywcy dużych, drogich nieruchomości dysponują wkładem własnym, jedno mieszkanie mogą wówczas kupić za gotówkę, a drugie na kredyt. Dzięki temu tylko jedna nieruchomość będzie obciążona hipoteką. Poza tym, w takiej sytuacji łatwiej będzie o kredyt. Banki bardzo ostrożnie podchodzą bowiem do kredytowania bardzo dużych mieszkań, gdyż są ona mało płynne.

Przykładowo, w Raiffeisen Banku, jeśli klient nie dysponuje wkładem własnym, mieszkanie nie może być większe niż 150 m kw. BNP Paribas Bank ma z kolei ograniczenia co do maksymalnej wartości nieruchomości. Przykładowo dla Trójmiasta, Łodzi i Szczecina jest to 5 mln zł dla domu i 2 mln zł dla mieszkania. Jeżeli klient chce kupić lokal niespełniający powyższych parametrów musi liczyć się z obniżeniem maksymalnego wskaźnika LtV o 15 pkt. bazowych. W Banku Nordea może pojawić się ograniczenie w przypadku zakupu drogiej nieruchomości (powyżej 14 tys., za m kw.) położonej na małym rynku, gdzie nie ma innych lokali o podobnym standardzie (dotyczy do apartamentów o powierzchni powyżej 200 m kw. i domów powyżej 400 m kw.). Bank traktuje je jako trudno zbywalne i ogranicza LtV do 60%.

Katarzyna Siwek