Ceny ziemi rolnej spadają tylko pozornie

Przeczytaj także: Ceny ziemi rolnej w I kw. 2013

Najnowsze dane GUS pokazują, że ceny gruntów ornych po raz pierwszy od sześciu kwartałów spadły. W pierwszym kwartale br. za hektar trzeba było zapłacić przeciętnie 25,2 tys. zł, podczas gdy kwartał wcześniej było to 26,3 tys. zł – wynika z danych GUS opublikowanych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Bieżący wynik jest dokładnie o 1095 zł niższy niż kwartał wcześniej. Zmiana ta oznacza kwartalny spadek cen o 4,2%. Biorąc jednak pod uwagę cały okres, za który dostępne są dane o cenach ziemi w obrocie prywatnym, wzrost można oszacować na 269,7%. O tyle właśnie zdrożał średnio hektar gruntu od końca 2004 roku do I kwartału 2012 roku. Średnioroczny wzrost cen gruntów wyniósł w tym okresie 17,8%.

---

Perpetuum immobile:

Dane GUS o cenach nieruchomości rolnych kuszą do inwestowania w ziemię. Któż nie chciałby zarabiać kilkanaście procent rocznie z tytułu posiadania niemal bezobsługowej nieruchomości? Rzeczywistość nie jest jednak aż tak kolorowa. Tylko nieliczne grunty rolne mają szansę stać się atrakcyjną inwestycją. Ich udział w całości można szacować na nie więcej niż 5-10%. Aby z zyskiem sprzedać grunty rolne konieczne jest wystąpienie określonych okoliczności, wśród których wymienić można: zmianę przeznaczenia gruntu, budowę obwodnicy dużego miasta czy ogólnie mówiąc politykę gminy. Znalezienie gruntów, które dziś mają przeznaczenie rolne, a za kilka lat można będzie na nich stawiać budynki i będzie na to popyt, nie jest łatwe.

Tymczasem wielu inwestorów podejmuje pochopne decyzje o zakupie ziemi nie mając pełnej wiedzy o statusie prawnym gruntu. I tak np. często zaskakuje ich fakt, że nie ma wcale gwarancji, że przeznaczenie gruntu widoczne w gminnym studium zostanie potwierdzone w miejscowym planie lub warunkach zabudowy, a przecież dopiero zapisy w tych dokumentach pozwalają ubiegać się o pozwolenie na budowę. Inwestując w ziemię, trzeba też uwzględnić, że na niektórych obszarach prace planistyczne biegną bardzo wolno, co wydłuża czas oczekiwania na zwrot z inwestycji. Często pomijaną kwestią jest też to, że kupując dużą i dzięki temu relatywnie tanią działkę inwestorzy zapominają o tym, że jeśli znajduje się na nich las, nieużytek czy rowy, to tych obszarów raczej nie uda się przeznaczyć pod budownictwo. Co więcej, nawet 20% powierzchni parceli trzeba będzie wygospodarować na drogi dojazdowe do działek powstałych po podziale. Wiele osób zapomina też o pojawiającej się czasami konieczności zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działek oraz konieczności wniesienia renty planistycznej. A gdy już uda się zmienić przeznaczenie działki na budowlaną oraz podzieli się ją na mniejsze grunty, nie można też zapomnieć o uzbrojeniu działki w media. Mniejszym problemem jest podciągnięcie prądu i gazu, ale już wodociąg, którego dysponentem jest gmina wymaga niejednokrotnie trudnych negocjacji z lokalnymi władzami. W tych całych administracyjnych meandrach nie można oczywiście zapomnieć o tym, że efektem wszystkich działań mają być działki budowlane, atrakcyjne dla finalnych nabywców, których ceny pozwolą inwestorowi na zrealizowanie godziwego zysku.

Justyna Kaniewska, Dyrektor Zespołu zarządzania gruntami Lion’s House

---